央行政策能解“房貸荒”嗎？

中國(guó)人民銀行日前召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，明確敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。這是在去年四季度以來房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)不斷萎靡的大背景下，監(jiān)管層首度發(fā)聲，要求商業(yè)銀行對(duì)首套房房貸需求給予支持。然而，面對(duì)高企的資金成本，以利潤(rùn)為導(dǎo)向的商業(yè)銀行究竟能在多大程度上放松自己的房貸，監(jiān)管層的要求能解決愈演愈烈的 “房貸荒”嗎？

央行力挺首套房貸

“此次央行發(fā)聲是對(duì)剛性需求的保護(hù)，同時(shí)對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有好處，是一個(gè)積極的信號(hào)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛說。

作為宏觀調(diào)控的中樞機(jī)構(gòu)，央行出面直接與商業(yè)銀行對(duì)話，并提出給予首套房貸支持的具體要求，這在平常并不多見。由此不難看出，盡管監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有一定的容忍度，但同時(shí)也注意到要防止市場(chǎng)過度疲軟所帶來的負(fù)面效應(yīng)。房貸關(guān)系著民生，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房貸，尤其是首套房貸的發(fā)放情況已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)具體任務(wù)。

“差別化房貸政策具有穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生、抑投機(jī)的多重功能，是金融調(diào)控部門對(duì)房地產(chǎn)貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。

不過，盡管央行發(fā)聲力挺首套房貸，但重要的是各家商業(yè)銀行的落實(shí)情況。央行的 “喊話”對(duì)房貸發(fā)放能否產(chǎn)生立竿見影的影響依然具有不確定性。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在推進(jìn)利率市場(chǎng)化的大方向下，商業(yè)銀行房貸發(fā)放已經(jīng)從被動(dòng)的政策性收緊轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)的趨利性收緊。

商業(yè)銀行何去何從

盡管 “差別化信貸”的政策要求從未發(fā)生過變化，但在實(shí)際操作中，首套房貸越來越難拿到優(yōu)惠。

自去年下半年起，大多數(shù)銀行取消了首套房貸85折利率，進(jìn)入2014年，多家銀行更是上調(diào)首套房貸利率，9折以下優(yōu)惠難覓蹤跡。目前工、農(nóng)、中、建四大行在部分地區(qū)上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率，部分股份制商業(yè)銀行首套房貸則大多在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5％至20％。而少數(shù)堅(jiān)持打折優(yōu)惠的銀行也坦言，此舉更多是希望以優(yōu)惠換得優(yōu)質(zhì)客戶與銀行的長(zhǎng)期合作。

與以往 “年初松、年底緊”的信貸發(fā)放節(jié)奏不同，今年以來各家銀行房貸趨緊明顯。 “今年年初的信貸收緊，一方面是監(jiān)管層對(duì)額度控制較以往嚴(yán)格，減少了 ‘沖時(shí)點(diǎn)’的情況。另一方面主要是受互聯(lián)網(wǎng)金融影響，銀行資金被分散和減少?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任曾剛說，貨幣供應(yīng)量的壓力持續(xù)偏高，促使監(jiān)管層從年初開始就嚴(yán)格控制信貸發(fā)放節(jié)奏。與此同時(shí)，受利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的雙重?cái)D壓，商業(yè)銀行盈利增速正逐漸回歸正常水平。在這樣的背景下，維持首套房的優(yōu)惠利率將難以應(yīng)對(duì)日益上升的融資成本。

房貸緊張癥結(jié)何在

隨著央行指導(dǎo)意見的推出，各商業(yè)銀行將如何在行政指令與成本利潤(rùn)之間進(jìn)行選擇成為人們關(guān)注的重點(diǎn)，但銀行顯然有著自己的現(xiàn)實(shí)考慮。

一位不愿意透露姓名的城市商業(yè)銀行管理層向記者表示，去年年底以來，銀行在房貸問題上的態(tài)度十分審慎。在北京地區(qū)，首套房貸保持基準(zhǔn)利率或是高于基準(zhǔn)利率10%是普遍現(xiàn)象。 “除了中央不放松銀根、貨幣政策偏緊的原因之外，更重要的是現(xiàn)在市場(chǎng)的資金價(jià)格仍然比較高?！?/p>

“在當(dāng)前利率水平下，加大個(gè)人按揭貸款投放顯得很不劃算，更別提利率打折優(yōu)惠了。”一位股份制銀行工作人士向記者表示，在信貸資金緊張的情況下，銀行普遍會(huì)將資金配置向利率高、收益好、回報(bào)率更高的項(xiàng)目?jī)A斜。

與此同時(shí)，防控風(fēng)險(xiǎn)也是銀行收緊房貸的主要因素。目前的房貸越來越顯現(xiàn)出 “高風(fēng)險(xiǎn)、低利潤(rùn)”特點(diǎn)，而且回收周期很長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)和收益的不匹配使得銀行在貸款額度有限的情況下，將資金轉(zhuǎn)向其他業(yè)務(wù)。

“個(gè)人購(gòu)房成本的增加直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)銷售量下滑，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張和樓市的疲軟?！北本┲蟹狂Y昊信息科技有限公司副總經(jīng)理胡志強(qiáng)說，在樓市降溫的情況下，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，有意進(jìn)行信貸投放結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)的銷售。（記者 羅宇凡 陳雯瑾 華曄迪）

來源：人民鐵道報(bào)

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