房貸收緊是“錢荒”還是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　“房貸荒”又一次來襲。隨著首套房利率優(yōu)惠取消、房貸辦理時(shí)間延長，一年一度的“錢荒潮”又來了。這個(gè)現(xiàn)象并不是今年才出現(xiàn)，最近幾年，每每到了歲末年底，都會(huì)有這種消息傳出。

　　在“房貸荒”的背景下，許多二三線城市迅速推出了各種“升級(jí)版”的調(diào)控政策，有些也涉及到了住房貸款比例的問題。

　　“今年以來樓市銷售旺盛，房價(jià)漲幅較快，不少剛需購房者入市購房，上半年總的信貸額度已經(jīng)消耗不少，年底額度收緊成為必然。”中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“錢荒”是銀行額度緊張?jiān)斐傻摹?/p>

　　但是有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，往年“錢荒”一般在12月才出現(xiàn)，今年有部分城市在11月已經(jīng)開始傳出銀行收緊房貸的消息，甚至更早。據(jù)分析，今年“房貸荒”提前到來，與下半年以來的銀行業(yè)出現(xiàn)的“錢荒”現(xiàn)象不無聯(lián)系。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)指出，目前一線大城市的房貸還處于正常審批中，一些二三線城市的個(gè)別銀行出現(xiàn)了停止貸款的情況，但是不能理解為整個(gè)城市停止貸款。

　　地方政府調(diào)控升級(jí)

　　最近，一批二三線城市紛紛將當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)。

　　福建省福州市日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了七條樓市調(diào)控舉措，在嚴(yán)控一手房價(jià)格、提高外地家庭購房條件、繼續(xù)加大土地供應(yīng)力度、加大住房保障工作力度等7方面進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。此前，福建省廈門市也出臺(tái)相應(yīng)舉措，二套房首付提至七成。

　　這一次調(diào)控升級(jí)可以追溯到今年9月份。從9月開始，二線城市開始調(diào)控加碼。

　　10月份之后，一線城市出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控，二線城市集中跟進(jìn)，直指房價(jià)。

　　年底這段時(shí)間，全國十幾個(gè)二線城市紛紛收緊調(diào)控政策。2013年11月25日，武漢出臺(tái)“漢七條”收緊樓市調(diào)控政策，正式拉開二線城市調(diào)控升級(jí)、加碼的序幕。

　　2013年11月26日，南京、杭州相繼發(fā)布樓市調(diào)控措施，雙雙加入新一輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊城市行列。截至2013年11月27日，除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外，多個(gè)城市依“葫蘆畫瓢”。

　　著名房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，三中全會(huì)后，新一輪地方版樓市調(diào)控密集出臺(tái)，企圖控制房價(jià)上漲過快之態(tài)勢，完成年初調(diào)控房價(jià)目標(biāo)的任務(wù)，做年底最后的樓市調(diào)控突擊。短期的樓市降溫效果無法遏制住房價(jià)上行。違背市場經(jīng)濟(jì)的行政管制措施一旦對(duì)地方經(jīng)濟(jì)與財(cái)政及土地市場產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)時(shí)，局部放松與松綁仍與收緊調(diào)控同時(shí)并行，短期之內(nèi)會(huì)持續(xù)到2015年。隨著房地產(chǎn)市場化的推進(jìn)，行政管制房價(jià)措施逐漸退出樓市，不會(huì)成為常態(tài)。

　　個(gè)別銀行放棄房貸

　　最近幾個(gè)城市的樓市調(diào)控升級(jí)，涉及到了二套房貸款。

　　11月18日，廣州市發(fā)布相關(guān)規(guī)定，要求“二套房首付不得低于70%”，成為繼上海、深圳之后第三個(gè)實(shí)施“二套房首付七成”政策的城市。

　　最近南京也加入了這一陣營。隨著南京市的樓市調(diào)控升級(jí)，人民銀行南京分行日前也發(fā)出通知，明確將二套房貸款的首付比例由原來的最低六成提高到最低七成，并開始正式執(zhí)行。

　　和其他城市一樣，南京的房貸額度臨近年底出現(xiàn)了緊張的情況。多家銀行雖未暫停房貸業(yè)務(wù)，但也只有等到明年才有新的額度發(fā)放。

　　目前，南京對(duì)二套房的認(rèn)定依然采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”。早在2010年6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委就出臺(tái)了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確了二套房認(rèn)定以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸，即家庭成員名下如有房產(chǎn)或有過貸款購房記錄的，則均認(rèn)定為二套房。

　　進(jìn)入11月以來，銀行“停貸”、“緩貸”的現(xiàn)象從京、津、滬、廣、深等大城市向二三線城市全面蔓延。

　　10月份，有媒體報(bào)道，一些中小銀行明確表示已暫停房貸，或者已取消首套房利率優(yōu)惠，貸款的流程也有一定程度的延長。

　　張大偉在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為：“個(gè)別銀行貸款停止，不代表該城市房貸停止?！?/p>

　　他說：“目前全國沒有停止房貸的城市。”

　　“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場對(duì)貸款的依賴非常大，如果停止貸款，可以說房價(jià)會(huì)立即下調(diào)。但是，現(xiàn)在主要城市房價(jià)依然處于上漲過程中?！?/p>

　　他分析指出，部分銀行的確因?yàn)樯习肽觐~度用的過多，導(dǎo)致下半年提高了利率折扣，首套房都需要基準(zhǔn)利率以上。

　　他的解釋是：“這并不是停貸。而是因?yàn)槭袌錾嫌懈鼉?yōu)惠的貸款條件，購房者選擇到其他銀行貸款，所以出現(xiàn)了事實(shí)上的部分銀行放棄房地產(chǎn)貸款?！?/p>

　　“每年年底，貸款都非常緊張。今年也不例外?！彼f：“的確部分銀行放款時(shí)間拉長，但對(duì)于購房者來說，貸款時(shí)間增加1至2個(gè)月基本不影響交易。所以可以看到整體年底的房價(jià)依然是處于上漲過程中?！?/p>

　　他認(rèn)為，信貸不收緊，房價(jià)不可能下調(diào)。

　　“從最近多年的樓市發(fā)展看，在信貸處于寬松的情況下，房價(jià)不可能下調(diào)。少數(shù)銀行停止貸款，不代表一個(gè)城市貸款停止，各個(gè)城市都有幾十家銀行，個(gè)別銀行放棄房貸，對(duì)市場的影響比較小。”

　　“2013年信貸在6月份明顯收緊，現(xiàn)在的信貸環(huán)境相比6月份并沒有更緊張。整體看，目前全國沒有城市房貸停止，只是個(gè)別銀行額度緊張。”

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