物流地產(chǎn)“黃金時(shí)代”到來(lái)

　　近年來(lái)，房企開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。綠地去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)，萬(wàn)科目前已在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)通控股也分別與TCL、匯源等合作開(kāi)發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)，復(fù)星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領(lǐng)域?！?/p>

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施稀缺　

　　物流地產(chǎn)指投資商開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施，其范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。隨著國(guó)內(nèi)貿(mào)易及電商的快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的需求越來(lái)越大。

　　據(jù)中國(guó)商報(bào)記者了解，隨著電商的火爆，物流倉(cāng)儲(chǔ)成為電商的一大難題。剛剛過(guò)去的“雙十一”就產(chǎn)生了6億多個(gè)包裹，快遞出現(xiàn)爆倉(cāng)現(xiàn)象。如果想要滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)于物流速度的要求，電商企業(yè)必須提前大量備貨。據(jù)悉，阿里巴巴、亞馬遜、京東商城等電商企業(yè)紛紛自建物流園區(qū)，但仍不解渴。以京東為例，過(guò)去兩三年中京東的自建物流倉(cāng)儲(chǔ)面積保持年均50%左右的增速，同時(shí)其與國(guó)內(nèi)最大的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯的合作租賃面積也以年均超過(guò)100%的速度在遞增。

　　跨境電商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求也很大。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)一些保稅區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)面積已然供不應(yīng)求，甚至有企業(yè)將貨物存放于簡(jiǎn)易帳篷內(nèi)?！?/p>

　　據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，目前全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米，而高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)僅約1300萬(wàn)平方米，僅占不到20%。從設(shè)施本身的供給構(gòu)成來(lái)講，舊的倉(cāng)庫(kù)多，新的倉(cāng)庫(kù)少。從分布和構(gòu)成來(lái)講，整個(gè)布局的結(jié)構(gòu)性失衡還是存在的。

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，該報(bào)告顯示，過(guò)去十年間，物流地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)歷了從零到有的高速增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)仍落后于日益膨脹的需求。世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，近年來(lái)，政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標(biāo)，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　綠野資本分析，“由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展，西部經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)和電子商務(wù)的崛起等因素，導(dǎo)致了整個(gè)物流設(shè)施市場(chǎng)在原來(lái)供給不足的情況下，有大量的需求沒(méi)有被滿(mǎn)足，他們可能屈就于低端的倉(cāng)庫(kù)里。在過(guò)去的10年周期里，高端倉(cāng)庫(kù)實(shí)際相對(duì)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！?/p>

　　進(jìn)軍物流地產(chǎn)

　　嗅覺(jué)敏感的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商近年來(lái)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。11月19日，五洲國(guó)際控股有限公司和普洛斯投資管理中國(guó)有限公司簽訂協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)普洛斯滎陽(yáng)南物流園，并初步選定了若干潛在的合作項(xiàng)目。五洲國(guó)際表示，未來(lái)會(huì)將更多重心偏向大型物流商業(yè)中心及大型批發(fā)市場(chǎng)和大型物流中心的結(jié)合。據(jù)悉，五洲國(guó)際已在全國(guó)12個(gè)省份25座城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了39個(gè)項(xiàng)目。

　　10月10日，杭州萬(wàn)科于以8235萬(wàn)元摘下大江東物流用地，占地面積150畝，萬(wàn)科物流開(kāi)始在華東布局。此外，萬(wàn)科近期借河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇的物流地產(chǎn),萬(wàn)科希望將此項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，萬(wàn)科已在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)悉，萬(wàn)科已成立萬(wàn)科物流發(fā)展有限公司，萬(wàn)科表示，公司的物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多還處在前期獲取階段。

　　綠地集團(tuán)去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。此外，萬(wàn)通控股、復(fù)星、華夏幸福、富力、合生創(chuàng)展等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領(lǐng)域。

　　物流地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ螅€在于投資回報(bào)率高。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報(bào)率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報(bào)率能達(dá)到7%-12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)租金，而全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。巨大的市場(chǎng)需求加可觀的投資回投，致使很多房地產(chǎn)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　專(zhuān)業(yè)人士指出,無(wú)論是在新的工業(yè)園區(qū)或外來(lái)產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)上,房企都有優(yōu)勢(shì)。土地運(yùn)營(yíng)、金融渠道、政府關(guān)系等方面能幫助房企獲得更高價(jià)值的土地資源,而較強(qiáng)的融資能力和金融運(yùn)作水平,也是發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)和幫助企業(yè)成長(zhǎng)的重要因素。

　　然而，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到了國(guó)外同行的挑戰(zhàn)，全球7大物流開(kāi)發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國(guó)市場(chǎng)的巨大潛力，并提前下手。普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國(guó)物流市場(chǎng)。世邦魏理仕預(yù)計(jì)在內(nèi)外資巨頭的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)蓬勃發(fā)展的春天。

　　倉(cāng)儲(chǔ)的地區(qū)分布

　　世邦魏理仕發(fā)布的全國(guó)首份《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》報(bào)告，對(duì)租金波動(dòng)性、市場(chǎng)流動(dòng)性、空置率4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，以及歷史租金表現(xiàn)、租金長(zhǎng)期預(yù)測(cè)、貨物運(yùn)輸量、投資回報(bào)率等11個(gè)收益指標(biāo)的考量測(cè)評(píng)后，認(rèn)為全國(guó)17個(gè)物流物業(yè)投資潛力地中，只有北京、上海、廣州、深圳、成都，能更好地扮演“物流地產(chǎn)投資目的地”角色。

　　作為中國(guó)的首都和政治經(jīng)濟(jì)文化中心，北京良好的經(jīng)濟(jì)基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，依托于兩千萬(wàn)人口的城市規(guī)模及發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費(fèi)品及電商類(lèi)客戶(hù)主導(dǎo)。

　　上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長(zhǎng)三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市，目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，截止至2015年第二季度，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)存量達(dá)375萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為9.1%。

　　2015年下半年上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市預(yù)計(jì)場(chǎng)將有超80萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)入市，其中一半的新增供應(yīng)位于浦東新區(qū)的外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)和洋山陸域三個(gè)區(qū)域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區(qū)域的空置率普遍較低，《報(bào)告》預(yù)計(jì)下半年新項(xiàng)目的上市將刺激市場(chǎng)成交量的上升。同時(shí)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將推出更多優(yōu)惠手段來(lái)吸引租戶(hù)以應(yīng)對(duì)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來(lái)自制造業(yè)的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來(lái)自電商及第三方物流的蓬勃需求。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,廣州優(yōu)質(zhì)保稅倉(cāng)儲(chǔ)總存量維持在28萬(wàn)平方米。從中長(zhǎng)期來(lái)看,國(guó)家對(duì)外貿(mào)市場(chǎng)的政策性刺激作用將對(duì)廣州保稅市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。預(yù)計(jì)廣州保稅倉(cāng)儲(chǔ)的問(wèn)詢(xún)需求將維持平穩(wěn)上升,同時(shí)未來(lái)竣工的保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目將獲得良好的吸納,并推動(dòng)未來(lái)12個(gè)月租金上升3%-4%。

　　成都依托全國(guó)第四大航空樞紐雙流機(jī)場(chǎng)和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正在日益顯現(xiàn)。根據(jù)《報(bào)告》，截至2015年上半年，成都優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量達(dá)124萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為17.2%。目前，成都市場(chǎng)高標(biāo)庫(kù)主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。

　　報(bào)告顯示,中國(guó)物流設(shè)施的需求趨勢(shì)也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nèi)陸城市發(fā)展,而建立新的高速鐵路網(wǎng)絡(luò)將大大提高各個(gè)內(nèi)陸城市的連接。在2020年中國(guó)鐵路將完成超過(guò)15000英里的高鐵網(wǎng)絡(luò)和18個(gè)多式聯(lián)運(yùn)物流。展望未來(lái)，北京、廣州、深圳的物流設(shè)施市場(chǎng)將呈現(xiàn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施優(yōu)化升級(jí)、跨境電商租戶(hù)活躍度上升，以及需求外溢至周邊城市這三大趨勢(shì)。

　　機(jī)遇與挑戰(zhàn)

　　雖然物流地產(chǎn)成為地產(chǎn)商的投資熱點(diǎn)，但是，物流地產(chǎn)仍面臨投資周期長(zhǎng)、投資大、拿地難等問(wèn)題。

　　物流地產(chǎn)本身屬于長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式，在這種模式下，它的利潤(rùn)沒(méi)有住宅地產(chǎn)或者售賣(mài)型工業(yè)高，盡管開(kāi)發(fā)周期和投資周期會(huì)比較短，但持有的周期比較長(zhǎng)。物流地產(chǎn)回報(bào)周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與。

　　專(zhuān)家介紹，物流地產(chǎn)投資規(guī)模大，通常是在10萬(wàn)平方米左右的投資規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化單層倉(cāng)庫(kù)建設(shè)成本為每平方米1800元，雙層庫(kù)成本為每平方米2400元到2500元。

　　拿地難是開(kāi)發(fā)商遇到的又一難題。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)的調(diào)查報(bào)告分析認(rèn)為，由于物流用地價(jià)格偏低，且單位產(chǎn)出和稅收貢獻(xiàn)都不大，對(duì)促進(jìn)就業(yè)毫無(wú)助益，很多地方政府尤其是一線城市的地方政府不樂(lè)意審批物流用地。

　　關(guān)于房企積極布局物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為有三點(diǎn)應(yīng)當(dāng)注意：首先，適應(yīng)電商“新經(jīng)濟(jì)”的需求，無(wú)論是電商企業(yè)還是房企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高物流運(yùn)作的效率和送達(dá)準(zhǔn)確率是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先應(yīng)該解決的“軟件上”的管理問(wèn)題。其次，房企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“最后一公里”物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)最關(guān)鍵。另外，房企可以借力電商企業(yè)一起開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購(gòu)“新經(jīng)濟(jì)”的需要提供更多的“個(gè)性化”需求與服務(wù)，或許為未來(lái)物流園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。（本報(bào)記者郭燕春 孫藝）

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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