2014 年房地產調控將何去何從？

　　時至年關，2014年房地產調控將何去何從，令人期待。

　　12月3日上午，國家信息中心及社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發(fā)展報告2013》。綠皮書預測，明年我國房地產市場整體將保持小幅增長，預計全年房價的漲幅在5%左右?？紤]到2013年的翹尾因素，2014年上半年的房價指數(shù)可能在8%以上。

　　而在12月4日，一向敢言的全聯(lián)房地產商會執(zhí)行會長、華遠地產董事長任志強在全聯(lián)房地產商會2013年會上透露，中央部署政協(xié)就房地產宏觀調控政策進行調研，并拿出解決辦法?！叭涨?，全國政協(xié)邀請開發(fā)商、協(xié)會、地方政府等相關人員就此前為期半年的房地產市場調研形成的報告進行討論，并提出意見”。

　　據(jù)記者了解，全國政協(xié)也組織了一場對房地產調控政策的內部討論會，萬科的毛大慶、建設部原副部長劉志峰，以及山東、黑龍江、陜西、重慶四地地方官員參與其中。

　　當時，現(xiàn)場除了參加會議的企業(yè)代表外，幾個省區(qū)的政府代表也坦言：不愿再調控了。

　　調控應該何去何從？頂層設計應該如何構建？2014年的房價應該怎么控制？諸多問題在這個時間節(jié)點被人們關注。不過，無論未來房地產調控將以何種方式進行，此時釋放的信號，對于2014年的樓市走勢而言，無疑起著關鍵作用。

　　“房價是調控的結果，而非原因”

　　房地產行業(yè)由市場自行調節(jié)的呼聲由來已久，而行政手段并未推出。

　　11月1日，有消息稱，北京市住建委嚴格要求，在今年底前，漲價項目一律無法獲批，單價高于4萬元的樓盤今年也不會批預售許可證。

　　果不其然，根據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月上旬，北京市僅有4個住宅項目獲得預售證，單價均在2萬元左右。11月下旬，累計12個住宅項目獲得預售證。其中，只有一個項目售價略超4萬元/平方米。

　　北京并非個例，各地政策蜂擁而至。據(jù)不完全統(tǒng)計，從9月初鄭州調控升級開始至今，共有21個城市出臺了加強調控的相關措施，其中，包括4個一線城市和部分房價上漲較快的二線城市。從各地發(fā)布的調控措施來看，大多數(shù)城市都是從提高購房門檻、提高二套房按揭的首付比例和增加住宅用地供應等方面入手。

　　關于政策對價格的限制，華遠地產董事長任志強說：“價格本身就是市場的信號，干預價格，市場機制都被破壞了。《價格法》也是強調市場調節(jié)價格，其他行為干預價格屬嚴重違法。政府不批預售證就是為了完成調控指標，干預價格這一政策肯定會放開?，F(xiàn)在，開發(fā)商只能守法以應對政府對價格的控制，因為政府在強迫開發(fā)商做一些違規(guī)犯法的事情，但是開發(fā)商不能不遵守，不然就得不到預售證?！?/p>

　　實際上，時至年底，地方政府采取調控手段，也有自己的苦衷。12月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，百城新建住宅平均價格為10758元/平方米，環(huán)比上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價漲幅“負轉正”以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲。

　　對此，任志強并不買賬，“房價是調控的結果，而不是原因，這個要搞清楚。以價格為主的調控目標與調控措施幾乎都是錯的，因為它只能治理表象，不能解決病根問題，所以新的政策中不能再以價格為主，要以供求關系為主”。

　　在任志強看來，年底，按照“國五條”簽訂的房價上漲任務指標，出臺了一些調控政策。這些政策對當?shù)氐氖袌龆籍a生了一些不良影響?！叭绻@些政策繼續(xù)的話，我想明年價格就會暴漲”。

　　調控還應因地制宜

　　12月3日，中央政治局召開會議，研究2014年經濟工作，重新提出了要“做好住房保障和房地產調控工作”。這是新一屆領導班子首談房地產調控，盡管只是簡短的一句，但也足夠扣人心弦。

　　另外，據(jù)記者了解，全國政協(xié)經濟組正在就房地產調控的熱點和焦點問題進行調研，并將形成調研報告，提交給決策層。

　　據(jù)任志強說，就在幾天前，其曾經參加了政協(xié)經濟組有關房地產調控的討論會，政協(xié)有關房地產政策調控的完備報告很快就要成稿。而政協(xié)的報告建議很可能被上交至中央經濟工作會議中，并在明年“兩會”上經過充分討論后，結合各方意見，形成較為明確的房地產調控框架。

　　一時間，山雨欲來風滿樓。未來，調控如何繼續(xù)，各方也有不同看法。作為地方政府，不少城市提出不要再施行房地產調控。

　　據(jù)任志強透露，在政協(xié)討論會上，重慶、山東、黑龍江、陜西4省、市及此前調研的上海市等多地都提出，因為城市分化程度不同，未來不宜再出臺全國統(tǒng)一的調控政策。

　　以山東省為例，過去山東省各地的供地較為充分，且無過多的人口流入，因此山東省的住宅均價僅5000元/平方米，比全國主要城市住宅均價6000元/平方米低得多。

　　“第一，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，過去一、二、三線城市的上下浮動基本上是對稱的，盡管高低不一樣。但近年來卻明顯分化，所有的差距都體現(xiàn)出來。一、二、三線城市非常特殊，從面積、銷售、施工、價格等都可以看出來。因此，調控不能用一刀切的辦法來解決。第二，不要在短期之內頻繁出臺政策。房地產調控是長周期的任務，如果沒有形成一個周期調控的話，就會出現(xiàn)逆向，當面對雙重壓力的時候，市場就會出現(xiàn)惡化的情況?！比沃緩娙缡钦f。

　　任志強的想法并非個例，一位住房和城鄉(xiāng)建設部人士向記者表示：“當前各地實行的調控措施，其實是因為在年初的時候，各個地方政府制定了房價控制目標。目前臨近第四季度末，地方政府主要是為了達到全年房價平穩(wěn)發(fā)展這一目標，而出臺相應的控制措施。畢竟房價控制目標是有問責制的，需要對社會公示。如果房價上漲過快，明顯高于控制目標，不僅當?shù)鼐用窨梢员O(jiān)督，國家主管部門也會進行檢查?！?/p>

　　在他看來，雖然房地產調控長效機制版本并未最終明確，但大方向已定?！皬氖藢萌腥珪母飦碚f，主要還是著力于建立長效機制。各地方政府要根據(jù)現(xiàn)有的政策，結合自身情況落實并進行調控。例如，區(qū)分投資型和剛性需求、抬高購房門檻等。實際上，全國一刀切的政策可能也不適合目前分化的市場情況?！?/p>

　　實際上，在此次中央政治局會議上，提出要抓好住房保障和房地產市場調控，雖然只是寥寥數(shù)字，但值得注意的是，在政治局的表態(tài)中，把住房保障放在了房地產市場調控的前面。

　　對此，業(yè)內人士認為，行政手段將會在未來被弱化。“關于房地產市場，長效機制的開展已經可以感覺到。例如土地制度、稅收制度這些將對土地供應、土地財政等方面產生巨大影響。這些都不能歸為政策調控機制，而是大的經濟制度建設，但實際比調控重要得多?！北本┤A高萊斯國際地產顧問公司董事副總經理公衍奎如是說。

　　而任志強則表示，雖然提出了房地產市場調控，但和以往不一樣的是，此次的房地產調控目標將從上一輪的以價格為目標，轉為用市場化手段，以安居為主要目標。

來源：中國民航報

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