近日,《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》(下稱《藍(lán)皮書》)正式發(fā)布,指出基于我國城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速,在2030年我國住房租賃市場規(guī)模將近10萬億元,行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。
面向如此愿景,如何承接起廣大市場需求,成為行業(yè)各方面臨的核心課題,也是機(jī)構(gòu)化長租房發(fā)展的關(guān)鍵。
政策鼓勵(lì)發(fā)展“長租”,強(qiáng)調(diào)房屋“住”的本質(zhì)
在傳統(tǒng)住房租賃市場中,主要以個(gè)人房東為主的租賃房源,普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問題。而隨著經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)水平提升,2011年前后,住房租賃企業(yè)逐漸出現(xiàn),瞄準(zhǔn)租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”,開啟了由“機(jī)構(gòu)化”逐漸替代“個(gè)人化”的行業(yè)發(fā)展進(jìn)程。
2015年起,資本入局使“長租公寓”企業(yè)井噴式增長,資本熱潮下的開發(fā)商們集體“搶灘”,盲目、快速、過度擴(kuò)張引起的風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發(fā)布,以及各地的監(jiān)管和支持政策陸續(xù)出臺,對行業(yè)進(jìn)行了有效管理,明確了企業(yè)要在規(guī)范中發(fā)展,使行業(yè)在凈化后步入穩(wěn)定的精耕期。
尤其是2021年“全國兩會(huì)”指出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”“完善長租房政策”,更看出在新的發(fā)展階段中,機(jī)構(gòu)化長租房將有更大空間,也促使“長租”更加強(qiáng)調(diào)“房”的居住功能,遵循長期“住”的生活本質(zhì)。
對于長租房的市場反饋,《藍(lán)皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn),當(dāng)前有65%的租客將“機(jī)構(gòu)化長租房”作為首選。而在業(yè)主層面,自如的“80后”業(yè)主占比達(dá)32%,托管時(shí)間越來越久,5年以上占比超50%?!邦^部”的住房租賃企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顟B(tài),以超100萬間的房源管理量走在前列,同時(shí)推動(dòng)了租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升等方面初步趕超世界水平。
提高機(jī)構(gòu)化長租房占比達(dá)15%以上
但即便如此,“好房難求”的現(xiàn)象在租房旺季仍普遍存在,租客想租到機(jī)構(gòu)化長租房仍有一定難度。一方面是,當(dāng)前我國機(jī)構(gòu)化長租房占比不足5%,與國際市場相比的22%-80%水平相差甚遠(yuǎn)。因此有不少業(yè)內(nèi)專家建議,在未來10年內(nèi),要通過培育樣板機(jī)構(gòu),打造中國特色的城市居住租賃模型,提高機(jī)構(gòu)化長租房占比,尤其是一線重點(diǎn)城市要達(dá)到15%以上,對承接租賃需求有重要意義。
另一方面,提高機(jī)構(gòu)化長租房占比的重要方式之一,即是對存量住房的改造盤活?!端{(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前住房租賃供給仍以存量供給為主,但房齡20年以上的占比達(dá)65.3%;30年以上占比達(dá)27.3%。這其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯(cuò)配的問題。
對于這部分房源提質(zhì)增效,在未來一段時(shí)期,居住供給由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”將成為必然。這意味著,要發(fā)揮專業(yè)化租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用,通過對房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造,來進(jìn)行存量房源的整體品質(zhì)提升。
規(guī)模與品質(zhì)并重,“增益租”成行業(yè)模式樣本
政策的針對性指導(dǎo)、供給方式的改變勾勒出行業(yè)未來藍(lán)圖,但此過程中,相關(guān)企業(yè)主體也面臨挑戰(zhàn)。一是規(guī)模與品質(zhì)的雙向提升,二是租賃模式的變革。
在業(yè)內(nèi)看來,未來住房租賃企業(yè)對于規(guī)模提升,要跨過業(yè)務(wù)城市房源持有量10萬間的發(fā)展門檻,才有可能使經(jīng)營毛利由負(fù)轉(zhuǎn)正,保持穩(wěn)健經(jīng)營情況。同時(shí),企業(yè)要堅(jiān)持“長期事業(yè)”發(fā)展觀,堅(jiān)持“品質(zhì)先行”的根本基礎(chǔ)。自如管理團(tuán)隊(duì)對行業(yè)未來認(rèn)為,規(guī)模提升帶來管理半徑擴(kuò)大,不僅要依靠強(qiáng)大的管理系統(tǒng),還要有強(qiáng)大的組織管理能力和組織文化,必須重視前期投入,而無論是10萬間還是100萬間,“品質(zhì)關(guān)”都是住房租賃企業(yè)跨過且長期堅(jiān)守的第一關(guān)。
在租賃模式變革方面,過去一段時(shí)期里,住房租賃企業(yè)推動(dòng)行業(yè)由C2C向C2B2C轉(zhuǎn)變,而面向未來,則更強(qiáng)調(diào)企業(yè)與個(gè)人的“價(jià)值共創(chuàng)”。2021年,自如創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式即是如此,從單純的委托出租轉(zhuǎn)向長遠(yuǎn)穩(wěn)健的伙伴關(guān)系。該模式下,“收出價(jià)格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機(jī)制,不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場的亮點(diǎn),也是保障業(yè)主基本利益、降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。而自如對于供應(yīng)鏈?zhǔn)畮啄甑拇蚰?,讓裝修成本相對更低的同時(shí),保障居住品質(zhì),使租客享有更具性價(jià)比的居住產(chǎn)品。
總結(jié)來看,住房租賃行業(yè)是個(gè)“年輕”的行業(yè),也是個(gè)快速變革的行業(yè),面對未來近10萬億的市場規(guī)模,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,在政策指導(dǎo)下,機(jī)構(gòu)化長租房占比在不斷提高的同時(shí),“頭部”企業(yè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對行業(yè)賦能,從而帶動(dòng)“中長尾部”發(fā)展,形成各方共創(chuàng)共助的市場格局,而相關(guān)企業(yè)更應(yīng)秉持長遠(yuǎn)發(fā)展定力,以審慎態(tài)度強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營,讓“長租”始終遵循“住”的本質(zhì)。(李豪悅)
轉(zhuǎn)自:證券日報(bào)網(wǎng)
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