樓市調(diào)控再收緊 去庫(kù)存已進(jìn)入后續(xù)階段

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1月份至5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王新宇在接受媒體采訪時(shí)表示，4月份以來(lái)部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降，加之二季度以來(lái)，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，房企資金面收緊將會(huì)影響未來(lái)投資開發(fā)進(jìn)度。

　　具體來(lái)看，1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積772292萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速與1月份至5月份持平。1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8035萬(wàn)平方米，同比下降27.5%，降幅比1月份至5月份收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春難入夏，整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了小陽(yáng)春后的退燒現(xiàn)象，不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，在收緊調(diào)控的影響下，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了放緩，而且從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)7月份至8月份還會(huì)持續(xù)。

　　商品房銷售和待售情況來(lái)看，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1月份至5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。6月末，商品房待售面積50162萬(wàn)平方米，比5月末減少766萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少672萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加16萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少74萬(wàn)平方米。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年6月份商品房待售面積同比跌幅為8.9%。這條曲線走勢(shì)和預(yù)期是一致的，即繼續(xù)下跌，但下跌的速度是越來(lái)越放緩了?？傮w上說(shuō)，去庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入到后續(xù)的階段，去庫(kù)存的速度不會(huì)加快。當(dāng)然特殊點(diǎn)在于，目前房企銷售也有壓力，面臨部分去庫(kù)存的問(wèn)題，所以預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷的動(dòng)作。

　　從房企到位資金來(lái)看，1月份至6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1月份至5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1月份至6月份房企到位資金同比增長(zhǎng)為7.2%。類似數(shù)據(jù)和預(yù)期一樣，即和當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境是有密切關(guān)聯(lián)的。5月份開始很多房企的融資壓力增加，資金面略有收緊，這也會(huì)影響房企的土地投資和房屋銷售策略。當(dāng)前包括信托融資和海外債的發(fā)行都明顯收緊，類似收緊的趨勢(shì)預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)。

　　另外，6月份樓市出現(xiàn)了明顯調(diào)整，特別是二手房?jī)r(jià)格，出現(xiàn)了29%的城市下調(diào)，也就是有20個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格跌了。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，上月為上漲0.1%。其中：北京和廣州持平，上海和深圳均下降0.1%。

　　31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個(gè)月持平；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，從房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)看，6月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為0.7%，同比增幅為10.8%。其中環(huán)比增幅相比5月份基本持平，說(shuō)明6月份房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的動(dòng)力已經(jīng)開始減弱。

　　盡管一二線城市新建商品住宅價(jià)格還在上漲，不過(guò)由于新建商品住宅網(wǎng)簽價(jià)受限價(jià)等因素的影響，數(shù)據(jù)存在一定偏差，參考的價(jià)值相對(duì)要小一些，一些城市甚至不再公布房?jī)r(jià)。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，相比新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，二手房數(shù)據(jù)更有代表性。6月份20城市二手房出現(xiàn)下調(diào)，這是年內(nèi)第一次，熱點(diǎn)一二線城市再次進(jìn)入到了調(diào)整階段。后續(xù)如果沒(méi)有明顯的信貸寬松政策，預(yù)計(jì)7~8月份，全國(guó)一二線城市將繼續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

　　張大偉分析，出現(xiàn)價(jià)格上漲回落的主要原因是樓市政策收緊預(yù)期再次出現(xiàn)，特別是從5~6月份各地調(diào)控政策看，收緊明顯。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　張大偉分析，樓市從3~4月份的明顯小陽(yáng)春到5-6月份的快速退燒，說(shuō)明房住不炒再次成為政策的主導(dǎo)方向。從市場(chǎng)分化趨勢(shì)看，上漲城市集中在部分三線城市，但總體上漲幅度已經(jīng)是2019年來(lái)的最低點(diǎn)。

　　7月12日，發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知，題為“關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號(hào))”，對(duì)房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長(zhǎng)期海外債務(wù)，同時(shí)還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進(jìn)行備案登記。

　　在此之前，相關(guān)主管部門先后就銀行貸款、信托融資等渠道加強(qiáng)約束，收緊針對(duì)房企的融資渠道。

　　張大偉說(shuō)，從后續(xù)趨勢(shì)看，7月初信托與美元債收緊，對(duì)于市場(chǎng)心理影響非常大，再疊加7~8月是市場(chǎng)的慣例淡季，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量將會(huì)繼續(xù)增加。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6月份并非銷售旺季，本身也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌或漲幅的收窄。而對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，潛在的購(gòu)房需求還是很大，尤其是人才購(gòu)房方面的動(dòng)力還是很強(qiáng)。后續(xù)從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度看，需要繼續(xù)對(duì)二線城市尤其是人才借落戶變相炒房的行為進(jìn)行管控。（本版編輯綜合整理）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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