房價“暴漲”背后的真相

　　丁祖昱評樓市，獨家原創(chuàng)點評。

　　一旦炒房得以控制，房價也將回歸理性。

　　最近房地產(chǎn)最熱的話題就是房價，特別是媒體，這段時間對房價上漲的報道可謂全面開花。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)到交易中心，到一手樓盤，再到二手房價看到的，都是漲！漲！漲！那么，房價是否真的出現(xiàn)了不理性的暴漲？是否真的像部分業(yè)內(nèi)專家所說將要重蹈當年東京的覆轍？

　　目前媒體報道關(guān)于房價上漲幾個核心證據(jù)有這樣幾個：

　　1、統(tǒng)計局數(shù)據(jù)

　　從1月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動來看，價格環(huán)比上漲的城市有38個，下降的有24個，持平的8個；價格同比上漲的有25個，下降的有45個。其中，同環(huán)比上漲最快的都是深圳，漲幅分別為4.1%和52.7%。而追溯到去年同期，深圳環(huán)比上漲幅度極小，為0.3%，同比甚至還下降了1.4%，深圳房價實際這一年的上漲實際還是補漲。北京、上海也是一樣，14年房價沒漲甚至下跌，現(xiàn)在相當于是一個補漲的過程。

　　目前，房價漲幅特別大的主要就是這三個城市，另外像南京、廣州、廈門、杭州等上漲城市，這些城市1月份房價環(huán)比漲幅在2.5%以內(nèi)，同比漲幅不超過10%，而且這些城市在15年初房價也幾乎都是下跌的。

　　2、交易中心數(shù)據(jù)

　　交易中心的數(shù)據(jù)其實更能夠說明問題，從近幾個月的成交均價來看，北上深房價確實上漲不少。同比來看，深圳連續(xù)今年漲幅超70%，上海超25%，北京2月份漲幅也突破30%，房價快速上漲趨勢明顯。

　　另外，媒體還引用了一些房價特別高的周度數(shù)據(jù)、日度數(shù)據(jù)，例如，2月15日深圳全市售出的51套新房成交均價91965萬/平方米，突破9萬大關(guān)，著實令人震驚。

　　實際上，這些城市房價的變化大多取決于成交結(jié)構(gòu)的變化。高端改善型成交占比增多，直接提升了城市房價，從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，北上深這兩個月以來144平方米以上的大戶型占比都有了較大的提高。另外以4萬均價為界，可以發(fā)現(xiàn)4萬以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。

　　所以成交結(jié)構(gòu)的變化在房價上漲中起到了主導(dǎo)作用，高端的成交多了，成交均價自然漲得快，這也是非常容易解釋的。

　　3、一手房成交

　　媒體報道當中對一手房上漲報道很多，但仔細查了全國相關(guān)的案例發(fā)現(xiàn)，連篇累牘報道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千億級房源日光事件。根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)測算，單單瑞虹新城怡庭一個項目的銷售，就將上海市2月份的商品住宅成交均價由35592元/平方米拉升至36381元/平方米，“上漲”了789元/平方米。實際上內(nèi)環(huán)內(nèi)地段，8萬多的均價水平也很正常，并沒有所謂的價格“暴漲”。

　　另外，就是關(guān)于萬科北京和越秀漲價的報道。我們也了解到，萬科北京的兩個項目“漲價”實際上是將原來幾個點的折扣收回。而越秀的項目主要布局在一線和二線城市，這次“漲價”的幅度也就在5%-10%之間，對此我更認為是順應(yīng)市場的營銷手段。

　　4、二手房成交

　　二手房的報道相對更多，很多都是在電視媒體上的現(xiàn)身說法，開口就是跳價百萬以上。從掛牌價來看，北上深二手房普遍上漲了10%左右，但實際成交價的上漲并沒有這么多。以鏈家公布的北京二手房住宅成交數(shù)據(jù)為例，2月份北京二手房住宅成交同比上漲了8.82%，較1月份甚至還縮減了0.7個百分點。

　　因此，可以得出的結(jié)論是，春節(jié)前后這一兩個月，二手房價的確是漲了，但遠遠沒有媒體渲染的那般火爆。

　　5、關(guān)于高房價

　　最近媒體報道了很多所謂10萬+的項目成交火爆，就像前不久，有消息曝出了北京潤澤御府樓王以3億元成交，但幾千平米的房子成交三億只能算個案。

　　實際上，全國賣得最貴的房子對整體成交均價影響不大。拿去年全年成交均價前10強來說，其中，賣得最貴的是湯臣一品，成交均價超21萬，售出5套。第二名是北京的中央公園廣場，均價17萬多，只賣了一套。前8名加在一起總共賣了49套，稱得上鳳毛麟角。第9名和第10名總共成交116套，對市場具有一定的影響。但這兩個項目均價只是在13萬上下，因而媒體言過其實，中國根本不是他們所說的房價遠超海外大都市的狀況。

　　房價上漲到底會帶來什么樣的風險呢？

　　1、金融風險

　　從目前報道中看到的最大的負面是引發(fā)金融危險，甚至網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)瘋傳假離婚之后以700萬房源估值千萬，從中騙貸的例子。該做法毫無專業(yè)性可言，任何一個銀行從業(yè)人員都能將之駁斥得體無完膚。即便有人能夠串通各方機構(gòu)實現(xiàn)騙貸，那也是違法的，拿來作為房價暴漲之后引發(fā)的金融風險，完全是風馬牛不相及。

　　2、投機購房

　　部分城市出現(xiàn)了炒樓花現(xiàn)象，投機購房有所抬頭，在深圳尤為明顯。相關(guān)部門也已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策，來抑制此類投機行為。年初，深圳就有多家銀行開始收緊房貸政策以限制中介炒房。近期深圳市委書記馬興瑞也表示要嚴厲打擊炒房行為。

　　這種投機炒房行為，不僅深圳存在，部分房價上漲較快的非限購城市也存在。但個人認為，不用過于擔心，如果沒有“接盤俠”，這些投機行為也會很快煙消云散。

　　3、一線城市地價快速攀升

　　目前來看，一線城市的地價確實貴得離譜，當然這也是由一線城市的土地供求關(guān)系所決定的。事實上，參與主體——開發(fā)商也已經(jīng)意識到這個問題。最終地價還是會交由市場來解決，一旦超越了實際的市場行情，誰都不愿意做虧本的生意。

　　4、潛在購房者的心理打擊

　　當然，最大的負面狀況應(yīng)該當屬對廣大潛在購房者的心理打擊。這個則需要媒體從業(yè)人員要更加專業(yè)，不再為了搶新聞、博眼球而過分夸大事實。

　　短期來看，部分城市的房價可能還有一定程度的上升，但從整體的供求關(guān)系來看，今年并不具備房價暴漲的基本條件。大多數(shù)城市如今的供求關(guān)系相對均衡，甚至是供大于求的。北京、上海，深圳市場相對比較火爆，但價格漲幅已經(jīng)不小，尤其是深圳，去年房價上漲幅度過大，去年四季度開始已經(jīng)存在投機因素。一旦炒房得以控制，房價也將回歸理性。因此，房價并沒有大家想象的那么可怕，市場的力量是最大的，很多問題交還市場便能很快得以解決！

　　轉(zhuǎn)自：TOM

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀