逆襲“北上廣”三四線樓市春天到來？

　　今年以來，三四線城市的樓市表現(xiàn)超出了市場預(yù)期。預(yù)計在既要穩(wěn)增長又要防泡沫的大背景下，至少在今年上半年，政策面、資金面繼續(xù)寬松、信貸繼續(xù)支持三四線住房銷售的催化劑將繼續(xù)發(fā)酵，三四線銷售暢旺的格局仍有望持續(xù)。

　　今年以來，在調(diào)控政策和市場機制的共同作用下，房地產(chǎn)市場正發(fā)生著微妙變化——嚴厲的調(diào)控政策讓“瘋狂”的一線城市的樓市逐漸降溫，反而是此前一路蕭條的三四線城市迎來了揚眉吐氣的時刻。

　　熱點城市降溫效果明顯

　　自去年“9·30”實施政策以來，樓市的調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示，在15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，北京、杭州和成都3個城市持平，唯一環(huán)比上漲的一線城市廣州，漲幅也已連續(xù)4個月下調(diào)。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，市場變化明顯，房價持續(xù)趨穩(wěn)回落。

　　據(jù)悉，2月全國樓市整體依然平淡，供需均呈現(xiàn)下滑之勢。根據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的23個重點城市數(shù)據(jù)顯示，2月僅成都環(huán)比供應(yīng)基本持平，其余的皆有較大程度下滑。其中，長春、北京的跌幅超過了九成，濟南、長沙、東莞等環(huán)比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍沒有新增供應(yīng)上市；若與去年月平均供應(yīng)相比，則全部下跌，且同比跌幅較大，其中超過四成城市的跌幅超過了80%。供應(yīng)方面整體延續(xù)了1月份的下滑趨勢，幾乎所有城市的環(huán)比皆有較大程度的縮減，由此導(dǎo)致大多數(shù)城市成交量繼續(xù)下滑，部分去年供需兩旺的熱點城市的跌幅甚至超過了四成。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，本輪樓市出現(xiàn)變化的主要原因是樓市政策的調(diào)控，在政策的抑制影響下，市場的走勢與政策的執(zhí)行力度密切相關(guān)。

　　由于一線城市土地資源稀缺、新房供應(yīng)日趨減少，使大量購房需求轉(zhuǎn)向了二手房市場。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與去年12月相比，在今年1月的70個大中城市中，二手房價格下降的城市只有16個，上漲的城市卻有51個，比上個月增加了6個。其中，廣州二手住宅價格環(huán)比上漲1.6%，湛江上漲1.1%，太原、南寧以及重慶上漲0.9%。在一線城市中，上海地區(qū)二手住宅價格下調(diào)比較明顯，環(huán)比下降0.4%，深圳環(huán)比下降0.1%，而北京和廣州兩地二手住宅的價格均環(huán)比有所上漲。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本輪調(diào)控的政策壓力主要體現(xiàn)在信貸收緊、購房資格和預(yù)售許可證審批等方面，對新建住宅的影響要大于二手房，個體業(yè)主在一線城市新房供應(yīng)短缺的背景下，可以選擇持有和觀望。政策壓力下的市場行為，導(dǎo)致了二手房相對新房價格稍漲的局面。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，受去年全國大范圍收緊調(diào)控的影響，一二線熱點城市房價上漲的態(tài)勢得到遏制，預(yù)計今年上半年全國樓市將緩慢降溫，7月前后70城房價指數(shù)環(huán)比增幅可能將出現(xiàn)拐點。

　　三四線樓市成交量走高

　　隨著一線城市房價的猛漲，不少上班族已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)回家鄉(xiāng)以及周邊的三四線城市。從春節(jié)以來的樓市關(guān)注度及成交情況來看，一些三四線城市正在“逆襲”北上廣。

　　根據(jù)房產(chǎn)租售服務(wù)平臺安居客今年春節(jié)期間的日均訪問量顯示，不同于一線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節(jié)期間的樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排名前五位的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲的城市還包括廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。國信證券、中國指數(shù)研究院等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房屋市場整體交易數(shù)據(jù)同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市卻錄得極高的漲幅。在土地市場，威海、萊蕪、昆明、貴陽等城市占據(jù)了近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

　　這些城市的特點較為鮮明，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關(guān)鍵詞。這也說明，房地產(chǎn)市場的熱點正在從此前的一二線城市向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　根據(jù)國信證券的統(tǒng)計，在有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個城市中，自2017年以來（1月1日至2月16日），有38個城市的商品房累計交易量同比為正，占比61%，累計同比增速超過50%（含）的有23個。值得注意的是，這些城市絕大部分為三四線。

　　其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數(shù)同比漲幅超過100%，柳州、徐州兩地的漲幅分別達到678.6%和471.5%。

　　對于三四線城市中漲幅較大的城市，據(jù)新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷分析，這些城市主要有三個類型，第一種是一線城市都市圈周邊城市，比如河北廊坊；第二種是去年去庫存力度較大的城市，較為明顯的是連續(xù)3年不供地的常州；第三種則是一二線城市低端產(chǎn)業(yè)人口外流，返鄉(xiāng)置業(yè)情況較多的城市，比如安慶和韶關(guān)。

　　三四線城市緣何成樓市新寵

　　除了樓市政策調(diào)控的影響外，此次三四線城市成為新的交易熱點這一現(xiàn)象來自返鄉(xiāng)置業(yè)需求的購房者在全國的遍地開花。

　　“大城市一張床，老家一座房”，不同城市的房價落差依然巨大。截至1月13日，北京二手房均價為58043元/平方米，而三線城市綿陽的二手房均價則是5740元/平方米。也就是說，29萬元在北京只能買到一個5平方米的衛(wèi)生間，而在綿陽卻可以買到一套50平方米的小兩居。

　　2016年一二線城市房價大幅上漲，隨之而來的“限購”、“限貸”等門檻，都讓“漂一族”無所適從，越來越多的人選擇了“逃離”或者“繞行”一二線熱點城市。除此之外，近幾年北上廣深等一線城市行業(yè)競爭激烈等因素，使返鄉(xiāng)置業(yè)不再只是一種思潮，許多人都付諸了實際行動。

　　在此情況下，每年春節(jié)期間，抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的人群就成為了不少三四線樓市的重頭戲之一。一些三四線城市的售樓處在春節(jié)期間的營銷力度不亞于地產(chǎn)行業(yè)公認的“金九銀十”促銷季。數(shù)據(jù)顯示，除夕后，二三線城市的訪問量回升明顯早于一線城市，增長率也更高。

　　根據(jù)市場機構(gòu)進行的“返鄉(xiāng)置業(yè)需求調(diào)查”結(jié)果顯示，現(xiàn)居住于一線以及三四線城市的人群對于三線城市的住房均有極強的購買欲望。大學(xué)生及剛剛大學(xué)畢業(yè)的人群是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要人群，45歲以上的人群在投資養(yǎng)老的需求推動下亦是返鄉(xiāng)置業(yè)的另一大熱點人群。

　　除了一二線城市的“擠出效應(yīng)”外，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。三四線城市的發(fā)展是未來我國經(jīng)濟發(fā)展的著力點之一，在國家政策的扶持下，三四線城市的吸引力將會越來越大。

　　國信證券的專家指出，自去年國慶節(jié)各地密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，這種趨勢就開始出現(xiàn)了。去年11月和12月，三四線城市的市場表現(xiàn)就被多家機構(gòu)認為“好于預(yù)期”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，三四線城市的政策總體寬松。受一二線城市政策調(diào)控的影響以及自身房價的優(yōu)勢，部分三四線城市近期的購房節(jié)奏總體較快。

　　另一方面，和貨幣現(xiàn)象呈正相關(guān)的樓市，也可能是因為今年信貸資源的調(diào)整而鼓舞了三四線城市蕭條已久的市場。來自中國指數(shù)研究院的報告指出，部分熱點城市調(diào)控政策的收緊，或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

　　去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議也明確了提振三四線城市樓市的導(dǎo)向。會議稱，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多的問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

　　綜合來看，是返鄉(xiāng)置業(yè)的人群助推了近期三四線城市樓市的回溫。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然仍面臨去庫存的難題，但今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。從市場表現(xiàn)看，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處在底部復(fù)蘇的提速過程中。

　　不過，一位業(yè)內(nèi)人士提醒說，如果在家鄉(xiāng)買房僅僅是為了投資，那么不建議大家盲目跟風(fēng)返鄉(xiāng)置業(yè)。投資買房需要考慮收益問題，不能只看房價的高低，房價越低升值潛力反而越小。購房前應(yīng)提前摸清當(dāng)?shù)貥鞘械墓┣蟊壤私馊丝谧儎踊蛐W(xué)生入學(xué)率等情況。如當(dāng)?shù)責(zé)o重要產(chǎn)業(yè)支撐，且存在樓市供大于求、人口凈流出、學(xué)生入學(xué)率持續(xù)走低等情況，那就需要慎重考慮了。（付顥琬）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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