解讀2013年我國房地產(chǎn)基金“大躍進”現(xiàn)象


作者:劉雪    時間:2014-04-03





面粉為啥比面包貴?——解讀2013年我國房地產(chǎn)基金“大躍進”現(xiàn)象

  2013年我國房地產(chǎn)基金迎來了有史以來最為火爆的一年,在募資、投資、退出領(lǐng)域均創(chuàng)歷史新高。

  可“大躍進”的背后,卻有不少基金變了味,在某種程度上淪為炒房投機的工具。專家認為,我國新涌現(xiàn)的不少房地產(chǎn)基金門檻過低、資質(zhì)參差不齊,暗含重重風(fēng)險。從長期來看,行業(yè)洗牌在所難免,管理機構(gòu)亟須轉(zhuǎn)型。

  募資、投資、退出齊創(chuàng)新高房地產(chǎn)基金“大躍進”

  2012年被業(yè)內(nèi)稱為我國房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年,而2013年當之無愧可謂房地產(chǎn)基金“大躍進”的一年。

  清科研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2013年我國房地產(chǎn)基金在募資、投資、退出領(lǐng)域均表現(xiàn)異?;钴S,同比大幅提升,均刷新歷史紀錄。

  在基金募集方面,2013年我國新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達到132只,同比增長40.4%;披露的募資總額達到106.67億美元,同比增長79.1%。

  在投資方面,2013年我國房地產(chǎn)基金投資案例數(shù)量為105起,同比增長31.3%;披露投資金額達63.16億美元,同比猛增96.8%,一改2012年投資總額下滑的頹勢。

  在房地產(chǎn)基金退出方面,2013年我國房地產(chǎn)投資基金共完成退出64筆,遠超2012年的12筆。

  而與往年相比,2013年房地產(chǎn)基金退出方式也更加多元化,由去年的3種方式擴展到至少6種方式。其中股東回購為主要的退出方式,有25筆案例;股權(quán)轉(zhuǎn)讓為排名第二的退出方式,共發(fā)生14筆;之后還有6筆退出的并購方式等。

  整體來看,2013年,我國私募股權(quán)投資市場深陷“寒冬”,但房地產(chǎn)基金卻異軍突起、一枝獨秀。

  “參股”變成“放貸”房地產(chǎn)基金變了味

  近年來國內(nèi)房價大幅反彈,然而,國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策。不少炒房資金找到了房地產(chǎn)基金這條路。部分房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的模式演變成了放貸。這樣一來,我國新涌現(xiàn)的大量房地產(chǎn)基金性質(zhì)變了味。

  清科研究中心分析師鄭知行告訴記者,2013年房地產(chǎn)基金的火爆有多方面原因。其一在于市場看好房價走勢前景,房地產(chǎn)基金有比較穩(wěn)定的高回報;其二在于房地產(chǎn)基金投資周期短,退出更加便利。

  另外,近年來國內(nèi)新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)基金大多投資門檻低、投資周期短、投資回報率較高,這些特點催生了投機炒作的需求。

  記者調(diào)查了解到,近年來新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)基金投資門檻通常僅為200萬元至300萬元,投資周期最快只有1年至2年。投資模式也偏離了股權(quán)投資的本質(zhì),往往以債權(quán)投資居多,投資回報率可能高達20%至30%。個別投資項目甚至出現(xiàn)“面粉”比“面包”還貴的奇怪現(xiàn)象。

  “今天‘面粉’比‘面包’貴,但預(yù)期明天‘面包’會漲得更快?!币患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者,由于銀行信貸額度趨緊,房企不得不另辟蹊徑,尋找新的融資方式。而有了高房價的預(yù)期,企業(yè)也愿意去承受較高的融資成本。

  記者了解到,國內(nèi)房地產(chǎn)基金目前主要布局在住宅市場,通過“賭房價上漲”來獲得收益。在操作上,往往是先有特定項目之后,再去籌款拉錢。一旦這一項目出現(xiàn)風(fēng)險或者開發(fā)商資質(zhì)出現(xiàn)問題,該基金的風(fēng)險可想而知。

  “目前來看,國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險比較大,在這些區(qū)域布局的房地產(chǎn)基金可能面臨較大的退出壓力?!编嵵姓f。

  退潮在即“裸泳者”亟須轉(zhuǎn)型

  在國外成熟市場,房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要的角色,是行業(yè)融資和運作發(fā)展的重要幫手。

  成熟的房地產(chǎn)基金,往往規(guī)模較大,注重出資人(LP)資質(zhì),投資周期長達7年至10年。投資模式注重股權(quán)投資,通過參股、并購等方式參與到地產(chǎn)項目的管理和運作中。

  可是,我國房地產(chǎn)基金行業(yè)才剛剛起步,卻有不少基金變了味,成為部分投機資金炒作房價的工具。這使得看似火爆繁榮的房地產(chǎn)基金幾乎成了“全民PE”的替代品。

  歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人譚文虹表示,不可否認的是,國內(nèi)房地產(chǎn)基金門檻過低,管理機構(gòu)資質(zhì)參差不齊導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展存在嚴重隱患。

  陽光城集團股份有限公司總裁陳凱表示,目前國內(nèi)大約有5萬家房地產(chǎn)企業(yè),而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元,每家企業(yè)平均為1.6億元。而這其中大部分銷售額來自大型房地產(chǎn)企業(yè),實際上很多中小房地產(chǎn)企業(yè)生存還是很吃力的。

  陳凱表示,房地產(chǎn)基金可以幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)突破資金瓶頸,促進企業(yè)的成長和發(fā)展,促進行業(yè)的有效競爭。但相比簡單的債權(quán)投資,企業(yè)更期待房地產(chǎn)基金以股權(quán)投資方式進入。這意味著基金與企業(yè)風(fēng)險分擔,成長共贏。

  目前,我國PE行業(yè)從原來魚龍混雜、“全民PE”的虛假繁榮,已經(jīng)進入群雄爭霸的時期。“退潮之后才能發(fā)現(xiàn)誰在‘裸泳’?!弊T文虹認為,隨著房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)理性,我國房地產(chǎn)基金行業(yè)也將經(jīng)歷一場洗禮,管理機構(gòu)需要及時轉(zhuǎn)型,只有專業(yè)盡責(zé)的基金管理機構(gòu)才能從中勝出。(新華社記者劉雪)

來源:人民鐵道報


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