三四線城市樓市降溫明顯 未來政策仍趨緊

　　今年上半年，不少房企都加大了一二線城市土地的儲備量。以世茂、雅居樂、陽光城等為代表的房企均表示，今年的投資重心將向高能級城市傾斜，三四線城市樓市在快速降溫。

　　今年以來，樓市走勢出現(xiàn)明顯分化，三四線城市持續(xù)走弱。在下行壓力較大的情況下，一些三四線城市開始試探性松綁調控。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前樓市調控還是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之下，地方政府出臺相關政策應充分考慮市場的接受程度，避免造成波動。

　　三四線城市樓市降溫

　　前幾年由于三四線城市土地價格低廉，吸引了不少房企的目光。隨著棚改制度的推行，土地市場也隨之降溫。今年上半年，不少房企都加大了一二線城市土地的儲備量。以世茂、雅居樂、陽光城等為代表的房企均表示，今年的投資重心將向高能級城市傾斜，三四線城市樓市在快速降溫。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，今年上半年，40城成交面積同比下降0.3%?？傮w來看，今年上半年不同城市分化趨勢明顯，呈現(xiàn)出一線反彈、二線趨穩(wěn)、三四線降溫的態(tài)勢。其中一線城市成交面積同比增長38.9%，二線城市成交面積同比下降0.4%，三四線城市成交面積同比下降8.9%。在這40個城市中，成交面積同比下跌的城市有20個，其中跌幅排名前五位的城市分別為汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經(jīng)過去年的火熱行情后，市場已經(jīng)明顯降溫。

　　上海易居研究院研究員沈昕認為，今年上半年40城新建住宅成交面積同比微降，主要是由于一線城市和部分熱點二線城市在今年三四月份出現(xiàn)了“小陽春”行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。在成交走弱的情況下，房價和土地市場都面臨著下行壓力。CREIS中指數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別為2496億元和12561億元，同比增速高達36%和26%。三四線城市出讓金達7433億元，同比下降3%。

　　展望后市，業(yè)內(nèi)人士預計三四線樓市將持續(xù)降溫。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從58安居客房產(chǎn)研究院的用戶行為指數(shù)來看，6月三四線城市的找房熱度降幅已近一成，三四線樓市降溫趨勢明顯。

　　另據(jù)中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院6月發(fā)布的一份住房市場分析報告，與一二線城市相比，三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足，政府的市場調節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房價將進入下跌通道。

　　去庫存成新難題

　　近日，湖北恩施發(fā)布的樓市“止跌令”引起了廣泛的關注和熱議，這也讓三四線城市樓市庫存難題漸漸浮出水面。

　　由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《關于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)價格預警的通知》指出，部分樓盤采取大幅度降價進行促銷的行動，對恩施房地產(chǎn)市場帶來了不利影響，因此，通知要求開盤在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協(xié)助主管部門對備案價格的下限低價進行制度性約束。

　　對于恩施近期的樓盤表現(xiàn)，卾旅投龍鳳投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理尹錫峰表示，一般來說其推出的貨源去年一個月之內(nèi)就能銷售得差不多了，而現(xiàn)在可能要三個月才能售完。這個樓盤的銷售速度已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)的較高水平了。數(shù)據(jù)顯示，恩施去化周期已經(jīng)開始拉長。2017年恩施市新建商品房出清周期為五個月左右，但根據(jù)去年的報告顯示，這一周期已經(jīng)接近十個月。而新建非商品住宅庫存高企，現(xiàn)有存量出清約需55個月。另一方面，補庫存還在進行中。去年，恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬平方米，近三年來首次高過銷售面積。

　　和恩施類似，受到棚改政策和土地財政的影響，部分三四線城市在過去幾年里加速供地和補庫存。其產(chǎn)生的結果是，截至今年一季度，三四線城市的庫存仍然在上升。據(jù)易居研究院發(fā)布的《中國百城庫存報告》顯示，今年一季度三四線新建商品住宅庫存總量為19917萬平方米，環(huán)比增長0.4%。相比之下，同期一二線城市庫存則呈現(xiàn)負增長趨勢。

　　也正是由于上述原因，自去年底以來，包括安徽碭山、江蘇邳州、江西贛州贛縣區(qū)等地都發(fā)出了類似的“止跌令”。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，對于三四線城市而言，今年以來因為庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年下半年以來，隨著棚改力度的減弱，這些中小城市的樓市出現(xiàn)明顯降溫。與此同時，在前兩年三四線樓市火熱的過程中，不少城市一邊賣房、一邊拼命賣地，導致庫存增加，銷售壓力增大。

　　未來政策或現(xiàn)微調

　　在這種壓力之下，三四線樓市松綁的消息頻頻傳來。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國從去年到今年有接近十個城市針對限售、限購、二手房稅費等政策進行了微調松綁，另外全國也有近百城執(zhí)行人才與寬松落戶的政策，變相地進行了限購政策的調整。

　　對于未來可能有哪些城市會跟進取消限售，嚴躍進認為，在三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等都采取過限售政策，不排除后續(xù)也會有松綁樓市政策的可能，即取消限售或放寬限售的條件。

　　不過，張大偉同時表示，目前樓市調控正進一步分化，在“房住不炒”的原則下，地方調控收緊預期依然存在。比如6月西安等城市升級限購措施，代表了樓市政策取向依然是收緊的，市場不穩(wěn)定的城市和地區(qū)肯定會加碼調控。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示，切勿對政策過度敏感。城市分化、政策隔離，未來可能會有其他類似開封這樣的城市調整行政政策，但并不代表整體求穩(wěn)的市場和政策取向會發(fā)生變化，如果當?shù)厥袌鲆虼硕鵁崞饋?，那么政策一定會回縮。

　　轉自：中國商報

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