在經(jīng)歷了春節(jié)長假這一傳統(tǒng)樓市淡季之后，各地樓市處于低迷狀，而土地市場卻持續(xù)升溫。冰火兩重天的情況成為近期房地產(chǎn)市場的真實寫照。
京、滬、杭、深賣地收入超千億元，“地王”頻出再次點燃土地市場熱情。1月23日，深圳成交前海商業(yè)用地，刷新深圳單價、總價地王紀(jì)錄；同日，杭州單價地王再度誕生；1月28日，廣州番禺、黃埔出讓地塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價單價新高紀(jì)錄；上?？們r101億元的住宅用地總價地王也在日前產(chǎn)生。
而商品房市場卻是另一番光景。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月新房成交量遭遇“腰斬”。1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，這兩項數(shù)據(jù)環(huán)比、同比均萎縮近半。6908套的月成交量僅高于2012年1月的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。
“樓市蕭條是金融環(huán)境短期行為變化的體現(xiàn)。從去年底起，房貸、美元政策收緊，立馬就產(chǎn)生影響；而土地問題是開發(fā)企業(yè)去年一年整體開發(fā)計劃的體現(xiàn)。對于大多數(shù)企業(yè)，去年銷售業(yè)績不錯。家中有糧，心中不慌。但現(xiàn)階段大規(guī)模拿地存在風(fēng)險，房企應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。”華高萊斯副總公衍奎對記者如是說。
房冷地?zé)岬膶擂?/strong>
2月13日，北京宅地市場迎來馬年首次出讓，豐臺西局和順義趙全營各有一宗宅地入市，兩地塊起始價合計超過40億元。
據(jù)悉，萬科、龍湖、保利等近十家知名房企及聯(lián)合體參與豐臺西局舊村改造地塊的競拍。經(jīng)15輪競價，保利地產(chǎn)率先觸頂，以35.7億元的報價達(dá)到該宗地的合理價格上線，平均樓面價16212元/平方米，隨后現(xiàn)場進入限價商品房的競報環(huán)節(jié)。經(jīng)過29輪競拍，該地塊最終由北京龍湖中佰置業(yè)有限公司和北京盟科置業(yè)有限公司聯(lián)合體摘得。
房企土地市場的爭奪戰(zhàn)可謂“熱勢難擋”。而2月份，北京土地市場計劃推出多宗熱點地塊。市場機構(gòu)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2月份已經(jīng)確定出讓的經(jīng)營性地塊有16宗，面積合計達(dá)到了242.6萬平方米。其中7宗掛牌地塊起價已經(jīng)達(dá)到了175.16億元，預(yù)計2月土地出讓金有望突破400億元。
土地市場的火熱絕非只有北京出現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2014年1月份典型城市土地成交報告》顯示，1月份，包括北上廣深等四大一線城市在內(nèi)的10個典型城市土地成交建筑面積合計2636萬平方米，環(huán)比下降24.7%，同比增長1.3%；土地出讓金收入1436億元，環(huán)比增長56.6%，同比增長155.2%；土地成交均價為每平方米5449元，環(huán)比增長108%，同比增長151.9%。
對于土地市場的火熱，克而瑞機構(gòu)認(rèn)為，企業(yè)對一、二線市場的持續(xù)看好，使得一、二線城市土地市場熱潮不退。企業(yè)信心的膨脹從其銷售目標(biāo)的激增可見一斑，多數(shù)企業(yè)2014年銷售目標(biāo)都增長超兩成。
從企業(yè)對市場充滿信心可以看出，目前的成交平淡只是受傳統(tǒng)淡季影響。預(yù)計今年樓市即將開始步入正軌，且春節(jié)過后銀行的房貸額度或有所放松，市場需求很可能將得到釋放，加上節(jié)前房企集中融資，在一月份的融資總量創(chuàng)新高，這很可能在節(jié)后造就新一波拿地?zé)岢薄?/p>
而商品房交易方面，市場卻在經(jīng)歷著“倒春寒”。
數(shù)據(jù)顯示，1月北京樓市成交遭“腰斬”，并在2月繼續(xù)走低，春節(jié)后的5天，合計住宅簽約總量為1553套，較去年同期的3379套下降54%。
就全國來看，中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環(huán)比去年12月同期下調(diào)11％，同比去年1月同期下調(diào)15.6％。新年樓市開局趨冷。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在2013年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應(yīng)提速、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化等多方因素作用下，短期內(nèi)房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，樓市相對蕭條，主要是因為信貸緊張。相比往年，2014年1月信貸依然維持緊張，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。2014年房價漲幅將放緩已經(jīng)成為市場共識。
被看衰的樓市
“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象的出現(xiàn)，充分說明著房企對于房地產(chǎn)市場后市的信心。不少開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的寒冷只是一時的，現(xiàn)在拿地卻是必需的。但對于當(dāng)前那些購買高價地的行為，不少業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂。
2月12日，萬科董事長王石在接受媒體采訪時說，“2014年的（房地產(chǎn)）情況非常不妙”。之后，王石在個人公共平臺進一步闡述：“一線接著二線城市房價上漲的態(tài)勢，同上世紀(jì)80年代末的日本泡沫經(jīng)濟的高地價、房價何其相似！但日本的泡沫破裂了，所以警惕前車之鑒！”
中海地產(chǎn)董事長郝建民也在近期向媒體坦承，“房地產(chǎn)說到底還是金融問題”，特別是在商業(yè)地產(chǎn)方面，資金實力就顯得尤為重要。雖然其相信今后內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)仍屬朝陽產(chǎn)業(yè)，但是金融及現(xiàn)金流風(fēng)險可能成為地產(chǎn)行業(yè)的最大風(fēng)險。
這種擔(dān)憂不無道理，中國樓市已現(xiàn)端倪。從金融金面看，據(jù)中國人民銀行《2013年金融市場運行情況》分析，去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預(yù)計今年我國金融市場資金面相對緊張狀況不會有明顯緩解，特別是利率市場化進程加快，影子銀行監(jiān)管加強，將會明顯影響到房地產(chǎn)市場融資狀況。隨著美聯(lián)儲退出QE實質(zhì)步伐加快，新興市場經(jīng)濟體資金將加速回流美國，有可能會引發(fā)局部國家經(jīng)濟金融動蕩，進而影響到我國實體經(jīng)濟。而房地產(chǎn)市場風(fēng)險正逐步釋放，也已經(jīng)成為社會共識。
從政策方面看，新華社文章稱，可以預(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中，去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。對于房價上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)，而庫存較多的部分二線與三、四線城市的調(diào)控只會松不會緊。
“實際上很多企業(yè)也在打鼓，經(jīng)濟運行到一定程度,原來的模式應(yīng)該有所變化。很多人認(rèn)為中國結(jié)構(gòu)調(diào)整拖得太久，用貨幣刺激手段已經(jīng)開始失效?，F(xiàn)在很多看多派在調(diào)整的時間上也認(rèn)為近期會做出反應(yīng)，過不了2015年，經(jīng)濟肯定要調(diào)整，在調(diào)整的過程中房地產(chǎn)市場不會是順風(fēng)順?biāo)??！北本┤A高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，目前房地產(chǎn)會不會遭遇變化，要看金融環(huán)境?！叭绻J(rèn)為，經(jīng)濟下滑，采取刺激性措施，會對房地產(chǎn)市場利好。現(xiàn)在的問題是房地產(chǎn)市場寒冷，部分地區(qū)政策持續(xù)不放水，政府是不是受得了。”
拿地仍需謹(jǐn)慎
2月12日，香港屯門兩塊限量地以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。
繼李嘉誠掌舵的長江實業(yè)在香港推出的首個新盤降價25%開售后，另一大巨頭新鴻基2月10日推出位于元朗的住宅項目售價直降40%開賣。
香港房地產(chǎn)市場的蕭條與上文提及的內(nèi)地開發(fā)商搶地行為，形成了鮮明對比。2014年1月9日~1月16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8天內(nèi)斥資73.1億元連吞北京3幅地塊，建筑面積逾50萬平方米；上海宅地總價地王被方興地產(chǎn)以101億元刷新……一批實力房企正在土地市場“攻城略地”。
“內(nèi)地方面經(jīng)濟周期相對不明顯，而香港房地產(chǎn)市場，幾個發(fā)大財?shù)钠髽I(yè)都是踩準(zhǔn)點的，其共同之處是不掙最后一個銅板?！睂τ诋?dāng)前房企拿地的行為，公衍奎認(rèn)為，目前不少企業(yè)拿地行為是在豪賭后市，而這些企業(yè)分為兩類：一種是，企業(yè)不具有規(guī)模，沒什么可輸?shù)?；另一種是，有些公司具有好賭“天性”，由于決策機制的不同，集團化的公司往往存在不怕輸?shù)穆殬I(yè)經(jīng)理人。
在他看來，如果經(jīng)濟有所調(diào)整，買“高價面粉”的企業(yè)，肯定會遭遇問題?！昂芏嗥髽I(yè)認(rèn)為，別人害怕的時候就是你應(yīng)該賺錢的時候。這種想法導(dǎo)致有些企業(yè)即使有風(fēng)險，也會出手拿地。但擊鼓傳花，總有一波企業(yè)會被市場‘拋棄’。市場到底的那天，手里有貨的人一定會折進去”。
來源：中國民航報
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