“110億超級地王”拉響中國經(jīng)濟(jì)警報

　　110.1億元！樓面價超過10萬元/平方米！2016年8月17日，經(jīng)過452輪的激烈競價，融信集團(tuán)擊敗保利、萬科等17家強(qiáng)勁對手，打破中國土地成交紀(jì)錄，成為總價和單價雙料地王。

　　融信是一家很有錢的企業(yè)嗎？并非如此。融信的錢大部分都是借來的，其負(fù)債率最高時曾超過1541%。盡管上市后負(fù)債一路降低，2012年至2015年四年間，融信中國資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。

　　那么，融信為什么有膽量以高達(dá)139%的溢價率，拍下上海內(nèi)環(huán)這塊起拍價只有46億元的地塊？在可售面積樓板價已達(dá)14.3萬元/平方米的情況下，未來售價要超過15萬元/平方米才有利可圖，而目前周邊樓盤的價格只在10萬元左右，這分明是一場不計代價的賭博。

　　和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣，融信是在賭中國的房價會繼續(xù)上漲。更讓其膽氣橫生的是，這是一場“空手套白狼”的游戲，是拿別人錢做賭注的賭博。

　　在部分銀行已經(jīng)收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，發(fā)債成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。融信等房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的邏輯，就是先對旗下的土地進(jìn)行高估值—增加凈資產(chǎn)—降低負(fù)債率—獲得高評級—債權(quán)融資—再買地—再進(jìn)行高估值……如此往復(fù)。

　　在這場不斷循環(huán)的游戲中，贏了歸自己，輸了也是別人的錢，這樣的游戲讓眾多房地產(chǎn)企業(yè)樂此不疲。僅上半年，全國50個主要城市共拍出219宗“地王”。伴隨著“地王”頻出的是房屋銷售的火爆以及主要城市商品房價格的一路猛漲。1—6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%；商品房銷售額48682億元，增長42.1%。2016年一季度，深圳以62.5%的季度房價平均漲幅雄踞全球房價漲幅榜首，緊隨其后的上海單季房價平均漲幅也達(dá)到30.5%。

　　這不單是一場房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的賭博，許多個人購房者也參與到賭局當(dāng)中。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬億元。分部門看，非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元，住戶部門貸款增加4575億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款的98.68%，這里面大部分是個人住房貸款。而“首付貸”等金融工具的發(fā)明，可以讓買房者在自己完全沒錢的情況下，全部依靠貸款買房，更是加大了杠桿的風(fēng)險。

　　然而，中國的房價還會繼續(xù)上漲嗎？

　　從2000年起，關(guān)于房價漲跌的論戰(zhàn)從來都沒有停止過。除了在2009年、2014年等少數(shù)時點(diǎn)，中國房價出現(xiàn)過短暫的止?jié)q下跌外，大多數(shù)時間都是在一路上漲。而且，每當(dāng)有小幅回調(diào)后，都會迎來更大幅度的瘋狂上漲。這種看多者只贏不輸，看空者接連慘敗的現(xiàn)象，讓那些等待房價下降的個人損失慘重。

　　中國的房價還會不會上漲，貴不貴是一個決定性的因素。以國際上通行的房價收入比或者是租售比來衡量，中國的房價絕對是太高了。但是，如果中國人的收入再漲5倍，物價再漲5倍，現(xiàn)在的房價就不是太高了，而是太低了。

　　事實(shí)上，幾次全國性房價大幅度上漲的時點(diǎn)，也正是貨幣供應(yīng)量大量增加的時點(diǎn)。貨幣放水是導(dǎo)致房價脫離民眾收入水平一路上漲的重要原因。

　　房地產(chǎn)商玩的不是自己的錢，而是銀行的錢，是購房人的錢。房地產(chǎn)商用這種辦法綁架了銀行和民眾，也恰恰是因?yàn)檫@個原因，每當(dāng)房地產(chǎn)商和政府發(fā)生博弈時，都是政府先扛不住的。

　　更讓政府陷入兩難抉擇的是，整個中國經(jīng)濟(jì)都被房地產(chǎn)綁架了。有分析顯示，房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游60多個行業(yè)，中國的涉房稅費(fèi)達(dá)幾十種，一旦房地產(chǎn)增加陷入停滯，會波及中國經(jīng)濟(jì)的半壁江山，財政收入也會受到嚴(yán)重影響。在此前的房市僵局中明顯可以看出，房地產(chǎn)商急，政府比房地產(chǎn)商更急，絕大部分城市不但放開了限購政策，而且還采取獎勵買房等手段，刺激房地產(chǎn)市場的回暖。一些地方上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變得“好看”，和房地產(chǎn)市場的價量雙升不無關(guān)系。

　　那么，救了房地產(chǎn)就等于救了中國經(jīng)濟(jì)嗎？

　　答案剛好相反。房地產(chǎn)市場越是紅火，中國經(jīng)濟(jì)空心化的問題越是嚴(yán)重。8月16日，發(fā)改委官方網(wǎng)站刊文指出，國內(nèi)盡管新增社會融資規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但大量貨幣并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。發(fā)改委文章還表示，新增融資很大部分用于償還債務(wù)，社會資金主要進(jìn)入金融屬性強(qiáng)的部分商品。由于經(jīng)營企業(yè)的收益，還不如炒一套房的收益，近年來，有大量企業(yè)放棄主業(yè)，轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房價的瘋狂上漲，不但摧毀了中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還帶來了嚴(yán)重的社會問題。買不起房、住不起房是最直接的表現(xiàn)。以二、三線城市為例，這些城市目前的房價大體在1萬元/平方米左右，畢業(yè)3—5年的普通公務(wù)員月收入也不過5000元，這就是說，如果買一套90平方米的房子，需要其不吃不喝工作15年。

　　對中國人而言，買房不僅是為了居住，更是一份“家”的情結(jié)。雖然不能把什么責(zé)任都賴到高房價身上，但許多官員收取賄賂，許多老師、醫(yī)生收取“紅包”，都和其要滿足買房的需求不無關(guān)系。當(dāng)單靠工作無法掙到房錢的時候，另謀他路可能是一種無奈的選擇。當(dāng)房價高到社會主流階層都買不起的時候，如果房價還往上漲，不僅會對民眾的心理形成巨大的壓力，也會成為影響民眾幸福感的破壞性力量。

　　房價不但是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會問題。如果不看明白這一點(diǎn)，就難以痛下決心，房地產(chǎn)的賭局就會越玩越大，直到其崩盤為止。

　　目前中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險和過去有明顯不同，崩盤的風(fēng)險隨時都會存在。一個重要的變化是，由去產(chǎn)能所導(dǎo)致的工資下降和失業(yè)，可能會讓一部分購房者出現(xiàn)斷供。根據(jù)人社部的統(tǒng)計，僅鋼鐵、煤炭行業(yè)就會有180萬人要重新安置。再加上關(guān)聯(lián)行業(yè)，這將是一個更為龐大的數(shù)字。另外，據(jù)媒體報道，“在山西的119個縣中，已經(jīng)有103個縣發(fā)不出工資”。企業(yè)經(jīng)營困難、財政收入下降的問題，在許多地方都不同程度的存在。

　　經(jīng)濟(jì)下行和房價逆勢上漲所產(chǎn)生的背離現(xiàn)象，是此輪風(fēng)險的顯著特點(diǎn)，也是其難以化解的根源。如果說過去房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，還只是局部或個別房地產(chǎn)商因銷售困難而產(chǎn)生的資金鏈斷裂問題，那么，現(xiàn)在的風(fēng)險已經(jīng)演變成由斷供可能導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　110.1億元，整數(shù)后面的0.1像是為了避開110這個有特殊含意的敏感數(shù)字而加上去的，但房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險卻更像拉響了警笛。110.1億元超級地王，應(yīng)當(dāng)是中國房地產(chǎn)的最后賭局。（作者：丁是釘）

　　轉(zhuǎn)自：中國企業(yè)報

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