中央鼓勵降房價 真能去庫存？

　　近段時間，有關(guān)于樓市去庫存的討論一直不斷。而在日前召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央也對明年的房地產(chǎn)市場進行了部署。其中，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低房價的舉措也再次引發(fā)熱議。另外，值得一提的是，此次是十八大后，中央經(jīng)濟工作會議首次明確提及“房價”。

　　中央經(jīng)濟工作會議鼓勵開發(fā)商適當降房價

　　據(jù)新華網(wǎng)報道，中央經(jīng)濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。

　　習近平主席在會上發(fā)表重要講話，總結(jié)2015年經(jīng)濟工作，分析當前國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢，部署2016年經(jīng)濟工作，重點是落實“十三五”規(guī)劃建議要求，推進結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。李克強總理在講話中闡述了明年宏觀經(jīng)濟政策取向，具體部署了明年經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作，并作總結(jié)講話。

　　會議認為，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅持穩(wěn)中求進、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。

　　第一，積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩。要按照企業(yè)主體、政府推動、市場引導(dǎo)、依法處置的辦法，研究制定全面配套的政策體系，因地制宜、分類有序處置，妥善處理保持社會穩(wěn)定和推進結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)系。要依法為實施市場化破產(chǎn)程序創(chuàng)造條件，加快破產(chǎn)清算案件審理。要提出和落實財稅支持、不良資產(chǎn)處置、失業(yè)人員再就業(yè)和生活保障以及專項獎補等政策，資本市場要配合企業(yè)兼并重組。要盡可能多兼并重組、少破產(chǎn)清算，做好職工安置工作。要嚴格控制增量，防止新的產(chǎn)能過剩。

　　第二，幫助企業(yè)降低成本。要開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，打出“組合拳”。要降低制度性交易成本，轉(zhuǎn)變政府職能、簡政放權(quán)，進一步清理規(guī)范中介服務(wù)。要降低企業(yè)稅費負擔，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環(huán)境，研究降低制造業(yè)增值稅稅率。要降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。要降低企業(yè)財務(wù)成本，金融部門要創(chuàng)造利率正?；恼攮h(huán)境，為實體經(jīng)濟讓利。要降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯(lián)動機制。要降低物流成本，推進流通體制改革。

　　第三，化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

　　第四，擴大有效供給。要打好脫貧攻堅戰(zhàn)，堅持精準扶貧、精準脫貧，瞄準建檔立卡貧困人口，加大資金、政策、工作等投入力度，真抓實干，提高扶貧質(zhì)量。要支持企業(yè)技術(shù)改造和設(shè)備更新，降低企業(yè)債務(wù)負擔，創(chuàng)新金融支持方式，提高企業(yè)技術(shù)改造投資能力。培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，加快技術(shù)、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)等創(chuàng)新。要補齊軟硬基礎(chǔ)設(shè)施短板，提高投資有效性和精準性，推動形成市場化、可持續(xù)的投入機制和運營機制。要加大投資于人的力度，使勞動者更好適應(yīng)變化了的市場環(huán)境。要繼續(xù)抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給，保障口糧安全，保障農(nóng)民收入穩(wěn)定增長，加強農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)建設(shè)，落實藏糧于地、藏糧于技戰(zhàn)略，把資金和政策重點用在保護和提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力以及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量、效益上。

　　第五，防范化解金融風險。對信用違約要依法處置。要有效化解地方政府債務(wù)風險，做好地方政府存量債務(wù)置換工作，完善全口徑政府債務(wù)管理，改進地方政府債券發(fā)行辦法。要加強全方位監(jiān)管，規(guī)范各類融資行為，抓緊開展金融風險專項整治，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監(jiān)測預(yù)警，妥善處理風險案件，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風險的底線。

　　未來房價或穩(wěn)中有降

　　而在此次的工作會議中，鼓勵開發(fā)商適當降低房價的內(nèi)容自然引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

　　據(jù)新京報梳理發(fā)現(xiàn)，十八大后召開的3次中央經(jīng)濟工作會議，均未明確提及“房價”，此次中央經(jīng)濟工作會議，首次明確提及“房價”。

　　新京報還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控、保障性住房的字眼，在2013年、2014年連續(xù)兩年沒出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議會后公報中。而2011年、2012年的中央經(jīng)濟工作會議曾連續(xù)強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。而今年的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年經(jīng)濟社會發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)。新京報注意到，在第三大任務(wù)中，用了322個字的單獨段落的篇幅，講到“化解房地產(chǎn)庫存”，并提出了5大要點。

　　除了十八大后的中央經(jīng)濟工作會議，李克強就任總理以來所作的“政府工作報告”中也未提房價。2014年的“政府工作報告”沒有提“房價”，2015年也沒提。對此，報告起草組成員、國務(wù)院研究室司長向東2015年3月接受新京報專訪時介紹，“房價”這個詞兒是沒出現(xiàn)，但是講了房地產(chǎn)，主要是促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　對于會議提出的，要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室李超博士表示，以前提城鎮(zhèn)化與農(nóng)民工市民化和住房問題都是單獨提，但這次是把城鎮(zhèn)化與解決住房結(jié)合起來提。李超認為，目前的政策可能是把農(nóng)民工引向三四線城市購房。

　　李超表示，隨著二三線城市限購逐漸取消，一線城市的限購也在逐漸退出，不過北上廣深等大城市全面退出短時間可能不大。

　　另外，對于會議提出的，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，要取消過時的限制性措施。

　　李超表示，中央需要房價穩(wěn)定，與地方的出發(fā)點有一定差別，因此中央層面會提出降低房價，保障住房需求。未來，應(yīng)該是穩(wěn)中有降的趨勢，但不會快速下降。

　　對于會議中提到的要取消過時的限制性措施，可能會包括限購，但主要的問題應(yīng)該是，行政性的限購限貸措施，要讓位于市場性的手段，市場思維來解決這件事情，如增加住宅性用地，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。

　　我國樓市去庫存或仍需六七年時間

　　事實上，此次工作會議之所以會提出上述措施，是因為目前我國的房地產(chǎn)市場正面臨著巨大的庫存壓力。

　　據(jù)北京商報報道，“今年，全國商品房成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月已經(jīng)超過6.9億平方米?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一一語道破我國嚴峻的去庫存形勢，他直言，自2011年開始，我國每年商品房待售面積都要新增1億平方米左右，這還沒有包括全國大批在建項目以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目，一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得現(xiàn)階段去庫存道路行進得十分艱難。

　　而針對日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月我國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，也有不少業(yè)內(nèi)人士一臉愁容，認為樓市的暖冬難比肩夏日艷陽高照，全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍不樂觀，高庫存情況雖有改善但十分有限，全國大多數(shù)地區(qū)開發(fā)商購地積極性仍不足，他們預(yù)測明年我國去庫存壓力仍高企。“目前，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。然而三四線城市因為庫存絕對值過高，即使今年信貸等措施輪番刺激，短時間內(nèi)出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　此外，報道還表示，“總體來說，會議所提的去庫存政策都是我國持續(xù)在推出、貫徹的，不僅明確了中央堅定推動化解庫存的態(tài)度，也釋放了明年配套政策深化方向的信號?！眮喬鞘醒芯繒康禺a(chǎn)分會會長陳寶存表示，中央在會議上提出的大多數(shù)去庫存政策方向應(yīng)該主要還是針對三四線城市，尤其是庫存量較大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格為例，鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲表示，目前在需求量、土地成本較高的一線城市房地產(chǎn)市場，降價是不符合市場規(guī)律的，但在三四線城市，即使中央不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年仍然是會自主進行降價促銷的。陳寶存表示，下一階段，政策的關(guān)鍵是要看政府是否會通過降稅等方式，進一步幫助在三四線城市仍有大量庫存的房企加大降價幅度，放大對消費者購房需求的刺激。

　　而知名經(jīng)濟學者馬光遠對于農(nóng)民市民化的去庫存路徑則表示，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進，只有農(nóng)民工在一個城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對他們才有意義。

　　不過，對于中央的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，業(yè)內(nèi)均表示效果難以預(yù)測，“不可否認，近兩年一系列的樓市刺激政策對于推進三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，明年能否改變高庫存狀態(tài)還需靜觀有效政策實施力度幾何”。陳寶存表示。而平安證券首席經(jīng)濟學家鐘偉更預(yù)測，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營網(wǎng)

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀