房地產(chǎn)“泡沫”要不要刺破

　　央行宣布，自3月17日起，銀行間即期外匯市場人民幣對(duì)美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由1%擴(kuò)大至2%。就此有機(jī)構(gòu)預(yù)測，人民幣可能出現(xiàn)貶值趨勢(shì)，這將刺破中國房地產(chǎn)“泡沫”，使房價(jià)大跌。

　　此論牽強(qiáng)。其實(shí)，央行此舉只是在人民幣匯率已基本達(dá)到合理均衡水平之際順應(yīng)匯率市場化形成機(jī)制改革的一個(gè)措施。未來人民幣匯率有充分彈性的雙向波動(dòng)會(huì)不會(huì)刺破房地產(chǎn)“泡沫”？這只能說是一個(gè)“偽命題”。

　　預(yù)期人民幣貶值　刺破房地產(chǎn)“泡沫”是偽命題

　　人民幣貶值預(yù)期的形成，會(huì)刺破房地產(chǎn)“泡沫”——這是目前一些機(jī)構(gòu)和人士持有的觀點(diǎn)，甚至成為一些房地產(chǎn)商采取降價(jià)銷售房產(chǎn)的依據(jù)。他們預(yù)測，自2005年匯改以來，人民幣反復(fù)升值趨勢(shì)已結(jié)束，并迎來了人民幣貶值的周期。

　　通過仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，這一觀點(diǎn)并不能站得住腳。人民幣匯率變化主要取決于以國際收支為基礎(chǔ)的外匯供求狀況。去年我國經(jīng)常項(xiàng)目順差與GDP之比已降至2.1%，國際收支趨于平衡，人民幣匯率不存在大幅升值的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，我國財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)可控，外匯儲(chǔ)備充足，抵御外部沖擊的能力較強(qiáng)，人民幣匯率不存在大幅貶值的基礎(chǔ)。隨著匯率市場化形成機(jī)制改革的推進(jìn)，未來人民幣將與國際主要貨幣一樣，有充分彈性的雙向波動(dòng)會(huì)成為常態(tài)，而不會(huì)出現(xiàn)上述機(jī)構(gòu)所預(yù)測的那樣——人民幣匯率呈現(xiàn)單邊貶值趨勢(shì)。

　　因此，認(rèn)為人民幣貶值趨勢(shì)會(huì)引起房價(jià)大跌，會(huì)刺破房地產(chǎn)“泡沫”的觀點(diǎn)，只是一個(gè)偽命題。

　　進(jìn)一步分析來看，人民幣匯率升值或貶值并不是房價(jià)上漲或下降的決定性因素。事實(shí)上，自2005年匯改以來，人民幣對(duì)美元升值的年份（2008年升值3.4%），房價(jià)卻下跌（1.7%）；人民幣基本上盯住美元的年份，如2009年和2012年，人民幣對(duì)美元分別僅升值0.1%和0.3%，而房價(jià)卻在上漲，這兩年房價(jià)分別上漲23.2%和7%。

　　為什么會(huì)如此？因?yàn)闆Q定或影響房價(jià)的因素很多，最重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、流動(dòng)性、收入水平、房地產(chǎn)供求關(guān)系等因素，而人民幣匯率只是從資金價(jià)格上間接地影響房價(jià)。可見，不能以一國貨幣的升值或貶值來簡單地判斷一國房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢(shì)。

　　中國房地產(chǎn)有無“泡沫”？

　　人民幣不會(huì)單邊貶值，房價(jià)也不會(huì)因人民幣貶值預(yù)期而出現(xiàn)大跌，但這并不表明中國目前的房地產(chǎn)沒有“泡沫”。恰恰相反，中國自1998年實(shí)行住房制度改革以來，在多種因素的綜合作用下，目前已積累了較大程度的房地產(chǎn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”，是相對(duì)于居民收入增長預(yù)期而言的，即房價(jià)及其上漲預(yù)期大大高于普通居民當(dāng)時(shí)的支付能力及未來收入增長的預(yù)期。

　　當(dāng)前，全國大多數(shù)城市的房價(jià)過高，尤其一二線城市房價(jià)高企，普通居民尤其領(lǐng)取工薪的“剛需們”普遍買不起房，有很多人單靠自己工資積累甚至連首付款都交不起。

　　衡量房地產(chǎn)有無“泡沫”，一個(gè)重要指標(biāo)就是租金與房價(jià)比值，盡管目前城市商品房的租金在上漲，但相對(duì)于房價(jià)（市場價(jià)值總額）并不高。平均的情況是，一套房子一年的租金占整個(gè)房價(jià)總額的比率，還沒有一年期銀行存款利率高，更遠(yuǎn)低于5年期定期存款利率。這表明，城市房價(jià)存在明顯的“泡沫”。

　　最近幾年出現(xiàn)了一個(gè)引起國內(nèi)外關(guān)注的新現(xiàn)象，就是有不少中國富人到美、歐發(fā)達(dá)國家買房，在他們看來，這些國家的房價(jià)比中國大城市的房價(jià)低。這其實(shí)也從另一方面證實(shí)了中國城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的“泡沫”。

　　業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的區(qū)域性，一二線城市有比較大的“泡沫”，三四線城市的“泡沫”要小一些，全國總體上有比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”要不要刺破？

　　中國的房地產(chǎn)目前存在明顯的“泡沫”，這是不爭的事實(shí)。但是這個(gè)“泡沫”要不要刺破，仁者見仁，智者見智。

　　從國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史看，凡是“泡沫”，終究要破。無論是房地產(chǎn)“泡沫”還是金融資產(chǎn)“泡沫”，抑或其他“泡沫”，最后都要破滅。

　　歷史上，荷蘭的“郁金香泡沫”破滅；當(dāng)代，日本的房地產(chǎn)“泡沫”在1985年“廣場協(xié)議”后破滅；美國的房地產(chǎn)大“泡沫”在次級(jí)債危機(jī)出現(xiàn)后破滅。

　　房地產(chǎn)“泡沫”、經(jīng)濟(jì)“泡沫”、金融“泡沫”的產(chǎn)生、形成和破滅，遵循著經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展的客觀規(guī)律，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

　　房地產(chǎn)“泡沫”和其他金融“泡沫”一樣，其破滅的方式無非有兩種，一種是自行破滅，另一種是外力讓它破滅。

　　前者是在該“泡沫”吹大至極限時(shí)突然破滅，就像氣球被吹大至極限后內(nèi)部張力讓其破滅；后者是外部力量如國內(nèi)行政干預(yù)導(dǎo)致它很快破滅，或者是國際勢(shì)力打壓投機(jī)導(dǎo)致它快速破滅。

　　目前，中國房地產(chǎn)“泡沫”正在積累過程中，雖然從局部看有破滅的案例，如鄂爾多斯的房地產(chǎn)“泡沫”已自行破滅，但從全國看還不到自行破滅的程度。但如果任由這種“泡沫”進(jìn)一步積累或吹大，將來總有一天會(huì)自行破滅。

　　有人認(rèn)為，通過政府干預(yù)，如采取多種政策措施保護(hù)房價(jià)不持續(xù)下跌，可以阻止中國房地產(chǎn)“泡沫”破滅。這一觀點(diǎn)可能經(jīng)不住實(shí)踐和歷史的檢驗(yàn)。對(duì)待房地產(chǎn)“泡沫”，政府只能順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不可干預(yù)過度或過度保護(hù)，否則后果嚴(yán)重。

　　總之，中國房地產(chǎn)“泡沫”最終要破滅，或者自行破滅，或者被外力刺破。

　　如何刺破房地產(chǎn)“泡沫”？

　　中國房地產(chǎn)“泡沫”最終要破滅，但政府不能坐等其自行破滅，而是要主動(dòng)作為消除“泡沫”。

　　讓房地產(chǎn)“泡沫”自行破滅，意味著全國各地的房地產(chǎn)價(jià)格還將持續(xù)反復(fù)上漲，積累更大、更脆弱的“泡沫”，到最后“泡沫”的突然破滅，必然將使國家和民眾財(cái)富嚴(yán)重縮水，使經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展進(jìn)程遭遇重大挫折。

　　通過外力干預(yù)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)“泡沫”破滅，可能是可選擇的重要方式，但要避免國外勢(shì)力或國際投機(jī)資本打壓沖擊中國房地產(chǎn)市場，造成中國房地產(chǎn)“泡沫”突然破滅。因?yàn)椋@樣做的結(jié)果很可能是國家和民眾財(cái)富轉(zhuǎn)移到國外勢(shì)力集團(tuán)或國際投機(jī)資本的手中，同時(shí)可能引發(fā)中國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。從歷史的角度看，中國要避免日本房地產(chǎn)大“泡沫”破滅的慘痛教訓(xùn)——1985年日本被美國逼迫簽署“廣場協(xié)議”，引起日元大幅升值，之后引發(fā)房地產(chǎn)巨大“泡沫”并最后被刺破。

　　消除房地產(chǎn)“泡沫”，意味著政府要采取一攬子政策措施，在控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，降低房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌、反復(fù)上漲的預(yù)期，逐漸促使房地產(chǎn)價(jià)格趨于長期穩(wěn)定（在一段時(shí)間內(nèi)有緩慢的、小幅的升降是正常的），達(dá)到與民眾收入增長大致相符的水平。消除房地產(chǎn)“泡沫”，不是要在短時(shí)間（如半年內(nèi)）內(nèi)使全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度（如下降10%以上）、快速地下跌，但不排除有的地區(qū)會(huì)出現(xiàn)局部房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降。

　　政府應(yīng)采取什么樣的一攬子政策措施？

　　政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因，采取有的放矢、標(biāo)本兼治的政策措施，以達(dá)到逐漸消除房地產(chǎn)“泡沫”的目的，同時(shí)控制住金融風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)從如下幾個(gè)方面采取應(yīng)對(duì)措施。

　　一是各地政府要制定目標(biāo)責(zé)任制，如在一年內(nèi)使當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)上漲幅度小于職工平均年工薪收入增幅，房價(jià)下降幅度不超過20%以上。確定科學(xué)合理的地方房價(jià)上下波動(dòng)區(qū)間，有利于控制和消除房地產(chǎn)“泡沫”，有利于防范房價(jià)崩盤可能引發(fā)的區(qū)域性和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是從房地產(chǎn)供給方面，實(shí)施分類管理，即國家要加大保障性住房體系建設(shè)和供給，滿足低收入群體的住房需求；要適度加大土地供應(yīng)和普通商品房供應(yīng)，以滿足中高收入群體對(duì)普通商品房的剛性需求。

　　三是從房地產(chǎn)需求方面，實(shí)施分類管理，即通過限購、限貸等手段，嚴(yán)格限制對(duì)商品住房的投資、投機(jī)性需求，滿足普通民眾的自住性住房需求和改善住房條件的需求。通過設(shè)立和健全房產(chǎn)稅等市場化長效調(diào)控機(jī)制，使住房回歸消費(fèi)品的本質(zhì)，盡量減少住房的投資品或金融屬性。

　　四是從改革土地財(cái)政方面，國家要收回對(duì)國有土地的拍賣轉(zhuǎn)讓權(quán)及收益權(quán)，對(duì)地方政府長期實(shí)行的土地財(cái)政實(shí)施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本，有助于擠掉房地產(chǎn)“泡沫”。

　　五是從貨幣信貸方面，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)有明確區(qū)分，有保有壓，即當(dāng)前金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持服務(wù)要嚴(yán)格控制規(guī)模、防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸要限制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府融資平臺(tái)（絕大多數(shù)以土地抵押融資或還款來源）的支持，監(jiān)管部門要對(duì)“影子銀行”為房地產(chǎn)開發(fā)商、地方融資平臺(tái)提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治，防范化解潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)公司從境內(nèi)外資本市場融資要收緊政策、嚴(yán)加控制。同時(shí)，對(duì)普通民眾的住房消費(fèi)包括購買保障房和自住性普通商品房行為，予以及時(shí)的金融支持。

　　此外，從中央到地方，要改變以房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的落后發(fā)展理念和發(fā)展方式，要通過全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效，這樣才能從根本上鏟除掉產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

來源：金融時(shí)報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀