2014年樓市“拐點”尚遠(yuǎn)“分化”已現(xiàn)

　　2014年樓市并不被大多數(shù)人看好。

　　萬科董事會主席王石在接受媒體采訪時用“非常不妙”來表達(dá)他對今年樓市的判斷，并稱“我不改變我的觀點”。

　　王石所謂“不改變”的觀點，是基于去年9月香港首富李嘉誠拋售內(nèi)地410億港元資產(chǎn)的消息。當(dāng)時王石在微博表示，“精明的李嘉誠先生在賣廣州、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

　　無獨有偶，上月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元。斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了。這不由得讓人再一次對2014年樓市捏了一把汗。

　　樓市當(dāng)真冷到“拐點”了么？

　　業(yè)界普遍預(yù)期，樓市分化的態(tài)勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂觀，房價漲幅可能大幅下滑。

　　而房企層面，從政策環(huán)境來看，推遲開盤并不見得是好事。理性的開發(fā)商應(yīng)該是根據(jù)市場和政策的變化，及時調(diào)整銷售產(chǎn)品價格和銷售節(jié)奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。

　　數(shù)據(jù)

　　二三四線城市拋售

　　最大的恐慌來自二三四線城市的降價拋售。

　　近期，杭州房企個別樓盤降15%-20%，如此大幅的降價揭開了全國樓市調(diào)整的序幕。

　　引發(fā)此次大規(guī)模降價的是居高不下的庫存。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平米，可售周期近20個月。市場競爭環(huán)境加劇，推動項目之間價格戰(zhàn)開啟。

　　事實上，杭州北海公園項目尾盤降價并非新鮮，在此之前，杭州各個板塊樓價已陰跌三年。而這種現(xiàn)象在長三角多個城市都存在：溫州、常州、蘇州、寧波……

　　另據(jù)了解，因嚴(yán)重供大于求而導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫，使得眾多二三四線城市多了一個名字——“鬼城”，其中最出名的應(yīng)該是內(nèi)蒙古鄂爾多斯。值得一提的是，鄂爾多斯“鬼城”現(xiàn)象在內(nèi)蒙古僅是一個縮影。目前，在國內(nèi)蔓延之勢愈演愈烈。據(jù)了解，在“鬼城”排行榜中，除內(nèi)蒙古占有多席之外，江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”，在這些城區(qū)內(nèi)，多數(shù)樓房都是空置率極高，很少有人。

　　房貸持續(xù)緊縮

　　與之同期發(fā)生的另一件引起市場慌亂的事件則是某銀行暫停購房貸款。

　　受此影響，2月25日房地產(chǎn)板塊承壓拖累滬深大盤雙雙跳水，上證指數(shù)盤中跌幅一度超過2%，不僅滬指跌穿了2100點，多方多條主要均線更是宣告失守。截至收盤，格力地產(chǎn)等6股跌停，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A和金地集團(tuán)跌幅也超6%。

　　盡管眾銀行均火速發(fā)文澄清停貸傳聞，但一葉知秋，各方普遍感受到房地產(chǎn)貸款市場的寒意。以北京為例，2014年春節(jié)前后各大銀行便悉數(shù)上調(diào)首套房貸款利率，以工農(nóng)中建為首的國有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率，春節(jié)前的8.5折貸款優(yōu)惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。

　　一家國有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行已經(jīng)觀察到房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險了。房地產(chǎn)貸款此前一直被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在經(jīng)濟(jì)下行、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險急劇上升，銀行對房地產(chǎn)貸款的理解已經(jīng)發(fā)生了變化?！半m然各家銀行依然受理房貸申請，但并不好批，房貸按揭壓單現(xiàn)象嚴(yán)重?！?/p>

　　二手房量價齊跌

　　除上述兩點之外，二手房市場的供需雙降也給樓市的走向蒙上一層陰影。連續(xù)兩月成交量下滑、統(tǒng)計均價環(huán)比下跌、掛牌量增加掛牌期卻無限延長……去年底以來，北京市二手住宅市場成交低迷，買賣雙方持續(xù)僵持，陷入觀望。

　　來自國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價環(huán)比上漲和同比上漲的幅度都有所下降。其中，北京1月二手房價格環(huán)比下降0.1%，這也是19個月以來北京二手房價格首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　二手房市場成交價格的下滑，意味著自去年開始賣方漲價的心理堅冰正在消解，在房主長期扛價、無人問津、無法達(dá)成交易的情況下，賣方堅挺的房價有所松動，買方議價能力加強(qiáng)，因此更多房源低于報價成交。而坊間傳來的“北京二手房大量拋售、價格出現(xiàn)跳水”消息，雖然只是極個別的現(xiàn)象，但依舊影響著買賣雙方的心中的天平。

　　對比

　　“拐點論”言過其實

　　實際上，要說拐點，那就必須提到2008年和2011年。2008和2011年確實是樓市的兩個“拐點”。

　　2008年全球遭遇金融危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了蕭條景象，全市商品住宅的成交量出現(xiàn)了大幅下跌的情況。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2008年全市商品住宅的成交量為878萬平方米，比2007年下跌56.4%。

　　同樣，2010年隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，全市樓市表現(xiàn)出了“量價齊升”的局面，房價大幅上漲，使得2011年政府不得不下定決心對樓市進(jìn)行調(diào)控，也隨即產(chǎn)生了“限購令”。2011年全市商品住宅的成交量為723萬平方米，比2010年下跌25.5%。

　　而2014年和2008、2011年的情況都不同。德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，雖然今年目前的成交量有些低迷，但大部分是受季節(jié)性因素的影響。今年1、2月份的成交量相較于2013年是有很大幅度上漲，“拐點論”言過其實。

　　1月銷售業(yè)績普漲

　　與上述形成鮮明對比的是飄紅的房企數(shù)據(jù)。根據(jù)統(tǒng)計，今年1月份典型房企業(yè)績同比普遍上漲，實現(xiàn)開門紅。

　　從同比增幅看，中駿置業(yè)和碧桂園最高，兩家房企均出現(xiàn)翻番增長，同比增速分別高達(dá)142%和141%；其后是旭輝和恒大，同比增長均超過50%；再接下來，萬科、綠地的同比增長也都超過40%。從成交金額看，萬科、碧桂園分別實現(xiàn)277億元和177億元，雙雙創(chuàng)下本企業(yè)單月銷售最高紀(jì)錄，比去年單月最高成交額分別高出86億元和7億元；恒大實現(xiàn)110億元，比去年單月最高成交額低56.2億元……

　　有分析人士認(rèn)為，在整個房地產(chǎn)市場年初遇冷之際，品牌房企的銷售業(yè)績卻逆勢增加，主要原因在于品牌房企擁有比較完善的銷售體系，客戶群體也較為穩(wěn)定和可靠。而這種情況或進(jìn)一步拉大大小房企之間的差距。

　　專家 樓市分化局面加劇

　　“由于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的減速，加上社會上很多人唱衰中國的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)，很容易出現(xiàn)樓市‘崩盤’的輿論。幾年前就有關(guān)于樓市崩盤的說法，但到現(xiàn)在還沒有崩盤。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌日前表示。

　　那么，類似杭州等地的房價大幅調(diào)整又說明了什么？對此，顧云昌認(rèn)為，不能把局部的現(xiàn)象說成是整個樓市的現(xiàn)象。一些城市的房價調(diào)整，并非輿論反映的崩盤，而是樓市分化局面的進(jìn)一步顯現(xiàn)?！爸?jǐn)慎很需要，悲觀沒必要?！?/p>

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱對今年的市場也持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。不過他還是建議開發(fā)商今年不要再拿地王了?！笆紫葐蝺r地王不能再拿，單價地王意味著又要超越行情、繼續(xù)高看一線。

　　另外總價地王也不能拿，這與企業(yè)現(xiàn)金流相關(guān)，當(dāng)前銀根收縮、資金緊張，資金成本很高?！倍∽骊耪J(rèn)為，地王一拿小則影響業(yè)績、利潤，大則會給企業(yè)整體運(yùn)行帶來不確定性風(fēng)險。特別對上市公司，今年如果拿了地王絕對是負(fù)面事件。

　　房企 “小步快跑”巧布局

　　“我們現(xiàn)在是抓緊出房，北京這樣的城市根本不缺需求。”上周末，北京三盤齊發(fā)，其中一個項目的負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)統(tǒng)計，三個項目在一個周末內(nèi)累計賣掉了約1400套新房，北京樓市的“拐點論”遭到了現(xiàn)實的反駁，而上述負(fù)責(zé)人的話一方面表現(xiàn)出對樓市的信心，另一方面也證明了其銷售速度的提高。

　　事實上，與北京樓市去年年底“大手筆”推盤相比，目前開發(fā)商們已經(jīng)悄悄轉(zhuǎn)變了銷售戰(zhàn)術(shù)。萬科、方興等眾多著名房企逐漸開始多頻率，小幅度推盤。而以大興區(qū)天宮院板塊為例，市場數(shù)據(jù)已經(jīng)肯定了這種“少量多次”的推盤策略。

　　北京龍湖營銷總監(jiān)王錳表示，今年各個房企將圍繞一個“快”字做文章?？熹N剩余庫存，迅速回籠資金，緊密布局拿地，年內(nèi)新盤銷售。

　　其實，自2012年以來“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。而可以預(yù)測的是，今后將有越來越多的企業(yè)加入到快速銷售的陣營中。目前從市場的表現(xiàn)，以及政策環(huán)境來看，推遲開盤并不見得是好事。理性的開發(fā)商應(yīng)該是根據(jù)市場和政策的變化，及時調(diào)整銷售產(chǎn)品價格和銷售節(jié)奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售?！。ㄓ浾?楊予諾）

來源：法制晚報

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