繼北京多家銀行提高首套房貸利率并將二套房貸款最高年限減至25年之后，廣州、天津、青島等全國多個城市的房貸政策也相繼收緊，業(yè)內(nèi)人士預計重點調(diào)控的20個熱點城市可能會全面跟進。隨著調(diào)控力度的加大，樓市的監(jiān)管將會更加嚴格，今年樓市將何去何從？
房貸收緊潮蔓延全國
春節(jié)過后，全國多個城市的房貸政策收緊，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折。不少業(yè)內(nèi)人士指出，包括深圳、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)的重點調(diào)控的20個熱點城市隨后也可能會跟進。
近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定的相關公約要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長不得超過25年的內(nèi)容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個人住房貸款期限延長到30年后的首次回調(diào)。
房貸收緊導致購房者面臨的資金壓力增大，以商業(yè)貸款300萬元為例，二套房貸款利率在基準利率上浮10%即執(zhí)行5.39%的利率，按照等額本息的還款方法，貸款30年，月供為16827元；貸款25年，月供則增加至18226元，每月要多還1400元。根據(jù)監(jiān)管要求，貸款人的月供額不得超過工資的一半。新政執(zhí)行后，相當于對貸款人的收入要求變相提高。如果貸款人的月工資水平不變，能申請到的貸款總額會相應下降。
融360房貸分析師表示，不同于以往的是，北京的本次調(diào)控政策的發(fā)布機構(gòu)是北京銀行業(yè)自律協(xié)會，市場監(jiān)管意圖明顯，對抑制房價會有一定的作用。另據(jù)分析，看政策效果，不排除以后出臺其他新政策的可能。
目前廣州包括郵儲銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至9折優(yōu)惠。據(jù)相關人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進。
青島方面，中國銀行、郵儲銀行相繼上調(diào)首套房貸利率最低折扣至9折。而重慶除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準利率。
在北京、廣州等地被曝收緊房貸的同時，天津市各主要銀行也普遍減少了個人首套住房按揭貸款利率的折扣力度，絕大部分商業(yè)銀行已取消8.5折折扣。
據(jù)了解，在天津，中國建設銀行及中信銀行目前已取消8.5折優(yōu)惠，最低為9折。民生銀行目前首套房一般是九折，資質(zhì)特別好的可以申請8.8折。中國銀行目前已取消8.5折折扣，最低為9.7折。興業(yè)銀行首套房八五折已經(jīng)取消，貸款利率最低為9.5折。
有房貸分析師預計，房貸收緊是2017年的主流趨勢，各地因城施策，未來將有越來越多的城市上調(diào)房貸利率。相對于房貸利率，限購政策對樓市的影響更大，如果房價繼續(xù)上漲，各地方政府將根據(jù)當?shù)厍闆r出臺不同的限購政策。
此外，中國指數(shù)研究院報告指出，2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高。部分熱點城市調(diào)控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化和去庫存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。
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種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤伞?/br>
此前就有消息稱，央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度，信貸增速過快的銀行，可能面臨基于宏觀審慎評估體系的差別化存款準備金利率的處罰。
此外，春節(jié)后的第一個工作日，央行全面上調(diào)了公開市場逆回購利率和SLF利率。雖然此次調(diào)整并非針對房地產(chǎn)市場，但銀行放貸資金成本面臨短期內(nèi)升高，對商業(yè)銀行的信貸投放能力來說影響十分直接，必將對業(yè)務比重占比較大的房貸造成影響，進而影響房地產(chǎn)市場。對于此次調(diào)息，業(yè)內(nèi)人士表示主要目的是起到去杠桿的作用，抵制部份領域資產(chǎn)泡沫。此外，伴隨著商業(yè)銀行資金成本的增加，原有針對房地產(chǎn)按揭貸款的各種優(yōu)惠利率也將逐漸收緊甚至絕跡。
中原地產(chǎn)盧文曦認為，按照歷年經(jīng)驗，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬松，而今年開局就保持較緊格局，中小商業(yè)銀行貸款余額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈必將較去年偏緊，使用資金成本或?qū)⑻岣撸凇叭ジ軛U”背景下，樓市交易過程或面臨壓力。
全面收緊房貸與去年的樓市上漲過快不無關系。2016年除了眾多一線城市房價漲幅較大之外，許多二線熱點城市也變化頗大，無論是樓市價格的快速上漲，還是土地市場的瘋狂，都給人留下了深刻的印象。
而巨量信貸正是支撐2016年全國房價的上漲的重要因素。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國新增個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量是2015年的近2倍。
在如此高的信貸水平之下，實際上風險已有所顯現(xiàn)。盡管銀行業(yè)內(nèi)人士普遍認為當前按揭貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)貸款，“斷供”的可能性微乎其微。但2016年居民在加杠桿時，銀行在信用審查方面普遍要求較松，且非銀機構(gòu)也推出了各類購房融資產(chǎn)品。據(jù)湖北某股份行銀行人士表示，樓市新政之后，部分價格下跌較快的房子，如果購房者加了很大的杠桿，不排除出現(xiàn)降低還款意愿的情況。
樓市將持續(xù)降溫
去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年樓市定下基調(diào)，許多地方政府工作報告中明確將穩(wěn)控房價作為調(diào)控目標。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，15個一線和熱點二線城市實施調(diào)控政策以來，房價快速趨穩(wěn)回落，其中12個城市出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間。進入2017年以來，雖然并未出現(xiàn)房價大幅度下跌的情況，但成交量大幅下滑的現(xiàn)象已在多地出現(xiàn)。
隨著樓市信貸政策不斷收緊，前期房價過快上漲的城市有望進入平穩(wěn)健康發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸收緊會使市場成交量有所下滑，從而使房價上漲態(tài)勢被抑制。隨著今年經(jīng)濟逐漸趨穩(wěn)，信貸資源或結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調(diào)控壓力會加大。這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態(tài)。同時，判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。
市場預期2017年樓市調(diào)控將不斷加碼，業(yè)內(nèi)普遍表示，未來中國熱點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)收緊將是大概率事件，未來隨著調(diào)控力度加大，樓市的監(jiān)管將會更加嚴格，預計今年樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房價回落。
據(jù)交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》顯示，在當前房地產(chǎn)市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來不動產(chǎn)投資持謹慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對不動產(chǎn)投資意愿均有下滑，多套房家庭的不動產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢更為顯著。由此也不難看出，人們對樓市的投資激情已慢慢褪去。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則認為，房貸政策的收緊對不同城市的影響不同，對一線城市來講，若預期是房價不會明顯下跌的話，反而會刺激部分購房者加快入市，以獲得貸款。而對于其他非一線城市來講，如果預期房價下跌，購房節(jié)奏會延緩，價格和成交量會相對減少。（付顥琬）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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