春節(jié)成交重挫 2017樓市將何去何從？

　　2月4日，央行發(fā)布公告稱：隨著現(xiàn)金逐漸回籠，目前銀行體系流動性總量處于較高水平。為保持銀行體系流動性基本穩(wěn)定，2月4日暫不開展公開市場逆回購操作。

　　而就在2月3日，春節(jié)后的第一個工作日，央行才狠狠的逆回購了一把：進(jìn)行200億7天、100億14天和200億28天期逆回購，中標(biāo)利率分別為2.35%、2.5%和2.65%，較上期上調(diào)10個基點。

　　周五A股大跌是很多因素合力的結(jié)果，但機(jī)構(gòu)仍然認(rèn)為，A股對央行“加息”反應(yīng)還不充分。周六央行趕緊變卦，興許是想給股市一個喘息的機(jī)會。但是就近一年逆回購的頻率來看，利率上調(diào)，貨幣收緊仍然是長期不變的主題。

　　由于常備借貸便利的操作利率，一般被視為“利率走廊”的上限，此次利率上調(diào)引起了業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注。

　　目前，對央行這一波加息動作，市場主流觀點在于，股市債市樓市都將會受到?jīng)_擊。特別是熱鬧的春節(jié)之后，頗具指標(biāo)意義的北上廣深樓市情況如何？讓最新數(shù)據(jù)給出結(jié)論。

　　總體而言，春節(jié)假期還是給各地樓市造成較大沖擊，所以2017年1月主要大城市樓市成交量均出現(xiàn)不小幅度的下滑，而業(yè)界對各地樓市漲跌預(yù)期不一，似乎又昭示著2017又是樓市風(fēng)云詭譎的一年。

　　經(jīng)過猴年的火爆之后，全國熱點城市樓市在雞年開年迎來了一片清冷。上海樓市成交量春節(jié)期間爆降71.1%，合肥業(yè)主更是呼吁政府救市。

　　海通證券姜超的觀點在于，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/br>

　　北京：量跌價穩(wěn)，調(diào)控政策不加碼

　　根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環(huán)比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，北京市二手住宅共簽約12860套，環(huán)比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

　　不過，盡管成交量下滑不少，北京地區(qū)的房價表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　券商中國記者接觸的數(shù)位房地產(chǎn)中介，包括鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等相關(guān)人士表示，春節(jié)期間北京市場交易清淡，旗下一些門店也因為假期關(guān)門休息，但房產(chǎn)價格未見松動，表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　2016年9月30日，北京打響樓市調(diào)控第一槍，率先出臺“京八條”，緊隨其后全國20多個城市相繼出臺調(diào)控政策，至少從目前來看，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)達(dá)到預(yù)期效果。

　　2017年1月中旬，北京市人大代表、副市長陳剛明確表示，北京市目前對于樓市調(diào)控政策不會加碼，當(dāng)前政策效果不錯，會根據(jù)北京房地產(chǎn)市場運行情況來微調(diào)一些政策，例如土地供應(yīng)方面，來保證樓市和土地價格的穩(wěn)定。

　　上海：新房成交量創(chuàng)7年新低

　　在春節(jié)各地樓市的一片冷清中，上海樓市堪稱“最冷”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)，1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量最低的。

　　具體而言，春節(jié)期間上海地區(qū)只有8個項目有交易記錄，并且所有項目都只成交了1套。而去年同期有24個項目有交易，除了剛需改善外，還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。

　　二手房市場格局與新建住房市場類似，整個市場市場進(jìn)入“假日模式”。

　　回顧上海2016年，地產(chǎn)波動貫穿全年，也可能正是基于這些原因，這個城市的樓市仍處“低落期”。

　　2016年一季度，在全國房地產(chǎn)去庫存的背景下，上海市房地產(chǎn)市場量價齊升。貫徹落實“因城施策”，上海率先在3月份出臺“滬九條”調(diào)控政策，此后市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，市場再度出現(xiàn)過熱態(tài)勢。2016年10月和11月，上海相繼出臺了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。四季度之后，政策效應(yīng)釋放，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。

　　廣州：2016最猛，2017繼續(xù)

　　說起2016年的樓市狂歡，在一線城市中一向價格親民的廣州只能讓其他城市慨嘆，“有過之而無不及”。即便在2016年10月之后，全國刮起調(diào)控旋風(fēng)，廣州這廂的房價也止不住上升勢頭。

　　目前沒有廣州市政府的官方數(shù)據(jù)，但來自網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，1月份廣州全市網(wǎng)簽成交6823套，同比去年7809套下降12.63%，環(huán)比12月11829套猛跌42.32%；成交均價16970元/㎡，同比去年15310元/㎡漲幅為10.84%；環(huán)比12月17075元/㎡微跌0.61%。

　　值得一提的是，業(yè)界人士大多認(rèn)為廣州樓市價格微跌只是春節(jié)的短暫現(xiàn)象，2017年廣州將成為房價繼續(xù)上漲的罕見“一城”。

　　主要原因包括兩方面：

　　第一，2013年11月廣州市出臺“穗六條”，要求非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今“穗六條”的這一限制已經(jīng)打開，一大批非穗籍買家成為新進(jìn)生力軍；

　　第二，2016年四季度，廣州出現(xiàn)供地高峰，造就“高價地”的同時也埋下了樓市繼續(xù)升溫的伏筆。

　　深圳：一如往常，量價齊跌

　　深圳市規(guī)劃國土委2月3日公布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，深圳市一手住宅成交環(huán)比下跌超過兩成，成交價格也繼續(xù)下降。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳市一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

　　從區(qū)域成交情況看，龍崗仍是成交的主力區(qū)域，上月共成交1124套，接近占據(jù)全市總成交量七成，成交均價為32371元/平方米。而從成交結(jié)構(gòu)來看，1月份90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。分析人士認(rèn)為，首套置業(yè)比例大幅提高，代表剛需購房得到釋放，也成為投資購房行為被進(jìn)一步抑制的信號。

　　實際上，深圳樓市出現(xiàn)量價齊跌已有一段時日。

　　2016年10月4日，深圳市政府出臺“深八條”，被業(yè)界成為史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策。也正是從彼時開始，深圳樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)。

　　從深圳市規(guī)土委發(fā)布的官方數(shù)據(jù)來看，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，房價已經(jīng)跌回了2016年中水平。與此同時，12月深圳新房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創(chuàng)下2016年全年最低。

　　對此，搜房網(wǎng)某位資深房地產(chǎn)中介向券商中國記者坦承，“深八條”對深圳樓市的震懾威力確實巨大，目前樓市整體仍然處于緩和向下的慣性之中，這個趨勢估計今年一季度結(jié)束之前不會改變。

　　【其他城市】合肥：業(yè)主要求政府救市

　　除了上海之外，其他熱點城市的樓市同樣一片慘淡：

　　南京市住宅認(rèn)購量共31套，成交量為1套。認(rèn)購量與去年春節(jié)假期的52套相比，下跌近四成。

　　蘇州住宅認(rèn)購量1月27日至1月30日為零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分別為7套、3套和2套。

　　無錫樓市春節(jié)連續(xù)6天零成交，整個長假未賣出1套商品住宅。

　　杭州市區(qū)新房銷售量也是屈指可數(shù)，總共僅成交了6套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于猴年春節(jié)的32套。

　　除此之外，被稱為2016年樓市四小龍的合肥房價也慘遭暴跌，業(yè)主們都坐不住了，紛紛呼吁政府救市！

　　最近，合肥二手房降價的案例越來越多，而業(yè)主也越發(fā)著急。合肥的二手房到底跌成什么樣子了？而背后的真相又是如何？

　　1、業(yè)主投訴蜀山區(qū)房價暴跌16%

　　12月份，一些業(yè)主就在合肥市12345政府服務(wù)直通車上進(jìn)行投訴。投訴者表示，蜀山區(qū)房價暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式，房價已經(jīng)崩盤，政府卻拿新房價格說保持穩(wěn)定，我們業(yè)主表示極其憤怒，百姓資產(chǎn)大幅縮水。

　　2、政務(wù)某小區(qū)業(yè)主直降50萬

　　政務(wù)區(qū)的二手房很堅挺，再加上房源稀缺，業(yè)主掛牌價都很有信心。但限購后，政務(wù)區(qū)二手房價格也出現(xiàn)下跌。

　　據(jù)政務(wù)區(qū)鏈家工作人員介紹，年前有些房東降價出售，但是不多，最高有總價降50萬的。而最近成交的華潤凱旋門小區(qū)一套房源，135㎡，總價300萬，此外還送車位。

　　3、不堪房價下跌，業(yè)主求政府救市

　　濱湖區(qū)一直是投資客的集中區(qū)，但是樓市限購后，二手房價格開始下跌，這慌了不少業(yè)主。

　　某業(yè)主表示：濱湖二手房從11月開始就一直跌，進(jìn)入12月跌幅更加擴(kuò)大，某些樓盤的二手房每平降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌，我們倍感擔(dān)憂和憤怒，照這樣下去，若明年政策還不放松，我家房子價值豈不腰斬？大家都不買房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定會大幅上漲。我們是改善性剛需，不是炒房客，我們不能接受房價非正常大幅下跌，請政府給我們一個說法。

　　根據(jù)二手房東的投訴來看，合肥的房價好像出現(xiàn)了下跌，但是事實情況并非如此。

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞了解到，這兩天傳出的合肥房價出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導(dǎo)致，并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀，特別是新房價格并未出現(xiàn)大幅下跌。

　　即便如此，樓市經(jīng)歷了2016年的異常繁榮后，今年年初的確顯露出了冷清的苗頭，難道房地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬已經(jīng)到來？

　　央行下手，樓市何去何從？

　　海通證券姜超在他的最新研報《央行變相加息，誰的眼淚在飛？——評逆回購利率上調(diào)》中對于樓市的核心觀點在于——如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/br>

　　截止16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本，但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp.

　　所以，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

　　而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而房地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/br>

　　拿上海為例，當(dāng)?shù)胤績r主要經(jīng)歷了以下階段：2015年下半年中漲，2016年前10個月大漲，2016年11月止?jié)q，12月首次微跌。

　　易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，近期政府只管制新房定價，而不干預(yù)二手房交易。據(jù)此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房價漲到頭了，2017年將以下跌為主基調(diào)，部分時段盤整。

　　中信證券固收首席分析師明明表示：近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)走熱跡象，一線城市房價再次出現(xiàn)上漲勢頭，結(jié)合去年12月份信貸數(shù)據(jù)仍然較多和房地產(chǎn)投資再創(chuàng)新高，貨幣政策有必要通過適當(dāng)引導(dǎo)中長期利率上升，抑制房地產(chǎn)泡沫。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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