樓市出現(xiàn)回暖跡象，“金九”成色如何？

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，部分市場需求釋放，一線城市的新房及二手房市場出現(xiàn)回暖跡象。不過，多家行業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，受供應(yīng)量限制，“金九”或?qū)⒊缮蛔恪?nbsp;

　　市場情緒回暖 

　　9月2日、3日是“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后的首個(gè)周末，一線城市紛紛迎來“看房潮”。在上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，多個(gè)在售新樓盤都在9月2日至3日打出“今夜不打烊”的宣傳標(biāo)語，通宵賣房。一名中介人員告訴記者，僅9月2日凌晨該樓盤就售出十多套，客戶群體主要是此前有強(qiáng)烈購買意愿、但首付款有一定壓力的業(yè)主。 

　　8月31日晚間，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，調(diào)低首套房商業(yè)性個(gè)貸最低首付款比例至不低于20%、二套房不低于30%；貸款利率方面，首套房個(gè)貸利率下限較相應(yīng)期限貸款市場利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套房則較此前規(guī)定降低了40個(gè)基點(diǎn)。 

　　此后，多個(gè)一線城市調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。 

　　“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)判斷首套房和二套房的標(biāo)準(zhǔn)，直接影響購房者的貸款比例。“認(rèn)房”是指商業(yè)銀行發(fā)放房貸時(shí)會參考購房者在當(dāng)?shù)孛聯(lián)碛凶》康奶讛?shù)來確定貸款比例，首套房的貸款比例較高，而二套房的貸款比例較低；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)購房者在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。 

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策此前在熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控中起到重要作用。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2017年深圳、上海和北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%和49%。 

　　此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地對市場情緒回暖起到促進(jìn)作用。戴德梁行董事、華東區(qū)住宅部主管金娟表示，樓市新政“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺落地，對剛需改善型客戶信心復(fù)蘇以及市場回暖起到支撐作用。從新房市場來看，訪客量增長態(tài)勢顯著；從二手房市場來看，掛牌量及成交量呈現(xiàn)雙線上揚(yáng)態(tài)勢。 

　　58同城監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國重點(diǎn)監(jiān)測65城新房線上均價(jià)為每平方米17739元，環(huán)比上漲0.07%，有26個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲。全國新房找房熱度在8月份環(huán)比上漲6.1%，其中一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲8.0%。 

　　58安居客研究院院長張波表示，通過政策釋放出一批自住需求將有利于一線城市房地產(chǎn)市場熱度回升，并帶動全國更多城市走出低迷行情。同時(shí)，降低首付門檻、降低房貸利率以及降低存量房貸利率等政策為整體市場提振注入了信心。張波認(rèn)為，當(dāng)前政策在全國層面統(tǒng)一推進(jìn)，預(yù)計(jì)對樓市推動力較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求對于房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道將起到重要作用。 

　　二手房市場供應(yīng)增加 

　　除新房市場外，二手房市場也開始顯現(xiàn)出回暖跡象。中原地產(chǎn)9月4日發(fā)布的二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，對比此前一周，北京、上海、深圳三地的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均環(huán)比上調(diào)了大約2個(gè)百分點(diǎn)。 

　　中原報(bào)價(jià)指數(shù)反映的是每周在中原地產(chǎn)掛牌的二手房業(yè)主的調(diào)價(jià)行為。中原報(bào)價(jià)指數(shù)的基準(zhǔn)指標(biāo)是50%，意味著調(diào)漲和調(diào)跌的業(yè)主數(shù)量相等。指數(shù)越小，說明調(diào)漲的業(yè)主占比越少、調(diào)跌的業(yè)主占比越大。數(shù)據(jù)顯示，9月4日，北京、上海、深圳的中原報(bào)價(jià)指數(shù)分別為28.57%、24.85%和20.21%，較8月28日分別上漲1.74、2.13和2.33個(gè)百分點(diǎn)。 

　　諸葛研究院9月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在9月2日和3日周末兩天，北京的漲價(jià)二手房源數(shù)量分別為1048套和867套，日均漲價(jià)房源較前一周同期翻兩番；上海的漲價(jià)房源分別為680套和582套，日均漲價(jià)房源較前一周同期翻倍；廣州和深圳的漲價(jià)房源呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢，兩天內(nèi)的日均漲價(jià)房源量分別為98套和189套。 

　　新房供應(yīng)量或限制“金九”成色 

　　在相關(guān)政策落地后，房地產(chǎn)市場能否再現(xiàn)“金九銀十”成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)之一。 

　　受整體供應(yīng)量限制，“金九”成色或有不足?？硕?月5日發(fā)布的研報(bào)預(yù)計(jì)，9月，一線城市新增商品住宅供應(yīng)總計(jì)為228萬平方米，同比大幅下滑52%，環(huán)比下滑7%。需要說明的是，該數(shù)據(jù)為克而瑞根據(jù)其掌握的項(xiàng)目進(jìn)度、營銷節(jié)奏等信息所作出的預(yù)估值。 

　　克而瑞預(yù)計(jì)，9月北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新增商品住宅供應(yīng)量分別為38萬、47萬、91萬和52萬平方米，同比分別下降54%、63%、31%和61%。參考2022年9月數(shù)據(jù)，上述四個(gè)城市分別成交新建商品住宅68.96萬、127.39萬、75.45萬和35.50萬平方米，合計(jì)307.3萬平方米?？硕饘σ痪€城市9月的新增供應(yīng)預(yù)測值約為2022年同期成交面積的74%。 

　　業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，今年9月、10月，一線城市二手房市場成交同比將出現(xiàn)較大幅度增長，但新房市場受供應(yīng)量限制，“金九”成色或?qū)⒉蛔恪?(記者楊有宗)

　　轉(zhuǎn)自：新華財(cái)經(jīng)

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