2014年樓市：向左走 向右走？

　　新春伊始，房價的走勢牽動著許多人的神經(jīng)。近日央行發(fā)布2013年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告，在對中國宏觀經(jīng)濟進行展望時指出，房價整體仍在上漲，特別是一線城市房地產(chǎn)價格漲幅較高，有可能向其他關(guān)聯(lián)領(lǐng)域傳導。

　　進入2月份，隨著春節(jié)的到來，一線城市樓市成交量卻出現(xiàn)了周期性走弱。北京市住建委及鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新建商品住宅含保障性住房網(wǎng)簽量為6908套，環(huán)比下降40%。與此同時，房價也在這“休眠”期內(nèi)，出現(xiàn)了罕見的小幅回調(diào)。去年11月，記者曾致電今年2月底即將開盤的位于北京大興的住總?cè)f科橙，售樓人員告訴記者，周邊的樓盤價格在每平方米2.4萬元左右，由于萬科橙樓盤建設較為高檔，預計售價要高10%，但近日記者再次詢問價格時，報價已經(jīng)在2.5萬元左右，價格出現(xiàn)了微跌。

　　不過業(yè)界普遍認為，春節(jié)是樓市交易的傳統(tǒng)淡季，樓市降溫在預期之中，而且也并非低迷到“冰封”狀態(tài)，反倒是供應量出現(xiàn)了反季節(jié)增加，顯示出開發(fā)商等對后市仍較樂觀，因此春節(jié)后的成交和價格反彈不可避免。特別是，去年全面房地產(chǎn)貸款增速回升，也成為影響今年房地產(chǎn)市場走勢的重要因素之一。統(tǒng)計顯示，2013年末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19.1%，增速比上年末高6.3個百分點。

　　有觀點認為，過去幾年的調(diào)控中，一直把重心著力于單一的房價調(diào)控上，效果并不穩(wěn)固。應當看到，房價在上漲周期中有著諸多推動因素，比如大量人口向城市特別是大型城市涌入，公共資源向部分城市集中等，在不改變外部環(huán)境的條件下，單純地調(diào)控房價，實際上就是對需求的短期抑制，表現(xiàn)為限購、限貸等大量行政手段的運用，造成了需求經(jīng)過壓抑后會出現(xiàn)集中釋放，房價在短暫的回調(diào)后，就是恢復性的甚至是報復性的上漲。

　　這與我國房地產(chǎn)市場的特性不無關(guān)系，在供給和需求上，房地產(chǎn)市場都是呈分割狀態(tài)的區(qū)域性的市場。以戶籍制度為代表的行政制度，實際上體現(xiàn)出的是公共資源和社會服務在各地區(qū)、各城市之間分配的不對等。社會公共服務資源分布的不均衡，又導致住房需求的不均衡，造成了部分城市房價過快上漲?？梢哉f，一線城市與二三線城市房價的差距，在一定程度上是教育、醫(yī)療等公共服務水平差距的體現(xiàn)。

　　由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控應當走出房價調(diào)控的范疇，納入到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大系統(tǒng)中，以經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、資源和要素均衡分配流動，為樓市調(diào)控創(chuàng)建出一個良好的外部環(huán)境。

　　春節(jié)期間，記者在山東省濰坊市采訪時了解到，這里的新型城鎮(zhèn)化推進迅速，一些基層農(nóng)村已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)，不僅醫(yī)療、公共交通等條件不斷改善，新農(nóng)合、新農(nóng)保、就業(yè)等社會保障水平也不斷提高，分流了中心城區(qū)的很大部分居住需求。眼下濰坊城區(qū)的房價在每平方米5000元左右，許多新入市的項目也并未出現(xiàn)大幅度漲價。

　　黨的十八屆三中全會提出，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。這一戰(zhàn)略部署，將對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響。逐漸推進戶籍制度改革和土地集約利用，必然會帶來產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化以及城鄉(xiāng)基本公共服務均等化，從而引發(fā)人口的新一輪流動，改善區(qū)域間的住房需求結(jié)構(gòu)，從而為房地產(chǎn)調(diào)控塑造出新的外部環(huán)境。

　　可以預見，隨著中小城市群和小城鎮(zhèn)發(fā)展，人口、資源、公共服務等將會在不同區(qū)域和城市間自發(fā)進行更加有序合理的配置。因此，如何在新型城鎮(zhèn)化中統(tǒng)籌好房地產(chǎn)調(diào)控，是一道新的課題。從邏輯上看，以“人的城鎮(zhèn)化”為核心的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)調(diào)控相輔相成，相互促進。但在實際操作中，卻有可能會走樣。在一些城市粗放式的土地擴張中，地方政府的財政收入過度依賴土地出讓金，往往通過各種手段抬高地價，比如通過給地方融資平臺注資的形式，讓其高價拿地，卻是房價上漲的重要原因。

　　另外值得關(guān)注的是，我國樓市矛盾的實質(zhì)，并不在于供給總量的不足，而在于資源分配的結(jié)構(gòu)性失衡。隨著時間推移以及人口結(jié)構(gòu)的變化，結(jié)構(gòu)性失衡的狀態(tài)還有可能會加劇，表現(xiàn)為高收入群體對多套房產(chǎn)的擁有，會形成更多的存量空置房。這一現(xiàn)象，將隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進而有所改觀。

　　目前國土資源部已明確表示，將扎實開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，而住建部也正在推進全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。愈加清晰化的居民房產(chǎn)信息，將成為房地產(chǎn)調(diào)控的基本依據(jù)和基礎(chǔ)條件，不僅能夠有效抑制異地炒房，實現(xiàn)精準調(diào)控，而且為房產(chǎn)稅等市場化調(diào)控舉措的落地提供了現(xiàn)實條件，破除了技術(shù)障礙。從長遠來看，完備真實的數(shù)據(jù)支撐，將是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體系和宏觀調(diào)控的必要前提，作為子系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場，必然從中獲益。

　　新階段的房地產(chǎn)調(diào)控，是一項與新型城鎮(zhèn)化、國土空間開發(fā)布局優(yōu)化以及戶籍制度改革等協(xié)同推進的過程，必須注意好長短期目標的平衡，既要著眼于市場制度的修復和完善，又要著力于外部環(huán)境的塑造，促使樓市改變運行機制。

來源：金融時報

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