去庫存形勢下房企如何盈利?

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達7億平方米。與之相伴而來的是多地新年密集發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。

　　在去庫存的大背景之下，上市房企的盈利在不斷收窄甚至虧損，盈利前景何去何從？

　　各地去庫存政策紛紛出臺

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。從不同級別城市來看，目前一線和重點二線城市庫存相對較低，而大多數(shù)三四線城市庫存非常不樂觀。

　　中國土地勘測規(guī)劃院日前發(fā)布2015年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告也警示，在近年來房地產(chǎn)市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一二線城市商服地產(chǎn)庫存高企，尤其是在新興區(qū)域已經(jīng)不容忽視。報告預(yù)計，2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續(xù)加大，一線城市中廣州的空置率超過10%；大部分二線城市空置率超過20%；成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的“攔路虎”。

　　2015年，在中央促銷費、去庫存的總基調(diào)下，房地產(chǎn)供需兩端寬松政策頻出。去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年中國結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。

　　今年以來，遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫存，或下發(fā)文件促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。1月20日召開的湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，湖南省房地產(chǎn)市場去庫存壓力較大，有的地方庫存消化周期達2-3年。針對此，當?shù)靥岢隽宋鍡l去庫存措施。正在此間召開的內(nèi)蒙古自治區(qū)“兩會”上，自治區(qū)主席巴特爾提出“十三五”時期內(nèi)蒙古采取六大措施消化房地產(chǎn)庫存。據(jù)悉，截至2015年10月底，內(nèi)蒙古商品房待售面積1371.64萬平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，目前各地在密集發(fā)布“去庫存”政策，預(yù)計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。

　　地產(chǎn)高暴利模式逐漸消失

　　隨著房地產(chǎn)產(chǎn)能的結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績陷入景氣下行通道。據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業(yè)績預(yù)告，其中15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企，按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達23家，占比約五成。

　　據(jù)悉，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動的原因基本都與房地產(chǎn)行業(yè)庫存難以消化有關(guān)，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項目存貨增加，進一步侵蝕凈利潤額度。在14家業(yè)績虧損的企業(yè)中，有13家是首虧，其中，預(yù)計首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計虧損24億元至25億元。對此，中華企業(yè)表示，由于公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力。經(jīng)測試，預(yù)計公司2015年全年共計提減值準備21.36億元左右。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，從行業(yè)發(fā)展格局來看，地產(chǎn)高暴利模式逐漸消失，尤其是土地成本占房屋價格的比重上升，壓縮了房企的盈利空間；從房企自身來看，2015年各大房企積極去庫存，營銷費用構(gòu)成了成本體系中的一大內(nèi)容，此前形成的融資成本也相對較高。

　　房企投資更謹慎

　　當前，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，房企也進入深度轉(zhuǎn)型期。住建部政策研究中心主任秦虹表示，“十三五”房地產(chǎn)市場仍會保持總量大的特征，整個行業(yè)將從擴張式、粗放式發(fā)展步入專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化發(fā)展，行業(yè)競爭進一步加劇，企業(yè)兼并重組不可避免，大者恒大，強者恒強。房地產(chǎn)市場將從以增量為主向存量與存量并重方向發(fā)展。秦虹認為，旅游、產(chǎn)業(yè)、老年服務(wù)社區(qū)等新型地產(chǎn)會贏得增長空間。

　　房地產(chǎn)投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)更多投向當前房地產(chǎn)市場相對較好，土地價格更高的一線及重點二線城市。以北京為例，已成為品牌房企布局重點，由于競爭激烈，2015年更是出現(xiàn)多個地王。從部分房企透露的2016年發(fā)展策略來看，一線城市仍是布局重點。比如，綠地明確提出，將根據(jù)區(qū)域市場分化調(diào)整的具體特點，圍繞經(jīng)濟發(fā)展、人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等核心要素，進一步將資源向重點領(lǐng)域、重點城市、重點產(chǎn)品傾斜，一線城市以及中部地區(qū)核心城市將是重點投資區(qū)域。2015年，龍湖地產(chǎn)拿下地塊20余宗，均布局于一線及領(lǐng)先的二線城市。（鄭敏）

　　轉(zhuǎn)自：消費日報

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