多城二手房在售量持續(xù)走高,透露什么信號(hào)?


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2022-11-22





  “最近一兩個(gè)月,很多業(yè)主過來放盤,這其中小部分業(yè)主是想試試市場(chǎng)行情,但大部分都是誠心出售?!痹谏钲诟L锇素詭X,從事房產(chǎn)中介行業(yè)近10年的張經(jīng)理告訴記者,“就我們店樓上這個(gè)小區(qū),現(xiàn)在在售的二手房就超過20套,以往一般情況之下也就10套左右?!?br/>


  最近,包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市二手房在售數(shù)量大增,為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?又會(huì)給樓市帶來哪些影響?


  賣房的原因有多種


  深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月14日,深圳全市共有42049套有效在售二手房源,較上周增加948套,在售二手房源數(shù)量持續(xù)增加。


  “現(xiàn)在深圳對(duì)中介平臺(tái)上的房源審查比較嚴(yán)格,資料不全的不可以對(duì)外展示,所以你在手機(jī)平臺(tái)上看到的房源還不是全部在售二手房源?!睆埥?jīng)理表示,“從去化周期來說,掛牌量是不少,肯定有一定壓力?!?/p>


  那么,超過4萬套的在售二手房數(shù)量到底是一個(gè)什么樣的概念?記者發(fā)現(xiàn),近6個(gè)月深圳月度二手住宅過戶量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,以小區(qū)為單位,用掛牌率(掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù))來進(jìn)行衡量,掛牌率在1%~5%屬于正常流通狀態(tài),而掛牌率超過5%,說明小區(qū)內(nèi)房源掛牌量大,賣家間競爭激烈,甚至處于滯銷狀態(tài)。在樂有家網(wǎng)掛牌的二手住宅小區(qū)中,平均掛牌率為3%,整體還處于合理狀態(tài)。而小區(qū)滯銷占比最高的區(qū)域是龍崗區(qū),其次是南山區(qū)。


  深圳中原研究中心認(rèn)為,二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高,掛牌價(jià)回落,訪客量仍處于低位,議價(jià)空間升至高位,各項(xiàng)指標(biāo)表明市場(chǎng)仍在調(diào)整中。另一方面,新房市場(chǎng)“內(nèi)卷”嚴(yán)重,折扣也越來越普遍,新入市樓盤價(jià)格也不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低,這樣將進(jìn)一步壓制二手房市場(chǎng)。


  記者在羅湖、福田的多個(gè)片區(qū)采訪近10位前來放盤的二手房業(yè)主,對(duì)于為何選擇在此時(shí)放盤,得到的回復(fù)主要包括部分業(yè)主之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來賣,但考慮到目前的樓市調(diào)控和市場(chǎng)表現(xiàn),覺得不想再“等”;或是出于自身經(jīng)濟(jì)因素,套現(xiàn)是現(xiàn)在的一種選擇;也有改善型業(yè)主賣房套現(xiàn),準(zhǔn)備置換,但目前二手房銷售周期拉長,所以提前準(zhǔn)備;也有部分手持多套房的投資客表示,目前租賃市場(chǎng)壓力也很大,空置期變長,持有成本越來越高,所以選擇出售。


  供求兩端需雙向提振


  除了深圳,市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)顯示,北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,二手房掛牌在售量增加,主要因?yàn)楫?dāng)房價(jià)上漲預(yù)期減弱,對(duì)于很多投資客來講持有房子的成本就變高,所以會(huì)選擇售出。上一輪樓市上漲之時(shí)投資客太多,現(xiàn)在售出房產(chǎn)獲利是他們的盈利邏輯。此外,目前一線城市的房屋出租收益率僅為1.5%~2%。過去,多數(shù)人選擇持有房產(chǎn)是因?yàn)榉績r(jià)存在上漲預(yù)期,所以不太關(guān)注出租收益率。當(dāng)房價(jià)“不漲”的時(shí)候,出租收益率低的憂慮就會(huì)顯現(xiàn)出來。


  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為,二手房掛牌在售量上升,在一定程度上表明二手房市場(chǎng)銷售不佳導(dǎo)致庫存量上升。而二手房循環(huán)不暢通,會(huì)反向傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng),導(dǎo)致一手房的交易量下降??傮w來講,這些現(xiàn)象都反映出目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在比較大的銷售壓力,期望最新的刺激政策能激活市場(chǎng)促進(jìn)回暖。


  中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也認(rèn)為,未來各地方政府預(yù)計(jì)將進(jìn)一步出臺(tái)并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策,逐步改善市場(chǎng)預(yù)期,二手房市場(chǎng)成交也有望緩慢恢復(fù),對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行形成支撐,但這個(gè)過程可能相對(duì)較長。


  最近,有關(guān)樓市的利好政策再次發(fā)力,而且相較于此前寬松的主要方向是面向購房者,最近多數(shù)政策都開始針對(duì)房企,包括供給端的融資支持,預(yù)售資金盤活等多方面政策。隨著更多樓市利好政策出臺(tái),這些政策端的影響將會(huì)逐步反映在樓市之中。


  李宇嘉認(rèn)為:“供給端的風(fēng)險(xiǎn)如果不解除,需求端也很難提振,因?yàn)橘彿空吆豌y行會(huì)認(rèn)為開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn),那么銀行不給貸款,金融機(jī)構(gòu)不給融資,購房者不買房,就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張,在這種情況下就會(huì)引發(fā)降價(jià)促銷,但降價(jià)促銷會(huì)在一定程度上引起土地價(jià)格和房價(jià)的下跌,也惡化了市場(chǎng)的預(yù)期。需求端是開發(fā)商的內(nèi)源融資,也就是開發(fā)商造血功能要起來,處理供給端的問題才會(huì)順暢一點(diǎn)?!?/p>


  轉(zhuǎn)自:證券時(shí)報(bào)

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