房企千億俱樂部將繼續(xù)擴(kuò)容，回歸核心城市布局

　　2013年，萬(wàn)科與綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大組成的“千億軍團(tuán)”七雄爭(zhēng)霸，點(diǎn)燃了房地產(chǎn)行業(yè)的沸點(diǎn)。而在千億之后，企業(yè)該如何發(fā)展，行業(yè)又將出現(xiàn)哪些新的趨勢(shì)，已成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)共同研究的課程。

　　房企將迎更快增速？

　　2013全年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)榜單余溫猶在，各大研究機(jī)構(gòu)、投行便紛紛研究2014年的行業(yè)走勢(shì)。綜合各大投行報(bào)告來(lái)看，多數(shù)預(yù)計(jì)2014年全國(guó)的房地產(chǎn)銷售額增速在10%-17%，銷售面積增速為9%-12%。

　　國(guó)泰君安的報(bào)告稱：從開發(fā)商的角度來(lái)看，2013年只是開發(fā)商高增長(zhǎng)的一個(gè)起點(diǎn)，從2013年開始一直到2016年，至少是2016年上半年，整個(gè)開發(fā)企業(yè)不但是利潤(rùn)率會(huì)持續(xù)回升，銷售收入和利潤(rùn)結(jié)算的增速也是一個(gè)持續(xù)往上走的過(guò)程。

　　事實(shí)上，各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞銀研究報(bào)告稱，萬(wàn)科在2013年新開工面積為1950萬(wàn)平方米，預(yù)期可推動(dòng)2014年新推盤面積上升至2000萬(wàn)平方米，加之2013年末可售住宅存量面積約750萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2014年，萬(wàn)科可售資源總量將接近2750萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)金額約3050億元，預(yù)計(jì)簽約銷售額或?qū)⑦_(dá)到2150億元。而據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在2013年底，便開始為2014年的供貨量和具體項(xiàng)目入市做準(zhǔn)備，未來(lái)將保持公司規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，值得一提的還有同屬“千億軍團(tuán)”的綠地和萬(wàn)達(dá)，2014年目標(biāo)直指2000億元。

　　據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)房企的規(guī)?；l(fā)展是一定的，只是每年的漲幅會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　今年千億軍團(tuán)擴(kuò)至10家？

　　從萬(wàn)科的一家獨(dú)大，到與綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭(zhēng)霸”，千億房企擴(kuò)容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點(diǎn)。另外，2013年全年銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)超過(guò)600億元的華潤(rùn)置地、世茂地產(chǎn)等標(biāo)桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。

　　對(duì)此，研究機(jī)構(gòu)克爾瑞已有預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升，2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局，即萬(wàn)科和綠地將率先進(jìn)入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續(xù)擴(kuò)容。

　　這個(gè)觀點(diǎn)得到蘭德咨詢總裁宋延慶的認(rèn)同。同時(shí)，宋還認(rèn)為，到2015年，國(guó)內(nèi)千億級(jí)房企將達(dá)到10家。不過(guò)，宋的預(yù)言很快就被保利地產(chǎn)副總余英“刷新”。據(jù)余英預(yù)測(cè)，2014年的千億房企就將達(dá)到10家。

　　與此同時(shí)，另一個(gè)焦點(diǎn)則不約而同指向了“龍頭”之爭(zhēng)。2013年綠地銷售金額已達(dá)到1625億元，已經(jīng)十分接近萬(wàn)科的1776億元。業(yè)內(nèi)人士表示，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將極有可能上演“龍爭(zhēng)虎斗”大戲。

　　■ 行業(yè)前瞻

　　趨勢(shì)1 房企分化進(jìn)一步加劇

　　房地產(chǎn)企業(yè)間的兩極分化由來(lái)已久，而隨著大房企步入千億后，這一趨勢(shì)將會(huì)愈演愈烈。分析人士指出，在當(dāng)前高度市場(chǎng)化的今天，一二線城市土地市場(chǎng)“高熱”，將決定了市場(chǎng)拿地壁壘越來(lái)越高。資本實(shí)力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

　　值得一提的是，僅1月上半月，便有近20家房企先后宣布了海外融資計(jì)劃，總?cè)谫Y額超過(guò)500億元人民幣。業(yè)內(nèi)人士分析，在2014年地價(jià)高企，房?jī)r(jià)漲幅逐步回落的市場(chǎng)格局下，兩大因素?cái)D壓必然將造成利潤(rùn)率逐步走低。特別是在當(dāng)前全社會(huì)貸款利率水平高企的金融形勢(shì)下，融資成本的控制能力至關(guān)重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽(yù)及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調(diào)控，融資成本往往較高。

　　因此，無(wú)論是資本實(shí)力還是融資能力，都決定了中小型房企將進(jìn)一步拉開與大型房企的差距。

　　趨勢(shì)2 房企“出?！笨祚R加鞭

　　剛剛過(guò)去的2013年，成為房企名副其實(shí)的“出海年”。截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年-2013年，房企在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模就已達(dá)幾百億美元，而這一規(guī)模在未來(lái)還將有繼續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。2014年伊始，綠地、新華聯(lián)便先后宣布了最新的海外投資計(jì)劃。此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也表示將會(huì)在未來(lái)10年內(nèi)，每年都會(huì)有海外投資項(xiàng)目。

　　記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前無(wú)論是開發(fā)商直接投資開發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)等，或者是去年品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)模化之后，迅速在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化的戰(zhàn)略部署。

　　此外，隨著海外移民投資新熱潮的來(lái)臨，國(guó)內(nèi)龍頭房企也看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)，加快布局進(jìn)度。

　　趨勢(shì)3 回歸核心城市布局

　　作為千億級(jí)房企中少數(shù)未在北京大面積布局的恒大地產(chǎn)，終于在2013年搭上了進(jìn)京快車，并一口氣拿下多個(gè)地塊，高舉高打的慣性做法引得業(yè)內(nèi)外側(cè)目?！?013年在北京拿的地塊主要是以配建保障房項(xiàng)目為主，也希望借此來(lái)練手；未來(lái)，還將更加積極地參與到土地市場(chǎng)中?！睋?jù)接近恒大人士透露，恒大未來(lái)的戰(zhàn)略布局將進(jìn)一步向一線城市傾斜。

　　而恒大絕不是個(gè)案，目前主流房企回歸一線城市的節(jié)奏正在加快。強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使得更多開發(fā)商看好一二線城市更為確定的潛在需求。因此，預(yù)計(jì)2014年一二線城市仍是熱點(diǎn)。有分析人士表示，未來(lái)中國(guó)具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘袛?shù)量大致在50個(gè)上下。更多開發(fā)商將會(huì)選擇深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域，同時(shí)適度回歸一二線，尋找優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目布局發(fā)展。

　　趨勢(shì)4 企業(yè)發(fā)展必然多元化

　　前兩年，很多實(shí)體跨界進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域備受關(guān)注，而這兩年，房企跨界式發(fā)展則成為諸多房企的重要選擇。無(wú)論是萬(wàn)科涉商、保利養(yǎng)老、還是萬(wàn)達(dá)文化、恒大賣水，標(biāo)桿房企都在以實(shí)際行動(dòng)彰顯著謀變的決心。

　　2013年，商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，萬(wàn)科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、鴻坤等各大房企均加大商業(yè)地產(chǎn)投資。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)是與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合最緊密的產(chǎn)業(yè)，而房企試水的領(lǐng)域遠(yuǎn)不止于此。

　　隨萬(wàn)科“聯(lián)姻”銀行被賦予里程碑意義之后，不斷有實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入銀行業(yè)。越秀集團(tuán)旗下的越秀地產(chǎn)分別宣布入股商業(yè)銀行，上市房企新華聯(lián)也宣布再次涉足銀行。其實(shí)，自2009年開始，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，相繼有中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)、魯能集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤(rùn)置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、星河集團(tuán)等涉足銀行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)房企的跨界發(fā)展也將更加多元，這對(duì)于企業(yè)持續(xù)發(fā)展將提供源源不斷的動(dòng)力。（新京報(bào)記者 李捷）

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