存量時代到來 商業(yè)地產(chǎn)如何去庫存

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)存量房時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)的高庫存已成為開發(fā)商面臨的一大難題。然而相對住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)去庫存面臨的難度更大、專業(yè)性需求更廣，大量已修建完畢的寫字樓和購物中心無法實(shí)現(xiàn)完全利用一定程度上意味著資源的巨大浪費(fèi)。一面是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩，一面是有效的商業(yè)化業(yè)態(tài)供需失衡，如何盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，有效去化，成為亟待解決的問題。

　　有效供應(yīng)不足

　　在城鎮(zhèn)化浪潮中，新的城市中心不斷增加，商業(yè)開發(fā)快速向城市邊緣外擴(kuò)。目前我國平均每個省會城市有四五個新區(qū)，每個地級市有1個新區(qū)，據(jù)有關(guān)資料，這些新區(qū)面積已經(jīng)夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出，購物中心的規(guī)模也一直迅速擴(kuò)大。然而由于競爭激烈，關(guān)店潮卻成為一線城市的典型現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2014年關(guān)店的超市數(shù)量已達(dá)2013年的4倍。

　　RET睿意德董事索珊在接受中國商報記者采訪時表示，一直熱議的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩更大程度是量上的數(shù)據(jù)，是否匹配需求則是不一樣的標(biāo)準(zhǔn)。目前國內(nèi)現(xiàn)在最主要的問題是商業(yè)地產(chǎn)供需的不對稱，有效供應(yīng)不足，一方面造成了供應(yīng)空置，另一方面品牌也難選到合適的位置。

　　根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心對全國42個重點(diǎn)城市699家購物中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中端和中低端購物中心空置率高居不下，均超過15%，其中中端購物中心空置面積達(dá)到了4210.9萬平方米。對比各類型購物中心總體量，中端則明顯高于其他類型購物中心，出現(xiàn)供應(yīng)過剩；中低端則面臨淘汰，難以迎合需求；中高端購物中心空置率相對較低，正向擴(kuò)張中。

　　索珊介紹道，商業(yè)地產(chǎn)前景還是比較好，經(jīng)濟(jì)增長常態(tài)化的形勢下，商業(yè)與人生活的緊密程度也是不變的，同期供應(yīng)相對較大的時期，更是會出現(xiàn)好產(chǎn)品、利于商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)優(yōu)化的時期。產(chǎn)能過剩，開發(fā)企業(yè)要更多地關(guān)注需求方，即是對消費(fèi)者的關(guān)注和研究，特別是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，已經(jīng)有更多的前沿技術(shù)應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中。比如睿意德目前在前期定位階段就已經(jīng)采用大數(shù)據(jù)定位法，更加精準(zhǔn)支持預(yù)判趨勢和描摹客群，幫助了更多開發(fā)企業(yè)在不確定的情況下，做更確定的決策和判斷。

　　大數(shù)據(jù)去庫存

　　RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理、中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示，“2015年，電商進(jìn)一步?jīng)_擊實(shí)體商業(yè)，加速實(shí)體商業(yè)必須通過改革產(chǎn)業(yè)突圍，新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級和創(chuàng)新型業(yè)態(tài)。為了防止企業(yè)孤注一擲地去開發(fā)，造成新的盲目創(chuàng)新，我們嘗試用大數(shù)據(jù)的方式分析，篩選客戶，獲得上帝的視角解決去庫存的壓力?！?/p>

　　怎么用大數(shù)據(jù)做定位?崔崇彥表示，大數(shù)據(jù)通過地理圍欄進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定，對假定客戶進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析，對圍欄客戶進(jìn)行聚類分析，以劃定價值觀分類，再通過消費(fèi)行為數(shù)據(jù)研究鎖定不同價值觀消費(fèi)者的消費(fèi)場所習(xí)慣，已確定競爭對手或細(xì)分市場機(jī)會。接下來，線下商業(yè)數(shù)據(jù)縫合對應(yīng)行為數(shù)據(jù)，用于判斷客戶消費(fèi)與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區(qū)域多維度對比，判斷未來客戶消費(fèi)趨勢。

　　“以租代售”去庫存

　　共享經(jīng)濟(jì)的興起，長租公寓、創(chuàng)客空間、線上短租平臺的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了另一種路徑。

　　11月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進(jìn)國務(wù)院的政策性文件。

　　投房研究院關(guān)于長租公寓的報告顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產(chǎn)生的房源主要流向租賃市場。大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域；而國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已達(dá)到近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元。

　　也是在今年3月，“眾創(chuàng)空間”的概念在國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》中首次被提出。

　　存量商業(yè)空間由此被發(fā)掘。地產(chǎn)名人任志強(qiáng)指出，在目前的7億平方米庫存里，有2億多接近3億平米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年還有3億多平米寫字樓和商場竣工，這個速度很難消化。

　　眾創(chuàng)的需求和存量的商業(yè)，正在尋找連接的方式，WeWork（聯(lián)合辦公租賃空間運(yùn)營商）便是萬科前副總裁毛大慶的創(chuàng)業(yè)方向。在毛大慶看來，做個“二房東”，就是瞄準(zhǔn)如何釋放空間資產(chǎn)價值，盤活存量商業(yè)。

　　毛大慶的“優(yōu)客工場”，通過與擁有存量物業(yè)的業(yè)主方合作，選擇基礎(chǔ)設(shè)施良好、配套服務(wù)健全區(qū)域內(nèi)的存量物業(yè)資產(chǎn)，通過合理改造，針對處于技術(shù)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)初級或中級階段的創(chuàng)業(yè)者，提供高品質(zhì)、價格適宜的聯(lián)合辦公空間，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務(wù)。

　　毛大慶認(rèn)為，政府應(yīng)鼓勵多種商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有效利用社會閑置房產(chǎn)，“政府可以提供場地作為創(chuàng)業(yè)者的孵化器，如把提供場地、甚至提供財政補(bǔ)貼作為一種股權(quán)投資形式，然后用這個企業(yè)未來的增長來獲取回報。”（本報記者賀陽）

來源：中國商報

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