今年以來，全國多地的調(diào)控政策不斷收緊，樓市呈現(xiàn)出較為低迷的狀態(tài)。中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，各線代表城市的成交量較去年同期繼續(xù)下降。那么下一步的調(diào)控政策將如何發(fā)力，明年的樓市會是何模樣？
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 調(diào)控“辣招”頻出
今年樓市調(diào)控政策的嚴厲度與密集度均超過了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國已出臺的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策措施已接近180次。一系列“史上最嚴”措施接連出臺，調(diào)控大網(wǎng)密織。
據(jù)中國指數(shù)研究院的最新報告分析，2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點二線城市，而今年出臺調(diào)控政策的城市則從東部擴展到了中西部，從一二線熱點城市擴散到了三四線城市。與此同時，這一輪調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化，即對中心城市和周邊城市進行同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。
截至目前，一線城市已全部執(zhí)行“認房又認貸”的政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市為杜絕通過“假離婚”成為“首次購房者”的鉆空子行為，出臺了“離婚一年內(nèi)申請房貸按二套算”等政策；南京、廈門、廣州、?？诘瘸鞘刑岢隽?ldquo;新購住房2年或3年內(nèi)不得再上市”等政策；珠海則將個別地塊的限售期限延長到了10年，從而抑制短期投機需求、穩(wěn)定市場預(yù)期。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“今年以來，無論是一二線城市還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況，都會引發(fā)調(diào)控政策的出臺。”
在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的背景下，7月21日，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12地作為首批開展住房租賃試點的城市，住房租賃的概念隨之“火”了起來。
“大力發(fā)展租賃市場，是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措。”365網(wǎng)實際控制人胡光輝分析，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一。胡光輝進一步解釋，建立租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場，不僅可以鼓勵租賃消費、穩(wěn)定租賃關(guān)系、賦予租房者更多的權(quán)利，還可以促進良好社會風(fēng)氣的形成，減少非理性購房需求、延緩提前透支的購房需求，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。
此外，記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門已經(jīng)開始有序推進房地產(chǎn)長效機制的建立工作。在金融方面，監(jiān)管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、規(guī)范住房公積金的使用，國家開始對住房銀行進行探討；在住房供應(yīng)方面，商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、住房租賃等各種體系逐漸建立；在立法方面，房地產(chǎn)稅立法正逐步加快；在土地制度方面，相關(guān)部門要求，住房土地供應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)“三匹配”。在以上舉措中，土地改革方面的各項工作已經(jīng)漸漸搭起了未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的主要架構(gòu)。
住宅市場成交繼續(xù)走低
11月的樓市延續(xù)了過去數(shù)月的冷清態(tài)勢，成交狀況并未有明顯改善。
據(jù)上海易居研究院近期發(fā)布的報告顯示，11月，50個城市新建商品住宅成交達2338萬平方米，同比下降了13%，自今年3月以來連續(xù)9個月同比下滑。
具體而言，11月一線城市月度周均成交基本與上月持平，環(huán)比漲幅小幅收窄；二三線代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但不及去年同期。其中，南京、惠州等地受調(diào)控政策影響下降較為明顯，降幅均在50%以上。
來自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.90%，五成城市環(huán)比上升，同比則下降了13.33%。截至11月末，受監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升了2.2%。在重點監(jiān)測的城市中，
廈門的升幅最大，為17.28%；南京、廣州、福州次之，升幅均超過了5%。環(huán)比下降的城市中，上海降幅最大，環(huán)比降幅為4.94%。
北京方面，雖然北京二手房市場在11月出現(xiàn)回暖跡象，但與去年的火爆行情不可同日而語。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環(huán)比今年10月上漲37.7%。在價格上，11月北京二手住宅成交均價環(huán)比下降0.9%，降幅雖有收窄，但跌勢仍在繼續(xù)。事實上，在“金九銀十”落空之后，市場曾一度寄希望于年末。“雙11”期間，有不少房企借勢賣房，但在一線城市及核心二線城市的營銷效果卻并不明顯。從目前來看，年末出現(xiàn)翹尾行情的可能性已經(jīng)渺茫。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也表示：“房價高度集中上漲的趨勢會結(jié)束。”
分析人士認為，年末樓市將持續(xù)降溫。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤表示，樓市已經(jīng)告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松。另外，以租購并舉為代表的長效機制正在路上，全國樓市也將回歸理性，預(yù)計12月房價增幅將停留在合理區(qū)間。
明年樓市是何模樣
今年全國各地接連出臺的樓市政策，讓火爆的房地產(chǎn)市場迅速降溫。那么，明年的樓市會怎樣？對于想要購房的人而言，未來的房價會出現(xiàn)反彈嗎？
事實上，近兩個月來，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應(yīng)在市場上已逐步凸顯。11月，國家監(jiān)管部門再次開會強調(diào)要“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松”，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，
要保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落的情況。
對此，業(yè)內(nèi)專家分析認為，近期政府追加了延長限賣年限卡位流動性、規(guī)范陰陽合同打擊取巧行為等一系列有力措施，這意味著未來的政策調(diào)控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”展開，長效機制的逐層推進也會進一步穩(wěn)定房價預(yù)期。樓市價格微調(diào)窗口已經(jīng)打開，未來的投資宜保持謹慎態(tài)度。
據(jù)日前在南開大學(xué)發(fā)布的《中國城市家庭住房消費調(diào)查報告（2017）》和《中國住房消費發(fā)展報告（2015-2017）》顯示，當(dāng)前一線城市住房市場呈現(xiàn)出價穩(wěn)量縮的格局，投資投機性需求得到遏制，預(yù)計2018年一線城市在面對愈加嚴格的限購、限貸等調(diào)控政策的情況下，其住房銷售額、銷售面積、銷售價格將趨于穩(wěn)定。
而據(jù)中國銀行國際金融研究所發(fā)布的《2018年經(jīng)濟金融展望報告》預(yù)計，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持從嚴基調(diào)，更加注重建立因城施策的宏觀審慎政策并加快房地產(chǎn)長效機制的落地，堅持一線和二線城市限貸限購不放松。對于三四線城市，在堅持“去庫存”的總基調(diào)下，將采取對部分房價過快上漲的城市及時調(diào)整去庫存、不斷提高房貸首付比例等政策。
此外，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》提出，應(yīng)將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)年，并把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長效機制建設(shè)中?！吨袊》堪l(fā)展報告2017-2018》則提道，應(yīng)把堅持機制建設(shè)與穩(wěn)定市場調(diào)控相結(jié)合，將調(diào)控機制化、制度化，用新制度和機制支持調(diào)控。在調(diào)控力度上，要把握好房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟、金融穩(wěn)定發(fā)展的平衡以及房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長、防風(fēng)險的平衡。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室助理研究員李超建議，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的調(diào)控思路，預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風(fēng)險。而中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛則認為，應(yīng)加快財稅體制改革。（高偉 鄧華寧）
轉(zhuǎn)自：中國商報
【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng)新高
