房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期

　　作為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在2014年進(jìn)入“拐點(diǎn)”后，正式進(jìn)入了深度調(diào)整階段。2015年上半年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市調(diào)控利好政策頻頻出臺(tái)；各級(jí)政府、央行均展開(kāi)一系列救市計(jì)劃，央行在2015上半年發(fā)布了一系列降息降準(zhǔn)政策，加快了利率市場(chǎng)化進(jìn)程，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖營(yíng)造了更寬松的融資環(huán)境。與此同時(shí)，行業(yè)并購(gòu)加劇，O2O改造房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)站上了房地產(chǎn)行業(yè)投資的風(fēng)口。

　　近日，消科研究中心發(fā)布了《2015房地產(chǎn)基金報(bào)告》，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀。

　　進(jìn)入深度調(diào)整期

　　自2014年起，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)入到深度調(diào)整階段。就國(guó)房指數(shù)而言，2014年房地產(chǎn)景氣指數(shù)較2013年的97.21下降3.49%。

　　在分析其原因時(shí)，清科研究中心分析師張蕾告訴中國(guó)商報(bào)記者：“主要是因?yàn)榉课菪麻_(kāi)工面積及土地購(gòu)置面積、商品房銷(xiāo)售面積均有所下降。從政策方面來(lái)看，雖然利好政策不斷出臺(tái)，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然平平，真正的市場(chǎng)成交量爆發(fā)還未出現(xiàn)。”

　　在地產(chǎn)業(yè)陷入拐點(diǎn)的情況下，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境相對(duì)寬松。今年3月全國(guó)“兩會(huì)”提出“分類(lèi)調(diào)控”，賦予地方政府以更多自主權(quán)。中央相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購(gòu)房信貸需求。隨后，地方政府自6月起相繼出臺(tái)各類(lèi)“救市”政策，手段多樣化、縱深化，隨之實(shí)行三年的“限購(gòu)”體系土崩瓦解。

　　值得注意的是，在行業(yè)整體不景氣的背景下，2014年，房地產(chǎn)投資基金新募基金數(shù)以及募集資金總金額較前兩年有所下降。

　　張蕾在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)分析認(rèn)為，2014年，在新募資基金數(shù)方面，共募集126只基金，相比2013年下降4.5%；在募集總金額方面，達(dá)到104.39億美元，比較2013年下降2.1%。

　　來(lái)自央行的數(shù)據(jù)顯示，2014年社會(huì)融資規(guī)模為16.46萬(wàn)億元，其中委托貸款增加2.51萬(wàn)億元，在社會(huì)融資總額中占比達(dá)15%，而該比例2012年僅為8%。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，委托貸款的資金近七八成均流向了房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)。一般房地產(chǎn)私募公司除了發(fā)行一部分自己的權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品外，超過(guò)半數(shù)都是走委托貸款渠道，委托貸款新規(guī)的出臺(tái)，也無(wú)疑給了房地產(chǎn)私募“當(dāng)頭一棒”。

　　張蕾告訴中國(guó)商報(bào)記者，國(guó)際房地產(chǎn)私募基金的資金來(lái)源，絕大多數(shù)來(lái)源于公共養(yǎng)老基金、企業(yè)養(yǎng)老基金、大學(xué)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，其余才來(lái)自于個(gè)人和基金合伙人，而相形之下，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金市場(chǎng)還存在較多限制。

　　然而在政策持續(xù)放松的鼓舞下，2015年二季度房地產(chǎn)業(yè)終于有了好轉(zhuǎn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，樓市后續(xù)的復(fù)蘇幾成定局。

　　養(yǎng)老、物流地產(chǎn)成新熱點(diǎn)

　　從投資角度看，2014年地產(chǎn)業(yè)投資金額增速放緩，可投資中國(guó)大陸地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金為95.22億美元，已不復(fù)2013年的翻倍增速。投資總案例數(shù)達(dá)107，較2013年僅增長(zhǎng)1.9%，增幅也明顯放緩。

　　盡管行業(yè)整體不景氣，但養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展卻十分迅速，行業(yè)投資價(jià)值日益凸顯。

　　眾所周知，隨著中國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，老齡人口日益增加，由此帶來(lái)養(yǎng)老設(shè)施的巨大需求，而養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老設(shè)施的主要組成部分，便成為市場(chǎng)主要的養(yǎng)老需求，投資價(jià)值劇增。

　　除此之外，業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)商報(bào)記者，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)也是吸引國(guó)內(nèi)投資商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的另一原因。國(guó)內(nèi)目前參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)包括：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)業(yè)投資者，保險(xiǎn)公司，政府及國(guó)外投資機(jī)構(gòu)。

　　中信證券分析師何山在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)也坦言，盡管目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商都在研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，因此鮮有開(kāi)發(fā)商采取實(shí)際行動(dòng)。

　　不可否認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)發(fā)展的樓盤(pán)屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽(yáng)城、廣州的友好老年公寓、中國(guó)臺(tái)灣的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村等。

　　除養(yǎng)老地產(chǎn)外，房地產(chǎn)商們還把目光投向了物流地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科更是領(lǐng)頭打破了外資壟斷的格局。

　　隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來(lái)者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開(kāi)始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來(lái)。

　　清科中心的分析師們認(rèn)為，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來(lái)并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開(kāi)發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。

　　張蕾告訴中國(guó)商報(bào)記者，目前我國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總存量為1300萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%位于一線(xiàn)城市。目前，中國(guó)的市場(chǎng)太過(guò)龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實(shí)力的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)空間依然巨大。但這個(gè)市場(chǎng)一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國(guó)的十大物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎全部有外資背景，本土出身的寶灣、維龍也有大量股份握在普洛斯手中，基本被外資所壟斷。

　　值得注意的是，2015年，萬(wàn)科計(jì)劃開(kāi)發(fā)超過(guò)100萬(wàn)平方米的物流物業(yè)，這已經(jīng)超過(guò)目前排名第二的嘉民。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬(wàn)平方米的物業(yè)，每年的建筑規(guī)模高達(dá)80萬(wàn)平方米。

　　此外，最大的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯2002年進(jìn)入中國(guó)，在35個(gè)城市開(kāi)發(fā)了185個(gè)物流園區(qū)，物業(yè)總面積1180萬(wàn)平方米，是中國(guó)最大的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，規(guī)模幾乎是之后9家開(kāi)發(fā)商的總和?，F(xiàn)在，普洛斯在中國(guó)的年增長(zhǎng)率依然高達(dá)38%。

　　房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)加速

　　得益于2014年以來(lái)政策面的支持，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)依然在整個(gè)市場(chǎng)中占重要地位。并購(gòu)總額由2013年的142.75億美元上升到145.54億美元，并購(gòu)案例數(shù)更是由2013年的148例增長(zhǎng)至2014年的187例。

　　但與此同時(shí)，平均并購(gòu)金額相比2013年稍微有所下降?！皬恼麄€(gè)數(shù)據(jù)面，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著歷史大洗牌階段，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金鏈的緊張，很多房地產(chǎn)企業(yè)難以度過(guò)本次寒冬，那么行業(yè)內(nèi)的合并與重組便成為了行業(yè)必經(jīng)的一個(gè)發(fā)展階段?！睆埨僭诮邮苤袊?guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)如是分析。

　　“從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次行業(yè)周期波動(dòng)時(shí)期，都是行業(yè)并購(gòu)的窗口期。”張蕾認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入更加深化的調(diào)整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉(zhuǎn)型和退出房地產(chǎn)行業(yè)的決心和真實(shí)性更強(qiáng)。同時(shí)，由于土地成本的居高不下，也使得房企股權(quán)的相對(duì)價(jià)值更加凸顯，在此背景下，2014年以來(lái)已宣布的地產(chǎn)并購(gòu)交易總金額達(dá)到1738億元，接近過(guò)去三年的總和，行業(yè)并購(gòu)大潮已然來(lái)臨。

　　“另一方面，當(dāng)前行業(yè)融資渠道雖然有所拓展，但整體資金狀況仍不容樂(lè)觀(guān)，再融資雖然開(kāi)啟但龍頭企業(yè)仍然受限，銀行貸款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期內(nèi)難以在并購(gòu)市場(chǎng)上施展拳腳。而且，傳統(tǒng)融資渠道往往只有單一的融資功能，而并購(gòu)基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優(yōu)勢(shì)。因此在并購(gòu)周期中，基金的引入是一種必然。”張蕾如是說(shuō)。

　　事實(shí)上，從2012年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)基金發(fā)展就駛?cè)肓丝燔?chē)道。

　　今年7月26日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱(chēng)將以4.5億元收購(gòu)四川國(guó)嘉持有的目標(biāo)公司——成都國(guó)嘉20%的股權(quán)及股東貸款。8月7日，力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司宣布公司間接持有的全資附屬公司深圳（樓盤(pán)）市力高大道置業(yè)有限公司作為收購(gòu)方與一家獨(dú)立第三方有限責(zé)任公司簽署合作框架協(xié)議。

　　在一些業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，漸漸成為“新常態(tài)”的地產(chǎn)并購(gòu)背后，正在折射出市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)格局的變化。

　　長(zhǎng)江證券分析師程思告訴中國(guó)商報(bào)記者，近幾年，地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入到“大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)”的時(shí)代。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例高達(dá)257宗，交易總額同比2013年大幅增長(zhǎng)155%。而步入2015年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重分化下，項(xiàng)目收購(gòu)再度進(jìn)入高頻時(shí)刻。僅今年上半年，全國(guó)并購(gòu)案例就達(dá)137宗，涉及總金額為1199億元。

　　為何近期項(xiàng)目收購(gòu)會(huì)再度進(jìn)入高頻時(shí)刻？在克而瑞研究中心分析師看來(lái)，收購(gòu)事件反映了市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)格局的變化。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，由于品牌影響力和開(kāi)發(fā)能力不足等問(wèn)題，再加上營(yíng)銷(xiāo)手段單一、去化能力不足，面臨較大的發(fā)展困境；而對(duì)于大型品牌房企而言，恰好是機(jī)會(huì)所在，憑借較強(qiáng)的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力，往往可以出手收購(gòu)接盤(pán)，并且價(jià)格優(yōu)惠。（本報(bào)記者白琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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