政府市場(chǎng)化房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制更加明確保障性住房建設(shè)有望加速

觀點(diǎn)簡(jiǎn)述：2014年3月5日上午十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表新一屆中央政府作政府工作報(bào)告，報(bào)告提出：“完善住房保障機(jī)制……以全體人民住有所居為目標(biāo)……加大保障性安居工程建設(shè)力度……為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”。

與以往年度相比，新一屆政府的工作報(bào)告沒有在大標(biāo)題中提及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)內(nèi)容，突出了完善住房保障機(jī)制，表明新一屆政府市場(chǎng)化的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制更加明確，期望通過增加供應(yīng)等手段解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在問題。

根據(jù)此次政府工作報(bào)告規(guī)劃，今年新開工保障性安居工程700萬(wàn)套以上，較上年底計(jì)劃的600萬(wàn)套有所增加，表明保障房建設(shè)仍將繼續(xù)加快，另外工作報(bào)告提出“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)部門將出臺(tái)配套政策支持保障性住房開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新投融資機(jī)制，并拓寬融資渠道。在相關(guān)資金措施支持下，2014年保障房建設(shè)有望加速推進(jìn)。

2014年政府工作報(bào)告弱化調(diào)控，提出“完善住房保障機(jī)制”，并上調(diào)了本年保障房開工計(jì)劃

2014年3月5日上午，李克強(qiáng)總理在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作了《國(guó)務(wù)院關(guān)于2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》，在第八部分中，政府工作報(bào)告專門提出完善住房保障機(jī)制。

中債資信梳理了2009年以來各年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述，與過往年度不同的是，此次政府工作報(bào)告沒有在大標(biāo)題中提及調(diào)控相關(guān)內(nèi)容，而是突出了完善住房保障機(jī)制，可以看出，保障性住房建設(shè)將是2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要工作。

資料來源：各年政府工作報(bào)告

2008年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定性增加以及房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，中國(guó)政府逐漸加大了保障房建設(shè)的力度，2008~2010年三年的保障房建設(shè)計(jì)劃分別為63萬(wàn)套、387萬(wàn)套和580萬(wàn)套。2011年3月，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)3,600萬(wàn)套保障房，其中2011年和2012年分別投建1,000萬(wàn)套和700萬(wàn)套，2015年末全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。從保障房工程的實(shí)際建設(shè)和竣工量來看，2011年開工建設(shè)1,043萬(wàn)套，竣工432萬(wàn)套，較好地完成了原定計(jì)劃。為保證建設(shè)質(zhì)量，并在前期已開工建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模龐大、建設(shè)資金壓力大的背景下，2012年3月，政府工作報(bào)告將2012年保障房的新開工和竣工目標(biāo)分別調(diào)低至700萬(wàn)套和500萬(wàn)套。

2012年和2013年（前11月）全國(guó)完成保障房新開工分別為770萬(wàn)套和666萬(wàn)套、基本建成分別550萬(wàn)套和544萬(wàn)套，均超額完成當(dāng)年任務(wù)目標(biāo)，其中2013年前11月的開工率和建成率已分別高達(dá)106%和116%。從“十二五”前三年看，目前開工超過2,500萬(wàn)套、基本建成1,500萬(wàn)套，以此進(jìn)度測(cè)算，整個(gè)“十二五”期間完成開工3,600萬(wàn)套的初定任務(wù)是“有希望的” 。

2013年12月底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2014年全國(guó)保障房任務(wù)為新開工600萬(wàn)套、基本建成480萬(wàn)套，此次政府工作報(bào)告規(guī)劃今年新開工700萬(wàn)套以上，較上年底計(jì)劃的600萬(wàn)套至少增加了100萬(wàn)套（主要是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目增加了100萬(wàn)套），表明保障房建設(shè)仍將繼續(xù)加快。

本屆政府市場(chǎng)化的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制更加明確，致力于通過保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)全民住有所居；另外工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)將促進(jìn)保障房融資創(chuàng)新，預(yù)計(jì)年內(nèi)保障性住房建設(shè)有望加速推進(jìn)

回顧2013年，新一屆政府未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加明顯政策干預(yù)，這在某種程度上說明新一屆政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路已發(fā)生轉(zhuǎn)變。中債資信重點(diǎn)梳理了2013年四季度以來透露出新一屆政府“調(diào)控思路”的主要會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)表述（見表3）?？傮w來看，中債資信認(rèn)為新一屆政府已明確房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控思路，并正著手探索建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，涉及增加土地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法等多方面。

本次政府工作報(bào)告明確提出以全體人民住有所居為目標(biāo)，具體通過“加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”等供應(yīng)手段加大供給，體現(xiàn)了2013年重要會(huì)議上的“供應(yīng)”和“供給”思路，通過“市場(chǎng)化”解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在問題的態(tài)度進(jìn)一步明確。

在房地產(chǎn)稅方面，在上海、重慶的試點(diǎn)效果并不明顯，本次工作報(bào)告提出“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”，考慮到涉房稅種較多、立法程序的流程和時(shí)耗等因素，預(yù)計(jì)2014年內(nèi)房地產(chǎn)稅仍將處于研究階段。

本次政府工作報(bào)告提出“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”。保障房建設(shè)最關(guān)鍵的問題是資金來源，從保障房建設(shè)的資金供應(yīng)來看，除一部分來自于中央、地方政府及被保障對(duì)象外，信貸資金仍是主要來源渠道。預(yù)計(jì)隨后各相關(guān)部門將出臺(tái)配套政策，支持保障性住房開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新投融資機(jī)制，并拓寬融資渠道。在相關(guān)資金措施支持下，2014年保障房建設(shè)有望加速推進(jìn)。

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