我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展八大趨勢

　　趨勢之一：行業(yè)市場化

　　必須承認(rèn)，作為我國市場化程度較高的房地產(chǎn)行業(yè)，在之前相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)被冠之為“政策市”。在這樣的大背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)行業(yè)的市場化可謂“步履蹣跚，一路艱辛”。土地，政府抓著；產(chǎn)業(yè)，政府管著；市場，政府看著。產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么搞？

　　時(shí)間到了2014年，行業(yè)迎來了重大轉(zhuǎn)機(jī)，那就是由上而下的改革紅利釋放。工業(yè)用地集約化、工業(yè)用地彈性出讓、工業(yè)用地存量盤活等一系列中央及地市用地法規(guī)政策相繼出臺(tái)，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場化加速提供了更加公開透明的外部環(huán)境；國務(wù)院43號(hào)文，政府投融資體制破冰，地方平臺(tái)企業(yè)特權(quán)不再，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域大門向社會(huì)資本公平開放，其后財(cái)金[2014]76號(hào)文及系列配套政策，更是保障了政府與社會(huì)資本可持續(xù)合作推入。

　　自上而下，政府謀發(fā)展；自下而上，企業(yè)是推手。雙重驅(qū)動(dòng)下，未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將真正實(shí)現(xiàn)“市場化意識(shí)深入人心，市場化運(yùn)作持續(xù)發(fā)展”。短期內(nèi)，會(huì)有兩個(gè)方面的體現(xiàn)。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域會(huì)有增量的民間資本持續(xù)進(jìn)入及轉(zhuǎn)型政府平臺(tái)企業(yè)積極進(jìn)入；另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)實(shí)施過程中的各環(huán)節(jié)將真正全面開啟市場化運(yùn)作，比如涉及到的項(xiàng)目前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目后期產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營等。

　　趨勢之二：主體多元化

　　在過去的一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域不再僅僅關(guān)注“根正苗紅”的政府平臺(tái)型企業(yè)；不再僅僅關(guān)注“騰籠換鳥”的產(chǎn)業(yè)制造型企業(yè)；也不再僅僅關(guān)注“外來和尚”的境外公司資本。同時(shí)，越來越多的傳統(tǒng)房企“逼上梁山”投身于此，如萬科、綠地、中信地產(chǎn)等都開始逐鹿產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域；“專業(yè)深耕”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)，如華夏幸福、億達(dá)、宏泰等，依然繼續(xù)攻城拔寨，項(xiàng)目儲(chǔ)備不斷再創(chuàng)新高；

　　在過去的一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域涌現(xiàn)越來越多的“創(chuàng)達(dá)新人”，如聚焦中國高端電商及零售領(lǐng)域的倉儲(chǔ)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營的易商集團(tuán)獲取了荷蘭最大養(yǎng)老基金匯盈資本6.5億美金的投資；如專注產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)的飛馬旅開始了“線上走向線下，軟件到硬件”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營成為重板塊。

　　的確，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的春天來到了。

　　趨勢之三：產(chǎn)業(yè)垂直化

　　毫無疑問，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)成敗，核心取決于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成敗。伴隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級(jí)這一波浪潮，“春江水暖鴨先知”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解越來越深入，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更加深度融合，其前所未見地將呈現(xiàn)出“產(chǎn)業(yè)垂直化”趨勢。

　　一是結(jié)合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，如專注三四線城市物流商貿(mào)的毅德控股通過提供系統(tǒng)的解決方案迅速獲取了各地主政府及市場的認(rèn)可；如專注農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的中國供銷集團(tuán)中農(nóng)批，在傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場開發(fā)運(yùn)營的基礎(chǔ)上更加注重大數(shù)據(jù)電商的應(yīng)用、更加強(qiáng)調(diào)冷鏈倉庫物流的導(dǎo)入，從而形成了獨(dú)特的競爭力；二是前瞻新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如立足上海及長三角區(qū)域的德必集團(tuán)，始終聚焦在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已成功運(yùn)營超過20個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，已發(fā)展成中國領(lǐng)先的專業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商；如前述所提及的易商集團(tuán)，一直聚焦高端電商及零售領(lǐng)域的倉儲(chǔ)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營商，在2014年成為京東在中國除了其自建之外的最大的倉儲(chǔ)合作伙伴。

　　可預(yù)見的今后幾年，像大數(shù)據(jù)云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、消費(fèi)電商、智能機(jī)器人、可再生能源、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域?qū)?huì)有更多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)進(jìn)入。

　　趨勢之四：分工專業(yè)化

　　市場經(jīng)濟(jì)，還其本原，就是對(duì)效率最大化的追逐。伴生國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場不斷趨于規(guī)范，參與其中的各類市場運(yùn)作主體在迅速提高自身專業(yè)能力的同時(shí)，也呈現(xiàn)出來越來越多的分工及協(xié)同。在以往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商什么都得干的混沌格局下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營三者分離的趨勢越來越明顯，在這趨勢中產(chǎn)業(yè)投資商的涌現(xiàn)及專業(yè)運(yùn)營商的崛起成為關(guān)鍵。

　　趨勢之五：布局中心化

　　根據(jù)DAO陸道咨詢產(chǎn)業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)的兩個(gè)研究數(shù)據(jù)，一個(gè)數(shù)據(jù)是結(jié)合過去五年全國省會(huì)城市工業(yè)用地的成交來看，一線省會(huì)城市出讓的工業(yè)用地與均價(jià)均遙遙領(lǐng)先于二、三線省會(huì)城市；另一個(gè)數(shù)據(jù)，是結(jié)合張江高新、華夏幸福、華南城、電子城等19家典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市企業(yè)的項(xiàng)目布局來看，大多數(shù)項(xiàng)目仍然分布在東部城市帶，不論是項(xiàng)目數(shù)還是項(xiàng)目規(guī)模累計(jì)均超過總量的70%以上。這就意味著，過去五年來中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展并沒有伴隨著中國產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移而實(shí)現(xiàn)同步下沉。

　　這是為什么呢？究其根源，還是緣于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)作的內(nèi)在規(guī)律特性所決定的?？梢哉f除了中國東部沿海率先開放的幾大城市以及其他優(yōu)秀的一線城市，中國大部分城市依舊處于工業(yè)化初期或者成長階段，其既無法產(chǎn)生因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來的大量服務(wù)性需求，也局限于無法承載新興產(chǎn)業(yè)契機(jī)所帶來的增量空間。自然，這些城市也就無法支撐按市場化運(yùn)作要求所支撐的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　可以預(yù)見的2015年，乃至更長的幾年內(nèi)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目布局依舊將會(huì)呈現(xiàn)出“中心化”特征。這里的中心，可作兩方面的理解。一方面，項(xiàng)目依然會(huì)落地于幾大區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心圈內(nèi)，會(huì)更加出現(xiàn)在環(huán)上海、環(huán)北京、環(huán)廣深區(qū)域內(nèi)；另一方面，項(xiàng)目會(huì)重新加速回歸一線城市等城區(qū)內(nèi)，因?yàn)檫@些城市的舊改及更新，將帶來大量原有產(chǎn)業(yè)用地存量的盤活；當(dāng)然還有不少城市享受進(jìn)一步改革紅利所帶來的機(jī)會(huì)，如幾大自貿(mào)區(qū)。從這個(gè)角度上而言，企業(yè)落地布局的項(xiàng)目會(huì)趨于呈現(xiàn)出專而精的產(chǎn)品。

　　趨勢之六：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

　　標(biāo)準(zhǔn)化，即專業(yè)化。面臨市場競爭，搶占市場份額，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)注重自身專業(yè)能力的提升，其更加重視專注前提下的產(chǎn)品服務(wù)導(dǎo)向的核心競爭力塑造?？v觀市場，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已呈現(xiàn)出四種典型的產(chǎn)品解決方案，產(chǎn)業(yè)新城鎮(zhèn)模式、產(chǎn)業(yè)基地模式、產(chǎn)業(yè)綜合體模式、產(chǎn)業(yè)辦公模式等，而這些模式實(shí)踐，各家表現(xiàn)可謂“各顯神通”。

　　如專注產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的華夏幸?；鶚I(yè)公司，其進(jìn)入的區(qū)域主要聚焦于環(huán)北京及環(huán)上海兩大都市圈區(qū)域，而定位為產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)先行者的宏泰集團(tuán)在扎根河北區(qū)域的基礎(chǔ)上則更加下沉，甚至在安徽滁州都有項(xiàng)目落地。再比如在產(chǎn)業(yè)辦公模式方面，德必集團(tuán)是典型的結(jié)合城市更新，對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行改造提升形成特色適宜的辦公環(huán)境；而金橋集團(tuán)的OfficePark產(chǎn)品系列則是在城市新興區(qū)域重新開發(fā)形成高品質(zhì)的低密度商務(wù)花園；最近崛起的華鑫置業(yè)，則有別于前兩者，其在存量工業(yè)用地盤活及二次開發(fā)中提出及豐富了“商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)”新型產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品模式。

　　趨勢之七：收益服務(wù)化

　　也就是說未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式將越來越考慮長周期回報(bào)，注重收益可持續(xù)性，將會(huì)由之前依賴的物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。在過去幾年的高速發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利越來越清晰明朗，像最典型的就是“配套物業(yè)銷售+園區(qū)服務(wù)收入”模式，也就是通常我們所說的搞開發(fā)賣房子的做法。據(jù)2013年19家典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市企業(yè)公開數(shù)據(jù)綜合分析，租賃收入占比總收入超過50%的也就僅浦東金橋這一家，至于市場上大家熟知的那幾家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商其占比絕大部分低于10%。邁入中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場的新常態(tài)時(shí)代，靠賣房子這一做法無疑不是應(yīng)對(duì)未來之策。

　　趨勢之八：運(yùn)作資本化

　　在歷經(jīng)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的混沌發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場化持續(xù)深入、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及盈利明朗，如今越來越多的資本青睞及進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域。同樣，完成一定積累的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)亦將積極主動(dòng)地通過資本渠道將手中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為進(jìn)行新一輪擴(kuò)張的資本，進(jìn)而獲取更好的市場地位及利潤回報(bào)。

　　比如，在過去的2014年，被很多業(yè)內(nèi)朋友稱為產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司的“上市年”。僅這一年，就有武漢光谷聯(lián)合、大連億達(dá)、河北宏泰三家公司先后登陸港交所。當(dāng)然，引進(jìn)私幕基金同樣成為重要的資本化渠道，像普洛斯獲取了來自中銀投資、中國人壽與厚樸基金共同出資23.5億美元，上海宇培強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手RRJ及獅城控股，引來2.5億美元強(qiáng)勢注資，易商集團(tuán)獲取了荷蘭最大養(yǎng)老基金匯盈資本6.5億美金的投資。

來源：建筑時(shí)報(bào)

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