11月中旬，蘇寧云商發(fā)布公告稱，蘇寧云商全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立目標(biāo)總規(guī)模為300億元的物流地產(chǎn)基金，用于物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資與建設(shè)。無獨(dú)有偶，近日，順豐集團(tuán)也宣布與綜合房地產(chǎn)集團(tuán)嘉民簽署了新的戰(zhàn)略合作協(xié)議，消息稱，雙方擬建立長期合作伙伴關(guān)系，共同合作開發(fā)建設(shè)物流倉儲設(shè)施。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 作為我國物流業(yè)中的一匹黑馬，物流地產(chǎn)在近年的發(fā)展中跑得越來越快。各方勢力逐鹿物流地產(chǎn)，究其原因，還是在于這一領(lǐng)域依舊是一片藍(lán)海，電商、食品、醫(yī)藥冷鏈的興起，促使物流地產(chǎn)市場需求更為細(xì)分和專業(yè)化，無論是工業(yè)物流（高端制造業(yè)），還是消費(fèi)物流（零售連鎖化及電商）對高標(biāo)倉儲需求的持續(xù)旺盛也給整個(gè)物流地產(chǎn)行業(yè)提出了更高要求。
在新一輪智慧物流供應(yīng)鏈的競爭中，國內(nèi)倉儲基礎(chǔ)設(shè)施普遍滯后與高標(biāo)準(zhǔn)倉儲供給不足的矛盾已經(jīng)成為物流業(yè)無法忽視的短板，而優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)作為硬資產(chǎn)也已成為物流企業(yè)持續(xù)進(jìn)化的必備要素，隨著我國物流業(yè)的快速發(fā)展，其在供應(yīng)鏈中的地位也將日益凸顯。
A、電商攪熱基建市場
當(dāng)下，加大對物流基礎(chǔ)設(shè)施的投入成為國內(nèi)電商行業(yè)發(fā)展的共識。近年來，多家電商也都紛紛加碼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
根據(jù)蘇寧云商此次發(fā)布的投資公告，首期基金目標(biāo)募集資金規(guī)模50億元，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設(shè)施、市場化收購及投資開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施。項(xiàng)目目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)1200萬-1500萬平方米的管理倉儲規(guī)模，同時(shí)用于投資擬建、在建及已建成的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施，同時(shí)尋求并購其他市場主體擬建、在建及已建成的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施，盤活蘇寧的物流資產(chǎn)與設(shè)施，持續(xù)提升整體物流能力。
近年來，蘇寧物流一直在加快基礎(chǔ)設(shè)施與網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以提升整體運(yùn)營效率。自2016年底收購天天快遞70%的股份以來，雙方就在倉儲、干線、末端等方面持續(xù)進(jìn)行資源整合。物流設(shè)施的不斷完善也為蘇寧物流運(yùn)營效率的提升提供了有力的支撐。今年的三季報(bào)顯示，蘇寧物流及天天快遞已擁有倉儲及相關(guān)配套總面積628萬平方米，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國352個(gè)地級城市、2810個(gè)區(qū)縣城市。蘇寧強(qiáng)調(diào)，伴隨著零售業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長，用戶對物流服務(wù)時(shí)效要求日益增強(qiáng)，物流能力對外開放不斷深化，公司急須加快獲取物流倉儲資源。
除了蘇寧，京東、阿里等龍頭電商都開啟了在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的跑馬圈地，并將物流地產(chǎn)視為構(gòu)建全新物流生態(tài)圈的一個(gè)重要布局點(diǎn)。今年6月20日，菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣布與中國人壽共同設(shè)立物流倉儲基金，規(guī)模為85億元人民幣。這是菜鳥設(shè)立的首支物流倉儲基金，用于發(fā)展更好的適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的物流地產(chǎn)設(shè)施。8月16日，菜鳥網(wǎng)與榮盛產(chǎn)業(yè)新城正式簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書》，雙方將在固安打造首個(gè)京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項(xiàng)目將在倉儲、物流設(shè)施設(shè)備等方面實(shí)現(xiàn)智慧化。公開資料顯示，菜鳥現(xiàn)已在全國建立8個(gè)大型倉儲物流基地，并且在14個(gè)城市拿地，總投入超過200億，預(yù)計(jì)今年倉儲面積可以達(dá)到210萬平方米。馬云更是公開表示，阿里巴巴在發(fā)展到目前的規(guī)模后，必須采用重資產(chǎn)策略，大規(guī)模投資打造基礎(chǔ)設(shè)施，以確保自己的競爭優(yōu)勢。
京東則從2009年開始，就在江蘇宿遷、上海嘉定、北京亦莊以及重慶、揭陽、武漢等多個(gè)地區(qū)拿地。截至2016年底，京東已在全國15個(gè)城市拿下390萬平方米土地，截至2017年9月30日，京東在全國共運(yùn)營405個(gè)大型倉庫，總面積已接近900萬平方米。
近年來，我國電商市場交易規(guī)模一直保持高速增長，隨之而來的，是電商自身對物流倉儲設(shè)施需求的大幅提升，某種程度上來說，電商配送需求的激增正是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場的關(guān)鍵推動因素，由此也促進(jìn)了物流地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
B、投資前景一路向好
物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心和分撥中心等多個(gè)項(xiàng)目。盡管與傳統(tǒng)房地產(chǎn)有著不同的特點(diǎn)，但作為物流業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉領(lǐng)域，近年來也逐漸成為地產(chǎn)商投資和關(guān)注的熱點(diǎn)。
我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，人均物流倉儲面積約為0.41平方米。而美國等發(fā)達(dá)國家的人均倉儲面積已達(dá)到5.41平方米。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，人均倉儲面積的需求勢必加大。這無疑是一個(gè)龐大而又充滿誘惑力的市場。由于中國高標(biāo)倉儲設(shè)施嚴(yán)重不足，而電商和消費(fèi)需求在持續(xù)增長，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。
強(qiáng)勁的市場需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。國際房地產(chǎn)顧問戴德梁行的報(bào)告預(yù)計(jì)，至2020年，電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億—2.1億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬—6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。
因此，看好這一前景的并不止于電商與物流企業(yè)。今年7月，以萬科集團(tuán)為首組成的中國財(cái)團(tuán)，以116億美元，折合人民幣將近790億元的價(jià)格收購新加坡上市公司普洛斯，一度震驚了中國物流地產(chǎn)界。萬科占股21.4%，成為第一大股東，由此也迅速坐上了國內(nèi)物流地產(chǎn)巨頭的位置。
布局物流地產(chǎn)，是萬科多元化戰(zhàn)略棋盤上非常重要的一步棋。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米，2017年又規(guī)劃完成了150萬平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，包括南京、蘇州、無錫等在內(nèi)，目前普洛斯和萬科在全球擁有超過500個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū)，面積近6000萬平方米。
在房企眼中，物流地產(chǎn)本質(zhì)也是一種商業(yè)地產(chǎn)，同樣具有收益性強(qiáng)、投資回收期長、投資規(guī)模大、經(jīng)營內(nèi)容多、經(jīng)營管理要求高等特點(diǎn)。在我國城鎮(zhèn)化尚未完成、內(nèi)需消費(fèi)高速增長的背景下，以一二線城市為代表的城市物流需求還將保持較快增長，都為物流地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。
另一方面，近兩年來嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控及地價(jià)高位難降等因素，已極大壓縮了住宅的開發(fā)利潤。相反，受益于新型城鎮(zhèn)化、第三方物流和電商企業(yè)的持續(xù)活躍，物流地產(chǎn)始終保持利潤增長。世邦魏理仕的一份報(bào)告顯示，2017年物流地產(chǎn)租金增長幅度已高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)，且更穩(wěn)定。以南京為例，一季度該市物流設(shè)施租金環(huán)比增長率為2.6%，明顯高于同期住宅、寫字樓和購物中心的租金增長率。
土地成本相對偏低、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小、收益穩(wěn)定，再加上普遍被看好的發(fā)展前景，也許就是眾多房企積極搶灘物流地產(chǎn)市場的根本原因。
C、高標(biāo)倉儲迎來發(fā)展契機(jī)
物流地產(chǎn)集倉儲、服務(wù)于一體，園區(qū)、倉儲都是其發(fā)展的重要載體。而作為物流地產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，倉儲明顯是我國物流業(yè)的短板之一，可以說，倉儲物流服務(wù)已經(jīng)成為零售電商最重要的行業(yè)競爭壁壘之一。在發(fā)展智慧物流的大背景下，物流地產(chǎn)商不僅要能提供足夠的倉儲空間，更要讓這些倉儲、園區(qū)變得智能高效，才能讓物流地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。與此同時(shí)，隨著我國制造業(yè)向高端制造業(yè)的邁進(jìn)，也將進(jìn)一步推動第三方物流對倉儲特別是高端倉儲的需求。
目前，中國高標(biāo)倉儲需求很大，但當(dāng)前高標(biāo)倉儲大多還只是倉儲設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化，并未實(shí)現(xiàn)智能化的普及。而且，當(dāng)前不少物流園區(qū)的閑置狀態(tài)，就是因?yàn)樗麄冎荒芴峁┖唵蔚膫}儲功能用地。土地利用也是建立在地價(jià)便宜的基礎(chǔ)之上。這也說明了，當(dāng)前對于物流地產(chǎn)的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等還有很大的潛力可挖，尤其需要在專業(yè)度方面發(fā)力，考慮產(chǎn)業(yè)聚集以及和電商資源進(jìn)行整合，在發(fā)展高標(biāo)倉儲的同時(shí)實(shí)現(xiàn)倉儲智能化同步發(fā)展，才能真正滿足現(xiàn)代倉儲的發(fā)展需求。
因?yàn)槠湮锪鲗傩?，物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動力較強(qiáng)，其運(yùn)營管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。這就意味著，單一的物流地產(chǎn)（資本）運(yùn)作模式并不能長久維系。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人工智能技術(shù)的發(fā)展，物流地產(chǎn)的運(yùn)作模式也將走向信息化、智能化、透明化，這對物流地產(chǎn)界而言，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。未來，更多園區(qū)的老舊倉庫的改造將形成新的熱潮。
現(xiàn)代倉儲所面臨的不僅是物品復(fù)雜、性能各異，還因其需存儲、分揀及移動等一系列復(fù)雜流程，為其開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營都提出了較高的要求。以倉儲為核心的智能物流中心，將通過打造智能化信息管理中心，實(shí)現(xiàn)智能化存儲、分揀及移動，并借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時(shí)提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統(tǒng)、更科學(xué)、更有競爭優(yōu)勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。
從投資回報(bào)率看，高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，要繼續(xù)保持這一勢頭，加大智慧物流和智慧供應(yīng)鏈的技術(shù)投入已是必然的考慮。特別是對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，只有熟悉了物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，才能發(fā)揮出投資的真正價(jià)值。據(jù)了解，已經(jīng)確立了物流地產(chǎn)目標(biāo)的萬科集團(tuán)已開始著力用“智慧園區(qū)”更替目前國內(nèi)八成物流園區(qū)是“農(nóng)民倉”的現(xiàn)狀，通過物聯(lián)網(wǎng)鏈接所有設(shè)施設(shè)備，每1萬平方米就有200個(gè)二維碼，借助信息服務(wù)平臺，客戶可一鍵報(bào)修、在線跟蹤……新科技的出現(xiàn)和應(yīng)用正在醞釀影響未來物流倉儲發(fā)展趨勢的革新力量，再加上雄厚資本的支持，相信智慧倉儲的發(fā)展將走上快車道。
轉(zhuǎn)自：中國水運(yùn)報(bào)
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