房?jī)r(jià)高企地王頻出或迎來(lái)更多調(diào)控

　　相比4月樓市的火爆，“紅五月”的成交量出現(xiàn)了一定的回落，但5月份的市場(chǎng)仍是近7年同期最好的水平。

　　而最近一二線城市土地市場(chǎng)也高燒不退、地王頻出，數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)全國(guó)已經(jīng)誕生了超118個(gè)地王。

　　地價(jià)影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)也在影響著地價(jià)。如此高企的價(jià)格還將持續(xù)多久，是否會(huì)迎來(lái)更多的調(diào)控？

　　樓市與土地“高燒不退”

　　“去庫(kù)存”在目前出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化。三四線城市庫(kù)存仍未緩解，二線城市供不應(yīng)求狀態(tài)嚴(yán)重。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11662元/平方米，環(huán)比上漲1.70%，漲幅較上月擴(kuò)大0.25個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，74個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。而房?jī)r(jià)上漲依舊是不可避免的事實(shí)，5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)較去年同期上漲10.34%，漲幅較上月擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，雖然一線城市房?jī)r(jià)也在上漲，但漲幅卻跌出了前十，反倒是二線城市出現(xiàn)領(lǐng)漲的局面。

　　融360分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市在從一線城市向部分重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，地方限購(gòu)政策可能將回歸。此外，夾雜在改善和置換購(gòu)房者人群中的投資客，在政府去庫(kù)存鼓勵(lì)住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)，住房從商品變成了投資品。另一方面，購(gòu)房需求的旺盛更增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的信心，二線城市非理性的“地王”開(kāi)始頻頻出現(xiàn)，不少地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，成交數(shù)量更是數(shù)倍于去年同期。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月單月全國(guó)出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。50個(gè)城市合計(jì)土地出讓金前5個(gè)月達(dá)到了7993.5億元，同比上漲55.8%，其中二線城市占據(jù)榜首。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，成為2016年前5個(gè)月地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域。

　　另?yè)?jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月南京與杭州的土地成交樓面均價(jià)分別達(dá)到了14130元/平方米與10568元/平方米，而蘇州與南京的土地總收入則都超過(guò)了700億元，創(chuàng)下歷史新高。蘇州、南京、合肥三城市土地平均溢價(jià)率均達(dá)到了100%以上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等機(jī)構(gòu)城市，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開(kāi)始蔓延到二線城市。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，目前二線城市的樓市及土地均是“高燒不退”，相對(duì)于年前的去庫(kù)存號(hào)召，似乎“去庫(kù)存”在目前出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化。三四線城市庫(kù)存仍未緩解，二線城市供不應(yīng)求狀態(tài)嚴(yán)重。從合肥目前的均價(jià)來(lái)看，相對(duì)于其他的華東地區(qū)城市，均價(jià)還是相對(duì)較低，此番的上漲也有“補(bǔ)漲”的情況，但若上漲過(guò)分瘋狂，政策導(dǎo)向上的降溫也是箭在弦上。其次，南京土地市場(chǎng)效仿蘇州“熔斷”，從理論上講有利于土地?zé)岬慕禍?，土地成本的高漲直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

　　高房?jī)r(jià)能維持多久

　　高價(jià)地需要房企提供大量的資金，房企轉(zhuǎn)而大量融資、發(fā)行債券，導(dǎo)致房企負(fù)債的提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背后因素，已經(jīng)從過(guò)去的人口現(xiàn)象轉(zhuǎn)為貨幣現(xiàn)象，貨幣的規(guī)模、松緊度、貨幣的流向成為影響房?jī)r(jià)的主要因素。

　　此外，房?jī)r(jià)降不下來(lái)還有一個(gè)原因是“隱形剛兌”在抬高價(jià)格。樓市最大的“隱形剛兌”是來(lái)自政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)的行業(yè)很多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，可以帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流回報(bào)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)購(gòu)房者采取銀行借貸方式購(gòu)房的，只占所有購(gòu)房者的18%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而且，我國(guó)目前房地產(chǎn)按揭貸款余額占住宅總市值的比重只有10%左右。因此，在居民杠桿率水平較低的情況下，鼓勵(lì)居民購(gòu)房可以讓居民加杠桿、企業(yè)和地方政府去杠桿，且這是有空間的，不過(guò)，前提是房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)大跌。

　　“隱形剛兌”其實(shí)就是降低了市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)，使得信用溢價(jià)水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌，但就目前的體制而言，似乎并不支持打破剛兌，更何況在穩(wěn)增長(zhǎng)的既定目標(biāo)下，必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率，同時(shí)財(cái)政政策也必然是積極的。

　　房?jī)r(jià)快速上漲，“地王”們也脫不了干系。每當(dāng)?shù)赝跽Q生，周邊的房子都會(huì)以此為借口跳漲。三四線城市庫(kù)存過(guò)大，一線城市土地又稀缺，大開(kāi)發(fā)商們都擠到二線城市搶地。

　　此番樓市回暖主要是一線城市和部分二線城市的拉動(dòng)，有剛性需求增加的原因，但背后也少不了金融杠桿的身影。除了相對(duì)寬松的銀行貸款，互聯(lián)網(wǎng)金融等場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)也“橫行”樓市，還有金融企業(yè)開(kāi)始入局。

　　日前上海寶山顧村成交的一塊需要自持40年的宅地，溢價(jià)超306%，保守估算開(kāi)發(fā)成本超8萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超附近同類房源的價(jià)格。

　　操盤(pán)壓力不言而喻，老牌房企基本都不敢碰，最后拿下的是信達(dá)這家由建設(shè)銀行剝離出來(lái)的不良資產(chǎn)管理公司。

　　不止信達(dá)，平安、安邦等金融大鱷也紛紛入局買(mǎi)地。相比之下，以往的一些國(guó)企、敏銳的民營(yíng)和外資巨頭，似乎都不再那么激進(jìn)，前有萬(wàn)科拿下地王后“反悔”，后有綠城憂心忡忡、凱德“無(wú)法預(yù)料寧愿不碰”。

　　然而，高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為，“資本玩家”在土地市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)只是表面現(xiàn)象，一些具備實(shí)力的老牌房企獲取土地的方式更加多元，成本也更低，例如現(xiàn)在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市。老牌實(shí)力房企由于對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，并不代表未來(lái)會(huì)被淘汰出局。

　　國(guó)泰君安分析師劉斐凡也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備能夠支撐未來(lái)3年至5年的發(fā)展。但終究，地價(jià)被推高，風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。高價(jià)地需要房企提供大量的資金，房企轉(zhuǎn)而大量融資、發(fā)行債券，導(dǎo)致房企負(fù)債的提高。這些因素或?qū)恐平诜康禺a(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的阻礙。

　　可能迎來(lái)更多調(diào)控措施

　　政策的收緊主要將針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市；房?jī)r(jià)持續(xù)疲弱的三四線城市仍將得到政府的支持性政策。

　　樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，房?jī)r(jià)也一樣，高杠桿必然會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)那些高風(fēng)險(xiǎn)行為必須加以禁止，必須遏制“炒房”、“炒地”之風(fēng)。杠桿過(guò)大、房?jī)r(jià)飆升將帶來(lái)一系列風(fēng)險(xiǎn)，比如導(dǎo)致債務(wù)上升，信用違約風(fēng)險(xiǎn)增加，城市繼續(xù)分化，各類開(kāi)發(fā)性資金加速向熱點(diǎn)城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條，更對(duì)其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)形成擠壓。

　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)快速上漲，并不是房地產(chǎn)去庫(kù)存的初衷，去庫(kù)存是要通過(guò)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而不是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)“地王”。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存的舉措之一就是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。

　　穆迪投資者服務(wù)公司日前發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)一二線城市住宅價(jià)格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任梁鎮(zhèn)邦在報(bào)告中表示，“目前中國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格延續(xù)漲勢(shì)，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)強(qiáng)勁上漲，但環(huán)比漲幅略有回落。其中，深圳回落較為明顯?！?/br>

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量從3月份的40個(gè)增至4月份的46個(gè)，同比漲幅超過(guò)5%的城市數(shù)量從3月份的14個(gè)增至4月份的17個(gè)。

　　其中深圳、上海、南京和武漢房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁上漲促使當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)在今年3月底收緊了房地產(chǎn)政策。

　　這一輪去庫(kù)存的本意是針對(duì)三四線城市，但大量三四線城市去庫(kù)存壓力依然較大。數(shù)據(jù)顯示，4月末非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬(wàn)平方米，但比去年末增加1233萬(wàn)平方米。任務(wù)仍然艱巨，從長(zhǎng)期看，應(yīng)當(dāng)通過(guò)一系列改革來(lái)完善供給，引導(dǎo)需求有序釋放。

　　對(duì)此，梁鎮(zhèn)邦補(bǔ)充道，“政策的收緊主要將針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市；房?jī)r(jià)持續(xù)疲弱的三四線城市仍將得到政府的支持性政策。”另外，有權(quán)威人士表示，“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’?！币婪斗康禺a(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，千萬(wàn)不能使房?jī)r(jià)變成長(zhǎng)在天上的無(wú)根之“樹(shù)”。（魏明）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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