■去年下半年至今拿地較為激進(jìn)的房企、資金實(shí)力較弱的中小型房企、“跨界”企業(yè)在明后年撤離房地產(chǎn)行業(yè)的可能性加大。
■多地發(fā)布加強(qiáng)版的調(diào)控政策，顯示房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一個(gè)調(diào)控周期都會(huì)有一批實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)撐不過“退潮期”。
■“千億元俱樂部”競爭加劇導(dǎo)致其對(duì)規(guī)?；瘍?yōu)勢的追逐，品牌房企在熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域階段性布局，加劇了“大魚吃小魚”的趨勢。
5月底，山東高速集團(tuán)將旗下房地產(chǎn)子公司的全部產(chǎn)權(quán)和約14億元債權(quán)，在山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌出售，掛牌起始價(jià)15億元。
浙江產(chǎn)權(quán)交易所5月8日預(yù)公告信息顯示，浙江農(nóng)發(fā)集團(tuán)將轉(zhuǎn)讓浙江潤和房產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。這是繼嘉凱城、物產(chǎn)中大、浙江城建等之后，浙江又一家省級(jí)國有企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
4月18日，豐華股份發(fā)布公告稱，該公司向歐銀亨泰（北京）置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓其在北京全資持有的一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓款總計(jì)2.9億元。
資料圖：在建的樓盤（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
有媒體統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超過20家上市公司陸續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將目光重新鎖定在主營業(yè)務(wù)上。預(yù)計(jì)未來2年～3年，在一線品牌房企加速擴(kuò)張的同時(shí)，越來越多非房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)或本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)，將被動(dòng)或主動(dòng)退出房地產(chǎn)行業(yè)。究其原因，有房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的規(guī)律，也有經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化。
首先，在過去10年房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，各路資本爭相涌入。而近兩年隨著房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資壓力加大，融資成本日漸高企，行業(yè)集中度逐步提高。
其次，從去年10月到今年4月，數(shù)十個(gè)城市發(fā)布加強(qiáng)版的樓市調(diào)控政策，重啟“限購”“限貸”，有些城市還出臺(tái)了力度更大的“限售”政策；這顯示房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每一個(gè)調(diào)控周期都會(huì)有一批實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)撐不過“退潮期”。
再次，本輪調(diào)控中，上海、北京、深圳、南京等熱點(diǎn)城市正在針對(duì)“類住宅”項(xiàng)目花大功夫整改，并且直接從供地環(huán)節(jié)，在土地出讓合同上堵了違規(guī)“商改住”的路。也就是說，房企在住宅市場如果發(fā)展得不好，用商辦類用地打擦邊球做“類住宅”項(xiàng)目也沒有機(jī)會(huì)了，直接斷了開發(fā)企業(yè)分這塊“蛋糕”的念想。
那么，在新一輪的調(diào)整期，整合并購連番上演之際，最有可能撤離房地產(chǎn)行業(yè)的，是哪幾類企業(yè)？
前段時(shí)間拿地過于激進(jìn)的企業(yè)，被整合的可能性加大?？梢灶A(yù)判，2017年下半年以后，房地產(chǎn)行業(yè)將處于低谷期，2016年樓市普遍較熱時(shí)拿地的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)完成后正好遇上行業(yè)低谷期，如果樓面價(jià)溢價(jià)幅度較大，將很難通過房價(jià)上漲獲得收益。也就是說，去年下半年至今拿地較為激進(jìn)的企業(yè)，比如部分閩系房企，明后年在資金鏈上將經(jīng)受較大的考驗(yàn)，被整合的可能性加大。
金融機(jī)構(gòu)正在“降杠桿”，中小房企資金鏈?zhǔn)苡绊戄^大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說，2017年下半年是上一輪“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間。在“降杠桿”的大環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”只會(huì)強(qiáng)化。屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)相關(guān)房企或房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約。如此，受影響較大的無疑是中小房企。這些企業(yè)一旦無法及時(shí)償還貸款，有可能就此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。
外來“大魚”吃掉本地“小魚”的趨勢加強(qiáng)。今年第一季度，銷售額前10名和前20名的房企，其市場份額已經(jīng)分別達(dá)到31.4%、40.8%，較2016年底同比增長12.8、15.5個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度大幅“跳漲”。與中小企業(yè)的窘迫形成對(duì)照的是，不少品牌房企現(xiàn)階段“有錢沒有地方花”，已經(jīng)將布局的觸角從一二線熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，進(jìn)行機(jī)會(huì)型的“階段性”布局。除了通過招拍掛在土地市場獲得土地之外，通過收購本地房企股權(quán)的渠道獲取土地，對(duì)品牌房企而言愈來愈重要。
從行業(yè)競爭的整體格局來看，“千億元俱樂部”成員之間暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系紛紛試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，以求在競爭中穩(wěn)固地位并更進(jìn)一步。例如，恒大收購了中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬科等房企旗下的物業(yè)或股權(quán)；融創(chuàng)收購了天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán)。
“千億元俱樂部”競爭加劇導(dǎo)致其對(duì)規(guī)?；瘍?yōu)勢的追逐，品牌房企在熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域階段性布局，加劇了“大魚吃小魚”的趨勢。
非專業(yè)跨界進(jìn)入樓市的房企或?qū)⒊霈F(xiàn)集中“退房”現(xiàn)象?？缃?ldquo;試水”房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，大多集中在家具家電行業(yè)、酒水飲料行業(yè)和生產(chǎn)制造業(yè)。例如：家具家電行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的下游行業(yè)，和房地產(chǎn)本來有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，可以借開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)自己的智能家居、智能家電戰(zhàn)略；而白酒行業(yè)利潤較高，前些年積攢了富余資金。
這些“跨界”企業(yè)在拿地布局、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建等方面本就缺乏優(yōu)勢，成本不容易降下來，在市場“退潮”時(shí)更難以實(shí)現(xiàn)較快的銷售。如果其房地產(chǎn)項(xiàng)目無法及時(shí)回款，這類企業(yè)旗下的房地產(chǎn)公司和中小型房企一樣，會(huì)面臨較為嚴(yán)峻的資金問題。
起初，這些非專業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)，資產(chǎn)配置的目的性就比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)得多。隨著樓市調(diào)整期的到來，資金配置到房地產(chǎn)行業(yè)不那么“劃算”了；同時(shí)，某些行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，主營業(yè)務(wù)的發(fā)展也遇到了一些問題，影響其繼續(xù)將資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。某些明智的企業(yè)，比如聯(lián)想集團(tuán)，早在這輪調(diào)控啟動(dòng)前就出售了融科智地，提早一步剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
主動(dòng)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中“退房”?；蚱扔谥虚L期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，或處于企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，或?yàn)榱擞辖?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整背景下城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)會(huì)，或?yàn)榱私档腿谫Y成本的需要，規(guī)模較大的品牌房企在2014年下半年以來持續(xù)嘗試“跨界”轉(zhuǎn)型走出去。例如：萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族轉(zhuǎn)型石墨烯、東方銀星轉(zhuǎn)型建材貿(mào)易、海德股份轉(zhuǎn)型外貿(mào)、中體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型彩票、證大置業(yè)轉(zhuǎn)型投資、浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化等等。預(yù)計(jì)2017年～2019年，品牌房企在“跨界”轉(zhuǎn)型投資上將有更大的動(dòng)作。屆時(shí)，可能有部分轉(zhuǎn)型成功的房企剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，出現(xiàn)集體“退房”現(xiàn)象。（作者單位：同策咨詢研究部）
轉(zhuǎn)自：中國國土資源報(bào)
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