樓市有陰有晴 不同城市延續(xù)分化態(tài)勢

　　高地價難免催生出高房價，一些購房者不再觀望，大膽快速出手。對此，有觀點認為，樓市將迎來“小陽春”，且會持續(xù)升溫。事實果真如此嗎？

　　進入2019年，關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢的爭論從未間斷。隨著土地市場的回暖以及部分城市成交量的回升，有觀點認為，樓市迎來“小陽春”。而進入5月份以來，樓市調(diào)控政策依然密集。作為一年中的重要傳統(tǒng)銷售旺季，人們通常把3月、4月和5月稱為“金三銀四紅五月”，這三個月樓市的表現(xiàn)也往往被當(dāng)成研判全年市場起伏的重要依據(jù)。而隨著5月份的到來，房地產(chǎn)市場能否真的迎來“小陽春”？

　　部分城市土地市場回暖

　　近兩個月來，熱點城市土地市場明顯升溫，尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。

　　自4月下半月以來，房企“搶地”的節(jié)奏明顯加快。來自相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月單月拿地金額超過50億元的房企多達18家，多次刷新土地市場的月度紀(jì)錄。進入5月，房企的“搶地”模式進一步開啟。

　　5月7日，碧桂園以底價19.27億元摘得上海閔行區(qū)一宗宅地，還以12.5億元獲得浙江衢州商住用地；保利以30億元+自持100%商業(yè)競得東莞萬江勝利商住地塊；平安不動產(chǎn)以15.66億元拿下杭州余杭臨平新城核心區(qū)宅地。

　　另據(jù)不完全統(tǒng)計，5月8日，包括天津、蘇州、濟南在內(nèi)的十余個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當(dāng)日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，其中更不乏像天陽、秦山等中小規(guī)模房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個別地塊為底價成交外，高溢價率成交地塊占據(jù)多數(shù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年土地市場持續(xù)調(diào)控，降溫明顯，部分企業(yè)拿地較少。不過自今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業(yè)開始進入土地市場搶地，市場逐漸復(fù)蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍，溢價率有所上升。

　　中指數(shù)據(jù)研究報告顯示，2月成交樓面價同比結(jié)束了連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，3月同比漲幅進一步擴大。進入4月后，各地政府推地節(jié)奏開始加快。中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長15.6%，環(huán)比大幅增長七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒，甚至二梯隊房企也加入了搶房大戰(zhàn)。

　　究其原因，上述報告分析認為，部分大型房企短期補貨意愿強烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市、短期土地市場供不應(yīng)求導(dǎo)致競拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場。

　　“當(dāng)前企業(yè)拿地不能太盲目，需要市場回歸理性。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉判斷，“接下來政策層面有可能會針對這些過熱的城市推出降溫的舉措。”

　　樓市銷售延續(xù)分化態(tài)勢

　　高地價難免催生出高房價，一些購房者不再觀望，大膽快速出手。對此，有觀點認為，樓市將迎來“小陽春”，且會持續(xù)升溫。事實果真如此嗎？

　　以蘇州為例，今年4月，商品住宅成交量環(huán)比上漲33%，同比上漲57%，尤其是配套資源完善的蘇州園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)等主城區(qū)一手房市場供不應(yīng)求。蘇州工業(yè)園區(qū)的樓面價甚至每平方米突破3萬元，房價直逼上海。

　　58同城、安居客發(fā)布的報告顯示，今年一季度的行情讓樓市復(fù)蘇的節(jié)奏快于預(yù)期。4月，北上廣深一線城市房價保持穩(wěn)定態(tài)勢，二手房市場保持回暖。南京、杭州等熱點二線城市房價向一線城市靠攏；在吸引人才政策的推動下，部分二線城市房地產(chǎn)市場熱度升溫。

　　張大偉表示，自4月以來，全國樓市成交量和成交價繼續(xù)延續(xù)分化態(tài)勢。一線城市量價上漲乏力，成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。但和去年4月相比，多數(shù)地區(qū)的成交量上漲明顯。二線熱點城市在土地市場火爆、人才落戶新政等刺激下，保持“量價齊升”態(tài)勢。多數(shù)三四線城市經(jīng)歷“小陽春”后出現(xiàn)“量價齊跌”的現(xiàn)象。

　　進入5月，北京樓市出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，五一假期期間，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽124套、二手住宅網(wǎng)簽134套，新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，創(chuàng)下2015年以來同期網(wǎng)簽水平新低。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年五一假期盡管有四天，但北京住宅網(wǎng)簽量仍不及往年三天的網(wǎng)簽量。一方面，由于假期時間較長，大部分人都選擇了外出旅游，市場需求減少。另一方面，在嚴格調(diào)控的背景下，市場觀望情緒濃厚。

　　從上市房企發(fā)布的4月銷售業(yè)績來看，分化態(tài)勢依然持續(xù)。部分中小房企銷售數(shù)據(jù)上漲明顯，龍頭房企延續(xù)一季度銷售降溫態(tài)勢，布局三四線城市的企業(yè)尤其明顯。相比之下，布局一二線城市的龍頭房企4月份的銷售業(yè)績回暖。

　　調(diào)控政策頻出

　　值得注意的是，5月份以來，國家發(fā)改委和央行相繼表態(tài)明確樓市調(diào)控方向不變。

　　5月10日，央行有關(guān)負責(zé)人明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有改變，是一貫的。今年中國人民銀行還將繼續(xù)嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

　　5月6日，國家發(fā)改委針對此前放寬落戶政策引發(fā)的調(diào)控放松猜想給出明確回應(yīng)，放寬落戶政策不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。要始終堅守房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個底線，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制，防止房價大起大落。

　　另外，5月以來多地仍從嚴貫徹樓市調(diào)控政策，繼續(xù)出臺穩(wěn)定樓市的相關(guān)政策。

　　5月11日晚，蘇州市政府出臺關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見，其中對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新建商品住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施。

　　5月9日，青海省出臺進一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的實施意見，要求堅持“房住不炒”定位，全面規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作，12月底建立全省房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供決策依據(jù)和支撐，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，要加強房屋交易資金監(jiān)管工作，加強房屋網(wǎng)簽備案價格監(jiān)測。

　　對此專家表示，“房住不炒”的定位沒有改變。目前，改善性需求、剛性需求、新型城鎮(zhèn)化推進帶來的新增需求對整個房地產(chǎn)市場有一定支撐作用。但是，地方政府也在積極引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展，因城施策，有效遏制投機性需求。在“因城施策”的政策之下，地方政府有義務(wù)嚴密監(jiān)控樓市變化，針對過熱趨勢應(yīng)及時調(diào)整降溫，而對于市場低迷、掉頭向下的城市則應(yīng)該采取一定措施活躍市場。（董添 包晶晶）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報
 

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