隨著6月的結束，走在風口浪尖上的2017年樓市已然過半。那么，今年上半年，在全國各地的樓市調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了何種變化？
政策：樓市進入“五限時代”
在業(yè)內(nèi)人士看來，如今的樓市調(diào)控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。
樓市限購是樓市調(diào)控中最為常見的手段，這一手段多以本地戶籍與外地戶籍作為劃分，并且與繳納社保的年限掛鉤，通過對購房者買房資格的限制達到抑制炒房的目的。今年上半年的限購政策與以往相比，限購的輻射范圍更廣、限制對象更多。
調(diào)控中的限貸手段是通過貸款條件的收緊限制一部分人的購買行為。今年上半年從公積金到商貸均有不同程度的收緊，住房貸款最高額度、貸款年限、首套房及二套房首付比例、貸款利率等方方面面都進行了限制，“認房又認貸”逐漸成為了主旋律。
此外，在今年的樓市調(diào)控大潮中，限價這一舉措無疑從最深處對房價上漲起到了遏制作用，在一些城市啟動了限價政策后，房企在銷售過程中與限價展開了博弈。
而限售的實施對開發(fā)商和投機炒房者來說，無疑是個不小的打擊。限售就是對取得房產(chǎn)證后的交易的時間做出限定，限定時間多為2年、3年，甚至是5年。今年上半年，全國各級城市實施限售的就有30多個。
今年上半年對熱點城市“嚴控商改住”這一政策的出臺，正式開啟了樓市的“五限時代”。
土地：打出“供地+調(diào)控”組合拳
在限貸、限購、限售等“減法”措施于需求端發(fā)酵的同時，近期，部分一二線城市又頻頻在供給端做上了“加法”——加快新盤入市、增加土地供應等，其對平衡供需、穩(wěn)定房價起到了重要作用。
“一線和部分二線城市前期去庫存加快，未來隨著土地供應的增加，補庫存的需求在上升。”中國銀行近日發(fā)布的經(jīng)濟金融展望報告建議，未來的政策在抑制投機投資性需求的同時，應更加注重發(fā)揮土地供應、機制建設等供給手段的作用。
此外，土地市場對于調(diào)控的高壓態(tài)勢也沒有減弱，不少城市都通過限價以及創(chuàng)新土地拍賣方式來控制地價。
其中，北京推出了自持限價政策，也就是“土地限價＋商品房入市限價”的雙重限制。此外，上海市也在收緊地價，對宅地首次嘗試招標拍賣復合模式；廣州市也為控制地價開始實施“一地一策”，組合起來使用“限地價、競配建”“限房價、競地價”“限地價、競房價”等等多種競價方式。
房企：強者恒強分化嚴重
近日，多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了1月-6月的銷售數(shù)據(jù)。
雖然龍頭房企表現(xiàn)突出，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，今年將難以再現(xiàn)去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化也將進一步加劇。
多位上市房企高管均表示，龍頭房企上半年業(yè)績增速居前主要是由于其土地及項目儲備豐富，不少項目在調(diào)控前便已入市，項目價格也處于高位。
同時，眾多中小房企還面臨著銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇了被兼并或退出市場。上半年，在北京、上海等地的產(chǎn)權交易所，房地產(chǎn)公司股權掛牌轉(zhuǎn)讓的案例明顯增加，其中大多數(shù)都是中小房企，不少項目轉(zhuǎn)讓時還附帶有債權。另一方面，萬科、融創(chuàng)中國、藍光發(fā)展、陽光城等多家上市房企加大了對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)公司的收購力度。例如，近日萬科在董事會平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元拿下了廣州廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，其核心資產(chǎn)是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地。
“房企分化越發(fā)劇烈，大房企越跑越快，它們占有更多的資金資源(銀行貸款、發(fā)債、基金信托等)，也有能力搶奪更多更大的地塊、更高地價的土地資源，占據(jù)地價越來越高的一二線城市。”新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷分析，排名前23強房企的市場份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1月-5月的39.9%，預計最晚到2020年，它們就會占據(jù)市場的半壁江山。甚至從目前的局勢來看，很可能明年就會占據(jù)50%的市場份額。
金融：收緊房貸樓市去杠桿
在樓市政策不斷收緊的背景下，6月北京房貸市場成交量下滑了15%左右，顯示出樓市的杠桿率正在下降。與此同時，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對于中小開發(fā)商而言，資金鏈將進一步繃緊。
實際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)中便已有體現(xiàn)。5月末北京個人住房貸款比年初增加了907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降了9.3個百分點、18.7個百分點。并且，北京首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。
此前房貸一直都被認為是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。但是，如今在銀行看來，房貸已從曾經(jīng)搶手的香餑餑變成了雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現(xiàn)到了各大銀行的房貸利率的折扣上。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤認為，本輪個人住房貸款利率上升的原因主要是樓市調(diào)控政策趨緊、金融業(yè)銀根收緊和金融秩序的整頓。
融360近日公布的《2017年6月份中國房貸市場報告》顯示，6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%。從全國首套房貸款平均利率來看，超八成銀行無利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準利率上浮，或為基準利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士認為，預計未來幾個月，房貸利率仍會保持上行的趨勢。
地域：一二線降溫三四線升溫
相對于熱點城市各種限制措施頻出，在去庫存政策支持下的三四線城市接過了一二線的接力棒，樓市開始加速升溫。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，北上廣深4個一線城市的新建商品住宅成交面積為213萬平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)出降溫態(tài)勢。此外，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個城市中有9個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢。
不同于一二線城市樓市成交的全面回落，三四線城市樓市成交走出了一波上漲行情。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年三線代表城市的成交面積同比增長了12%。絕大多數(shù)三四線城市樓市成交都迎來了上漲，其中，汕頭成交面積同比漲幅高達195.52%。
市場：有價無市量價齊跌
據(jù)悉，全國房產(chǎn)銷售均價已經(jīng)連跌兩個月，一二線城市出現(xiàn)了“量價齊跌”的趨勢。CRIC研究中心楊科偉認為，在持續(xù)的低供應態(tài)勢下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”的格局愈加明顯。以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月北京二手房成交均價環(huán)比4月同期下滑了2．4％。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，強有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒較濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)較堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。
走勢：下半年樓市政策難“放松”
多位開發(fā)商人士預期，當前嚴厲的限制性調(diào)控政策在短期內(nèi)不會取消，甚至有人認為限售將會成為長期的政策。在這樣的預判下，加快出貨已成為開發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域的房價會下降。
此外，對于下半年土地市場的變化趨勢，歐陽捷認為，一二線城市在抑制需求的同時也減少了住宅土地的供應，未來一二線城市的住宅成交量還會繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價不會下降，房價的反彈壓力很大，所以調(diào)控不會輕易放松，只會有微調(diào)。而三四線城市的住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價繼續(xù)上升，房價上漲，而成交增速則會下降。事實上，從今年上半年各家機構發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，樓市的投資需求已經(jīng)被抑制。業(yè)內(nèi)人士預計，今年下半年這樣的趨勢仍將持續(xù)。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國商報
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng)新高
