調(diào)控改革開啟 樓市向左還是向右？

　　被稱為樓市調(diào)控市場化改革元年的2013年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近年來最大的一輪繁榮。2014年，在市場化改革大幕下，房價(jià)會(huì)否繼續(xù)2013年的“高歌猛進(jìn)”？

　　房地產(chǎn)稅加速推進(jìn)　市場手段逐漸鮮明

　　2014年，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，首先想到的當(dāng)屬“房地產(chǎn)稅”。黨的十八屆三中全會(huì)提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。此外，三中全會(huì)關(guān)于財(cái)稅改革的表述，以及近期國務(wù)院決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，多種跡象表明，房地產(chǎn)稅推出的步伐會(huì)加快。

　　稅制改革之前必不可少的環(huán)節(jié)是完善法制。財(cái)政部部長樓繼偉日前表示，要加快房地產(chǎn)稅立法，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。同時(shí)，國家發(fā)改委等部門也表示將加快“房產(chǎn)稅法”立法。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言，最有可能直接推進(jìn)的是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍?！?014年，在建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢在必行，今后通過稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)將更突出，以稅費(fèi)手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場回歸自住屬性，步入相對健康的發(fā)展軌道?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒁浴爸囟愂?、輕管理”的思路展開，成為2014年樓市調(diào)控的主要手段。若房地產(chǎn)稅一旦征收，力度、規(guī)模可能會(huì)很大，特別是擁有多套房的炒房客，將大大增加持有和交易成本，對于高端戶型和異地購房有較大的影響。

　　浦江中國地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)梅水雄說，今后房地產(chǎn)市場調(diào)控將會(huì)更多使用稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)手段，不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等配套制度將會(huì)陸續(xù)出臺，科學(xué)長效的調(diào)控機(jī)制將堅(jiān)持“去投資化”，促進(jìn)樓市回歸健康軌道。

　　土地市場或先揚(yáng)后抑　“地王”現(xiàn)象仍難避免

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國40個(gè)主要城市的土地成交額高達(dá)14707億，比2012年上漲了45％。北上廣深等一線城市均創(chuàng)年度土地成交記錄，北京成交額突破了1800億元，上海更是接近2200億元。

　　如何既保持合理的供地規(guī)模，又抑制住土地成交熱潮？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

　　張宏偉認(rèn)為，在新的政策環(huán)境下，今年各大城市都會(huì)加大土地供應(yīng)，而一線城市“人多地少”、供求關(guān)系緊張的矛盾未根本改觀，二線城市由于市場成長空間較好，且調(diào)控政策相對寬松，開發(fā)商對各類城市的優(yōu)質(zhì)地塊都會(huì)展開爭奪，土地市場的火熱情形還將持續(xù)，“地王”不可避免。

　　克爾瑞研究中心發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)測，今年土地市場將呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢。上半年各地推地?zé)岢背掷m(xù)，土地成交也延續(xù)良好局面。隨后，土地成交量增長勢頭將有所放緩，一方面由于房企土地儲(chǔ)備逐漸飽和，拿地積極性消退，另一方面，融資環(huán)境將有所收緊，開發(fā)商資金壓力增大。

　　市場走勢或趨平穩(wěn)　調(diào)控將突出地方特點(diǎn)

　　專家認(rèn)為，市場化改革和長效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，2014年“限購、限貸”等措施仍將存在，“房價(jià)控制目標(biāo)、限價(jià)、限簽”等則可能逐步淡出。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，我國房地產(chǎn)市場有明顯的區(qū)域性，北上廣等地的房價(jià)很高，但一些二、三線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的局面。因此，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控或更多地考慮地區(qū)差別，給地方政府比較大的自主權(quán)，將調(diào)控任務(wù)和責(zé)任下放給地方政府。

　　“行政色彩強(qiáng)烈的調(diào)控措施在不同城市將出現(xiàn)分化，部分手段將逐漸退出市場?！蔽錆h一位資深房地產(chǎn)企業(yè)主告訴記者，三中全會(huì)已經(jīng)明確提出市場在配置資源中起決定作用的改革方向，房地產(chǎn)市場亦不例外，調(diào)控將更加重視發(fā)揮市場作用，政府轉(zhuǎn)向履行保障房的建設(shè)和分配職能。

　　中國銀行發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告指出，2014年，貨幣政策走向、調(diào)控政策加碼及房產(chǎn)稅等改革的推進(jìn)速度將成為影響房地產(chǎn)短期走勢的關(guān)鍵因素。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，增速會(huì)有所放緩，房價(jià)上漲繼續(xù)分化，不排除房價(jià)下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加的情況。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)，2014年，全國房地產(chǎn)市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢。上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落；下半年行業(yè)整體上有所降溫，成交量和價(jià)格將趨弱。（徐海波）

來源：新華網(wǎng)

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