2017年中秋國慶“超長假期”,樓市“金九銀十”卻經(jīng)歷空前的冷場,從側面刻畫出了近一年間的樓市劇變。
(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
去年“930新政”實施至今,樓市一年間經(jīng)歷了猛烈的調(diào)控浪潮,限購、限貸、限商、限價、限售等政策襲如暴風驟雨,行政力強勢致冷房地產(chǎn)市場。
從過往實踐看,“限字令”催生的市場平衡頗為脆弱,調(diào)控遠未能畫上句號。當下,樓市站在“十字路口”,房價“大起大落”風險猶存,亟須建設長效機制。
調(diào)控:從“調(diào)”到“控”
業(yè)內(nèi)人士認為,延續(xù)十余年的樓市調(diào)控主旋律當下越發(fā)緊促高亢,一年內(nèi)強勢完成了從“調(diào)”到“控”的巨大轉(zhuǎn)折。行政力貫穿需求、供給、價格三大市場要素,正在重構樓市秩序。
——控需求:限售、限貸、限購三管齊下,降低購房意愿,抬高投機門檻。
9月22日以來,多個城市聚焦限售,出臺新一輪調(diào)控政策,使得執(zhí)行不同年限限售政策的城市數(shù)量接近50個。
“限制商品房銷售、剝奪商品屬性,關閉了短期炒房的大門,能有效牽制樓市投機的腳步。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進說,限售政策緊扣“房子是用來住的”的定位,圍繞需求做減法、給樓市降溫。
政策圍繞需求端發(fā)力,還對準長期投資者,提高房貸利率,強力遏制“杠桿入市”。
半月談記者調(diào)研了解到,從此前較為普遍的打八折,到目前最高上漲20%,北上廣深以及杭州、南京、成都等熱門城市房貸利率年內(nèi)持續(xù)攀升,杠桿購房長期成本大幅上揚。
——控供給:“購租并舉”取得實質(zhì)性進展,買房不再是扎根城市的唯一選擇。
北京提出今后五年推進25萬套共有產(chǎn)權住房和50萬套租賃住房落地,上海、廣州、杭州推出多塊“只租不售”住房用地,深圳則提出建設人才租賃住房、企業(yè)配建自持租賃住房、收儲城中村房統(tǒng)一租賃等。一些地方還在嘗試,逐步剝離戶籍、學籍等與商品房之間的關聯(lián)。
政策供給端發(fā)力也著手“規(guī)范”,限制“類住宅”干擾市場。今年3月底,北京市住建委發(fā)布公告,明確“商辦類項目最小切割單元劃定在500平方米”,“銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織,而非個人”等。記者了解到,目前已經(jīng)有20多個城市出臺類似“限商”政策。
——控價格:在需求端做減法、供給端做加法的前提下,調(diào)控政策還實施限價管制,以2016年10月房價為紅線,設置了房價“天花板”。
商品房交易的市場化程度較高,但并非意味著其能任意發(fā)展。此前十余年,房地產(chǎn)市場化突飛猛進的進程中,房子的投資屬性持續(xù)放大,投機心態(tài)和行為蔓延,扭曲了市場供求關系、導致價格信號失靈。
在穩(wěn)定市場環(huán)境下,價格紅線是對“減少需求、增加供給”調(diào)控政策執(zhí)行的倒逼,是對投機行為的監(jiān)測,也是對調(diào)控成效的檢驗。
心態(tài):“拐點”難期
在濃烈的調(diào)控氛圍中,“樓市拐點已至”、“房價歷史大頂”的聲音漸起,不少輿論認為樓市正在經(jīng)歷一場前所未有、顛覆性的變革。然而,強烈的政策信號仍難給樓市劃定清晰的走向,市場參與者的心態(tài)照舊復雜分化。
“調(diào)控動了真格,我也不敢再等房價下跌。”碩士畢業(yè)后留京六年的白領李大偉說,這些年他對樓市調(diào)控、房價“拐點”的每一絲期待、僥幸與遲疑,都化作無情的打臉和懊悔的淚水,“今后但凡再有機會,我都會奮力一搏”。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),具體到個體購房者,尤其是對入城剛需而言,看跌的預期已然敗給了過往的經(jīng)歷,“有錢趕緊買房”的想法仍然占據(jù)主流。
對于部分樓市投資者而言,調(diào)控高壓線仍然抵不住暴利的誘惑,買房仍是首選。有樓市投資客分析說,結合歷史規(guī)律看房價下跌與上漲的可能,當下在大中城市買房的收益仍然大于風險,兩三年的限售期也值得熬一熬。
相較投資者,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于樓市走向的預期,則有明顯分化。中部某省會城市一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人說,該省會城市周邊有競爭力城市少、省內(nèi)吸附力強,每年凈流入人口超過20萬,房企十分看好市場:如果現(xiàn)有調(diào)控政策放開,房價會有明顯上漲。
然而,另一些大型房地產(chǎn)企業(yè),在本輪樓市調(diào)控的暴風驟雨中,嗅出了不同的味道。
龍頭房企萬達集團賣掉酒店資產(chǎn)、出售萬達城股權,阿里巴巴、螞蟻金服與政府聯(lián)手打造全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺……在一些大型房企和資本看來,本輪樓市調(diào)控“危中有機”,它宣告了“存量房時代”的到來,也預示著房地產(chǎn)服務業(yè)將崛起成為下一片藍海。
“通過土地增值獲得增值的模式已經(jīng)失去了效用,未來2至3年是房地產(chǎn)行業(yè)最棘手、復雜、難受的時期。”杭州綠城中國控股有限公司總裁曹舟南表示,綠城正在積極擁抱存量房時代、謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,從營造“美麗建筑”向創(chuàng)造“美好生活”轉(zhuǎn)變。
后市:“脆弱平衡”
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,近幾個月多數(shù)城市房價企穩(wěn),市場供需對接逐步平衡。但從多個角度看,這種行政力維系的市場平衡較為脆弱。
一是重壓之下的樓市交易依舊火爆、暗流涌動。記者調(diào)研了解到,“限價令”出臺以后,“買房搖號”“買賣購房指標”的“一房難求”現(xiàn)象在多個城市上演,奇貨可居。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示,多數(shù)城市采取的限售、限貸、限購措施,是通過抑制需求來控制房價,但實際需求還在,只是暫時被堵住。
二是土地市場熱度未見明顯消退。從杭州、合肥、南京等地土拍情況看,開發(fā)商拿地的迫切程度以及對價格的承受能力,堪稱“前所未有”。
東部某省會城市房管局負責人坦言,雖然采取一系列調(diào)控政策調(diào)控市場,穩(wěn)定預期、遏制“地王”,但房企拿地熱情依然不減。
“對開發(fā)商來說,最重要的就是拿地,尤其是在一線城市和熱門二線城市,有了地就有未來,拿了高價地可能會死,但沒有地一定會死。”一位房企負責人說。
三是部分城市住宅庫存告急。業(yè)內(nèi)人士認為,連續(xù)兩年需求釋放、交易量屢創(chuàng)新高,加之當前預售證限制,使得一些熱門城市住宅庫存拉響了警報。
從以往周期看,調(diào)控政策也有其“保質(zhì)期”:一旦市場認定政府調(diào)控偃旗息鼓,市場各方力量彼此博弈即會結束觀望,迅速打破平衡,帶來房價異動。
雖然市場普遍預期未來一段時間內(nèi),樓市“五限”調(diào)控不會放松,但這仍不足以維持樓市長期平穩(wěn)。目前,樓市站在“十字路口”,關鍵是長效機制建設取得實質(zhì)性進展。
專家建議,采用立法等手段進一步完善商品房、公共住房、租賃住房等住房基礎性制度,完善國家住房制度總體框架,確保“租售并舉”“共有產(chǎn)權住房”“租房落戶”等應急性的調(diào)控舉措規(guī)范化、常態(tài)化。(記者 方問禹)
轉(zhuǎn)自:半月談
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