長三角區(qū)域樓市為何先降價

　　一季度，受銀行信貸緊縮、“錢荒”等因素影響，杭州、常州、無錫、溫州等長三角區(qū)域城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，浙江接著出現(xiàn)了房企倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象。進(jìn)入二季度，長三角區(qū)域樓市并沒有明顯好轉(zhuǎn)，杭州等地目前已經(jīng)出現(xiàn)第二波降價現(xiàn)象，上海浦東唐鎮(zhèn)、外高橋、徐匯濱江等板塊個別高端樓盤也加入到降價的陣營。

　　從此輪市場表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域樓市城市尤其是浙江地區(qū)首先在全國范圍內(nèi)開始降價，進(jìn)入第二季度，進(jìn)一步打破市場僵局的仍然是杭州、上海等長三角的城市。這些區(qū)域?yàn)楹螘蔀榻衲耆珖鴺鞘薪祪r的“排頭兵”？進(jìn)入第二季度以來，進(jìn)一步打破市場僵局的為何仍然是長三角的城市？

　　事實(shí)上，這里面包含：銀行信貸緊縮的市場背景下民營經(jīng)濟(jì)低迷、城市房地產(chǎn)市場基本面表現(xiàn)供大于求、大型企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等諸多因素。

　　首先，近兩年，長三角區(qū)域尤其是浙江民營經(jīng)濟(jì)低迷，還沒有明顯好轉(zhuǎn)，加上去年下半年以來銀行信貸政策轉(zhuǎn)為適度緊縮，影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)。從購買力的角度來講，會直接影響到民營資本或投資客持續(xù)投資房地產(chǎn)市場的能力。

　　其次，此輪降價的市場或板塊本身存在供大于求問題。比如杭州、常州兩個城市降價項(xiàng)目所在板塊或區(qū)域，基本表現(xiàn)為供大于求，加上部分樓盤定位偏高端，會影響到整個項(xiàng)目的去化速度。從上述角度來看，企業(yè)或項(xiàng)目層面必須適度調(diào)整銷售策略，方可快速回籠資金。

　　最后，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型企業(yè)會針對全國范圍內(nèi)布局項(xiàng)目進(jìn)行評估，對于布局不合理的城市、項(xiàng)目所在區(qū)域或板塊存在供大于求狀況、項(xiàng)目本身定位存在一定問題的項(xiàng)目將率先采取降價措施（比如長三角區(qū)域的杭州、常州的降價現(xiàn)象）通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區(qū)域板塊，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢區(qū)域。同時，通過拿地?fù)Q倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會，最終實(shí)現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。

　　浙江省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年一季度，浙江省商品房銷售面積和銷售額同比分別下降25.6%和29.4%，3月份以來市場成交更加清淡，包括杭州、寧波、溫州在內(nèi)一些城市商品房打折促銷力度加大。此外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也有一定的調(diào)整，房屋施工和竣工面積增速較去年同期分別回落了1.2和3.9個百分點(diǎn)。

　　當(dāng)前杭州、寧波、溫州等浙江省重點(diǎn)城市樓市繼續(xù)下行，仍然面臨著比較大的去庫存的市場壓力。這不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更嚴(yán)重影響了地方政府財政。從這個角度來講，也就不難理解杭州、寧波、溫州等地被傳言提及定向?qū)捤蓸鞘邢拶徴摺?/p>

　　在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數(shù)一二線城市市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。何況對于杭州、寧波、溫州等城市來講，目前還面臨比較大的去庫存的市場壓力。

　　因此，在二季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，通過“跑量”回籠資金。尤其是去化難度較大城市的樓市更需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價格上做太多考慮。到了下半年應(yīng)該因時而變，快速調(diào)整自己的銷售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張與增長的機(jī)會。

來源：中國建設(shè)報

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