央行喊話緣何難解房貸急

　　2013年底，很多二線城市銀行開始暫停房貸，這樣的趨勢(shì)已經(jīng)蔓延到了北上廣這樣的一線城市。很多購(gòu)房者反映，房?jī)r(jià)降了，但房貸難批。就在6月，央行兩次“喊話”，要求控制個(gè)人房貸的“壓?jiǎn)巍?。雖然央行表態(tài)支持首套住房需求，但市場(chǎng)依然“我行我素”：利率上浮，房款難貸。剛需一族，購(gòu)房依然“壓力山大”。

　　自去年底至今，有過辦理買房按揭貸款經(jīng)歷的人，很可能產(chǎn)生這樣的困惑：個(gè)人征信記錄良好，有穩(wěn)定的收入和稅單，工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請(qǐng)下來；好不容易申請(qǐng)到，首套房貸利率卻上浮了5%~10%。

　　而且，在樓市降價(jià)的大背景下，外界普遍在傳“政府救市”，為何銀行要反其道而行之呢？

　　這肯定不是個(gè)例，以至于央行在近期兩次“喊話”，要求控制個(gè)人房貸的“壓?jiǎn)巍保硎緫?yīng)大力支持首套住房需求。

　　然而，據(jù)多家媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)劂y行，尤其是商業(yè)銀行的房貸批復(fù)依然困難，而且信貸利率上浮比例高。

　　在央行“喊話”后，多地房貸利率不降反升。報(bào)道，某金融搜索平臺(tái)關(guān)于5月房市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：以工、農(nóng)、中、建為代表的大型國(guó)有銀行在央行“喊話”后積極響應(yīng)，即便不下調(diào)房貸利率，也基本維持基準(zhǔn)利率，或只小幅度上浮利率。這些銀行財(cái)力雄厚，牟利壓力相對(duì)商業(yè)銀行小一些，并且肩負(fù)維穩(wěn)重任。

　　而股份制銀行的房貸利率普遍上浮，商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠仍逐漸減少，利率普遍走高。首套房利率整體水平依然處于高位，普遍上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍~1.2倍；二套房貸款利率也加速調(diào)高，最高上浮至基準(zhǔn)利率的1.4倍。以中信銀行為例，最高一度達(dá)到上浮25%。建設(shè)銀行和上海浦東發(fā)展銀行的?？谑蟹中?，甚至上漲了30%。

　　銀行不批個(gè)人房貸，基于他們自己的“小算盤”。據(jù)稱，首先，個(gè)人申請(qǐng)房貸獲貸的先決條件是申請(qǐng)的這家支行和其分行本身要有相應(yīng)的零售貸款額度給客戶。每年，銀行總行會(huì)放出額度大盤子，各個(gè)分行出價(jià)，出價(jià)高的就能獲得更多額度。一些分行沒有拿到額度，自然無法滿足所有的個(gè)人房貸需求。

　　如果業(yè)務(wù)經(jīng)理稱要“排隊(duì)等一等”時(shí)，通常會(huì)有插隊(duì)的情況，價(jià)高者得，購(gòu)房者能接受的房貸利率越高，越有可能申請(qǐng)成功。

　　銀行業(yè)素有“年尾貸款難、年頭貸款易”的說法。可是今年，年頭去申請(qǐng)房貸的客戶出乎意料地同樣面臨“房貸難批”的窘境。實(shí)際上，如果去年底壓下的貸款較多，就不得不用今年的額度去滿足實(shí)際發(fā)生在去年的需求。在遞延效應(yīng)之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中。而究其實(shí)質(zhì)，是供求關(guān)系失衡。

　　最重要的問題在于，銀行業(yè)人士稱：“銀行不創(chuàng)利，就是白忙乎”“做房貸簡(jiǎn)直像義務(wù)勞動(dòng)”“房貸不賺錢”……一位業(yè)內(nèi)人士稱，目前，5年期以上的房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打八五折，則利率為5.57%，而5年期的存款利率已“一浮到頂”，至5.225%。存貸差是銀行的主要盈利來源，而房貸的存貸差較小。

　　與此同時(shí)，銀行還要承擔(dān)未來樓市發(fā)展前景不明的風(fēng)險(xiǎn)。過去幾年，房?jī)r(jià)一直在快速上漲，作為抵押物的房產(chǎn)，價(jià)值每年都翻番，但現(xiàn)在并非如此。這是一個(gè)惡性循環(huán)，發(fā)放房貸的不確定性使得購(gòu)房者觀望情緒更加高漲，房市低迷，進(jìn)而讓銀行更沒有信心，放緩發(fā)展房貸業(yè)務(wù)。

　　總體來說，住房貸款已經(jīng)成為“雞肋”。從貸款的安全性來看，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越大；從貸款的盈利性來看，銀行不賺錢甚至賠本；從貸款的流動(dòng)性看，個(gè)人購(gòu)房貸款動(dòng)輒10年~30年，流動(dòng)性非常差，導(dǎo)致銀行存貸款期限嚴(yán)重錯(cuò)配，增加流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性管理的難度。

　　雖然央行“喊話”了，但業(yè)內(nèi)普遍不看好其效果，認(rèn)為利率上浮、房貸難放的局面不會(huì)改變。

　　中原地產(chǎn)研究部調(diào)查顯示，目前各家銀行都說會(huì)加快房貸審批時(shí)間，但在執(zhí)行層面上，依然暫時(shí)維持之前的狀態(tài)，首套房貸平均利率也維持在基準(zhǔn)利率上下。部分銀行的響應(yīng)措施可能是從基準(zhǔn)上浮回歸到基準(zhǔn)，或者提高審批效率，但對(duì)市場(chǎng)來說，影響微乎其微。

　　對(duì)于購(gòu)房者尤其是剛需人群來說，房貸難批無疑給購(gòu)房計(jì)劃帶來很多不確定性。實(shí)際上，大量銀行貸款也沒有用在刀刃上。近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，4.2萬億元銀行房貸沉淀于空置住房上，降低了金融市場(chǎng)效率；11.8%的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭資產(chǎn)沉淀于空置住房上，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源巨大的浪費(fèi)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著利率市場(chǎng)化不可逆轉(zhuǎn)地推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加大，房貸在銀行心目中的地位會(huì)不斷下降，銀行將依然“吝嗇”。這必然會(huì)影響到樓市的價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及購(gòu)房者的心理。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，央行“喊話”作用有限，除非大幅度降低存款準(zhǔn)備金率，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則，目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)將繼續(xù)維持。

來源：中國(guó)民航報(bào)

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