房貸利率調(diào)整首月還款為啥變多

　　□ 近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。與房貸借款人密切相關(guān)的是，可以通過(guò)調(diào)整重定價(jià)周期享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降帶來(lái)的優(yōu)惠。

　　□ 調(diào)整后的個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月。每次重新定價(jià)后，房貸月供會(huì)在利息調(diào)整月按照新的利率重新計(jì)算剩余月供。

　　近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)2025年會(huì)繼續(xù)實(shí)施有力度的降準(zhǔn)降息。與房貸借款人密切相關(guān)的是，可以通過(guò)調(diào)整重定價(jià)周期享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降帶來(lái)的優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，重新約定個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期。此前規(guī)定，重定價(jià)周期最短為12個(gè)月，調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月，意味著如果一年內(nèi)LPR下降不用再等一年才能享受到調(diào)降優(yōu)惠。

　　需要注意的是，每次重新定價(jià)后，房貸月供會(huì)在利息調(diào)整月按照新的利率重新計(jì)算剩余月供。不過(guò)，有市民反映，在自己的存量房貸利率下調(diào)后最新一期的還款金額比之前有所增加?！半m然就多了200余元，而且第二個(gè)月還款時(shí)，金額確實(shí)是按照新利率下調(diào)了，但還是不太明白為什么第一個(gè)月會(huì)出現(xiàn)這種情況。”北京市民王丹彤說(shuō)。

　　記者咨詢了多家銀行后了解到，出現(xiàn)上述情況的，大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行個(gè)貸客戶經(jīng)理劉暢解釋，在等額本息還款方式下，當(dāng)利率保持不變時(shí)，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會(huì)逐漸增加，利息部分會(huì)逐漸減少。然而，在利率調(diào)整后，每月還款的本息總額會(huì)發(fā)生變化。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，存量房貸利率調(diào)整相當(dāng)于借款人與銀行根據(jù)舊利率簽訂的原合同終止，并根據(jù)新利率簽訂了一個(gè)新合同。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金，即原合同的貸款總額減去已經(jīng)還清的本金。利率調(diào)整為降低后的新利率，貸款期限則是原合同剩余的還款期。根據(jù)新的貸款總額、還款期限和利率等變量，銀行會(huì)重新計(jì)算借款人每月的還款金額以及每月應(yīng)還的本金和利息。

　　需要注意的是，利率降低后，當(dāng)期應(yīng)還的本金是根據(jù)新利率重新計(jì)算的，而當(dāng)期利息則是按照新舊利率所占的天數(shù)進(jìn)行分段計(jì)算的。當(dāng)借款人的每月還款日與利率調(diào)整日不一致時(shí)，一個(gè)還款周期內(nèi)就會(huì)執(zhí)行兩個(gè)不同的利率。以10月份為例，由于多家銀行在10月25日對(duì)存量房貸利率進(jìn)行了批量調(diào)整，也就是說(shuō)，如果借款人的還款日是每月1日，那么10月份前24天的利息將繼續(xù)按照原利率計(jì)算，而從25日到31日的利息則會(huì)按照新利率計(jì)算。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬(wàn)元，貸款期限為25年（300個(gè)月），等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元，利息總額約為65.05萬(wàn)元。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個(gè)月，剩余本金約為99.08萬(wàn)元。如果調(diào)整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元。

　　由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中，因此利息需要進(jìn)行分段計(jì)算。前24天的利息仍需按照原利率計(jì)算，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天（或365天，具體取決于銀行計(jì)算方式），再乘以所占天數(shù)，為2906.22元。而后7天的利息則按照新利率計(jì)算，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此，當(dāng)11月1日還款時(shí)，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元），總月供為5698.38元，確實(shí)略高于此前的5501.72元。

　　這主要是因?yàn)橹匦掠?jì)算后本金增加的金額超過(guò)了利息減少的金額，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況。但是，等到下一期還款時(shí)，就會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%，且剩余還款期限為294個(gè)月，剩余本金約為98.87萬(wàn)元。如果此后利率保持不變，那么重新計(jì)算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右。

　　劉暢告訴記者，存量房貸利率下調(diào)，總體規(guī)則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總期限不變，總付利息減少。雖然短期內(nèi)可能月供增加，但從長(zhǎng)期來(lái)看，還款總額是下降的。

　　中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬(wàn)筆、總額達(dá)25.2萬(wàn)億元的存量房貸利率完成了調(diào)降。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝此前表示，銀行下調(diào)存量房貸利率有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出。預(yù)計(jì)這一政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭約1.5億人口，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元。 （記者 勾明揚(yáng)）

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