2014年樓市冰火兩重天局面恐將繼續(xù)

　　在過(guò)去的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，但部分城市卻出現(xiàn)暴跌的跡象，而由于資源配置不均的深層次矛盾難以解決，在2014年，這種冰火兩重天的局面恐怕仍將繼續(xù)。

　　雖然2013年大部分城市樓市價(jià)格上漲，但也有一些城市出現(xiàn)了價(jià)格下跌的現(xiàn)象。如浙江溫州2013年11月份新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降1.2%。實(shí)際上，從2012年開(kāi)始溫州房?jī)r(jià)就一路下滑，部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了“腰斬”。出現(xiàn)類似暴跌的城市還有內(nèi)蒙古鄂爾多斯、遼寧營(yíng)口、江蘇常州、陜西神木等。交易冰封，房?jī)r(jià)下跌，大量樓盤(pán)空置的現(xiàn)象比起房?jī)r(jià)持續(xù)性暴漲、交易活躍的一二線城市，恰似一曲“冰與火之歌”。

　　對(duì)于這樣的局面，摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，從2012年上半年開(kāi)始的這輪漲價(jià)與2009年開(kāi)始的那輪漲價(jià)有所不同，這一輪房?jī)r(jià)上漲中，地區(qū)差異日漸突出。受調(diào)控政策影響，一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下，小城市新房供應(yīng)量增長(zhǎng)更快，房?jī)r(jià)漲幅也更為溫和。

　　這種局面的出現(xiàn)其實(shí)并不奇怪。在我國(guó)城市化進(jìn)程之中，三四線城市政府對(duì)于土地財(cái)政的過(guò)度熱衷以及建設(shè)規(guī)劃的不科學(xué)，人造“新城”往往脫離其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)配套的需要，造成房子供過(guò)于求的局面。另一方面，由于總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，使得依賴資源輸出的鄂爾多斯、神木等城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力受到影響，引爆此前資源價(jià)格高漲時(shí)期吹起的房地產(chǎn)氣泡。而國(guó)外經(jīng)濟(jì)的萎靡則同樣使得以出口為導(dǎo)向的溫州大量出口制造業(yè)企業(yè)停工減產(chǎn)，此前炒起的房?jī)r(jià)也因而成為爆炸的地雷。

　　而相比之下，以北上廣深為代表的一線城市和以省會(huì)城市為代表的二線城市，由于集中了大量的優(yōu)質(zhì)資源，比如最好的學(xué)校、最好的醫(yī)院以及具有“總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展要素，吸引大量的人口進(jìn)入，成為支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

　　值得注意的是，2013年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)下滑，一二線城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)漲勢(shì)趨緩甚至下跌的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年11月北京二手房掛牌均價(jià)每平方米3.45萬(wàn)元，相比10月3.5萬(wàn)元的掛牌均價(jià)出現(xiàn)了輕微下調(diào)。2013年12月以來(lái)，北京二手房的掛牌均價(jià)調(diào)整到每平方米3.35萬(wàn)元。

　　這樣的情況是由多種原因?qū)е碌?，一方面冬季本身就是成交淡季，交易量下降?huì)對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生影響；另一方面從2013年下半年開(kāi)始，各大銀行就卡緊了房貸的口子，一定程度上遏制了需求。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，十八屆三中全會(huì)雖然沒(méi)有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，但《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出的健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等政策導(dǎo)向都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。比如《決定》提出了加快房地產(chǎn)稅的立法，這一舉措對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更為深遠(yuǎn)。有分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅將改變市場(chǎng)預(yù)期，迫使部分有多套住房的業(yè)主將多余的房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，從而增加供應(yīng)量，減緩房?jī)r(jià)上漲壓力。另一方面，《決定》提出健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，探索建立多層次的住房保障體制，這些政策將對(duì)消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生影響，分流需求。

　　近日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2014年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。其中，北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。在這些因素的影響下，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)恐難再上演高速上漲的局面。上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅處于高位，但漲幅即將見(jiàn)頂。

　　然而，由于社會(huì)資源過(guò)度集中到一二線城市的深層次矛盾暫時(shí)難以解決，一二線城市供不應(yīng)求，部分三四線城市供過(guò)于求的局面也難以在短時(shí)期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，樓市依然會(huì)出現(xiàn)“冰火兩重天”的格局。

來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào)

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