多路渠道受困 房地產(chǎn)難解資金之渴

　　同業(yè)整頓再掐融資血管，海外融資成本普遍提升

　　5月16日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，在鼓勵(lì)金融創(chuàng)新、維護(hù)金融機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)的前提下，就規(guī)范同業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為、加強(qiáng)和改善同業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)外部管理、推動(dòng)開展規(guī)范的資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面提出了十八條規(guī)范性意見。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著同業(yè)業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到遏制，商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)被迫逐步回流表內(nèi)，將加劇資金面供求失衡的態(tài)勢(shì)，信貸資源稀缺性將進(jìn)一步體現(xiàn)，房地產(chǎn)融資困境或繼續(xù)加劇，少數(shù)資金周轉(zhuǎn)緊張、銷售不暢的企業(yè)有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

　　有分析指出，盡管此前央行要求對(duì)個(gè)人住房貸款保證發(fā)放，但從現(xiàn)實(shí)情況看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款卻呈現(xiàn)收緊的態(tài)勢(shì)，監(jiān)管層并沒有試圖開啟松綁計(jì)劃。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的看法目前比較一致，以前的主流融資渠道“銀行信貸”已經(jīng)受到嚴(yán)格限制，缺錢的開發(fā)商們也正在想盡各種辦法進(jìn)行融資，海外融資、房地產(chǎn)私募基金、保險(xiǎn)資金等正在成為地產(chǎn)圈融資的新手段。

　　海外融資成本普遍提升

　　近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市涌現(xiàn)的降價(jià)潮，導(dǎo)致房企海外融資的難度有所加大。

　　最近一兩年，有遠(yuǎn)見有實(shí)力的開發(fā)商紛紛赴海外布局，或者與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作收購項(xiàng)目，或者在海外上市融資。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，多家房企合計(jì)12次發(fā)布海外融資計(jì)劃，總計(jì)融資額度為45.9億美元。

　　但是隨著美元走強(qiáng)，海外融資成本開始上升，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在采訪中表示：“受到美國(guó)加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市涌現(xiàn)的降價(jià)潮，導(dǎo)致房企海外融資的難度有所加大。雖然5月來，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導(dǎo)致企業(yè)的資金成本負(fù)擔(dān)上漲?！?/p>

　　人民幣持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致房企海外融資的難度越來越大，房企的又一扇資金之門正處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂觀。張大偉認(rèn)為，“房企海外融資的壓力將持續(xù)加大，人民幣貶值將對(duì)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)沖擊，而美國(guó)退出QE也會(huì)明顯增加房企海外融資的難度?！?/p>

　　從春節(jié)過后這兩個(gè)多月時(shí)間看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試。房企特別是有海外融資渠道的房企，將更加積極的儲(chǔ)備資金。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款下滑

　　現(xiàn)在的政策鼓勵(lì)銀行支持保障性住房，因此商業(yè)住房從傳統(tǒng)領(lǐng)域獲取資金的渠道已大不如前。

　　房地產(chǎn)行業(yè)這十幾年的繁榮離不開銀行的支持。現(xiàn)在，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款一收縮，地產(chǎn)行業(yè)明顯感受到了日子的難過。

　　央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例達(dá)28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，房地產(chǎn)貸款增速在歷時(shí)兩年的受限后，2013年有小幅回升，個(gè)人住房貸款在2013年也實(shí)現(xiàn)了較高增速。而基于地產(chǎn)開發(fā)貸款和保障房信貸的擠出效應(yīng)，曾經(jīng)作為房地產(chǎn)商最重要的資金來源的銀行開發(fā)貸款，近年來的占比不斷下滑。

　　4月底，央行發(fā)布的2014年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.12萬億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從多家銀行披露的2013年年報(bào)中，也可以看出銀行對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　中國(guó)工商銀行2013年年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目金額減少了38.85億元，同比下降0.7%。不僅如此，2013年工商銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)貸款也減少了236.01億元。據(jù)工行方面稱，這“主要是本行繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)格限額管理的結(jié)果”。交通銀行2013年年報(bào)中也有類似的表述，表示要加強(qiáng)“對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行比例控制，強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)名單制管理和抵質(zhì)押占比提升管理”。

　　年報(bào)只能從數(shù)字上顯示房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力問題。在采訪中，一位地產(chǎn)商向中國(guó)商報(bào)記者透露：“鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，銀行對(duì)開發(fā)商放款態(tài)度比往年謹(jǐn)慎了許多。而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款中含有一定比重的保障性住房開發(fā)貸款，現(xiàn)在的政策鼓勵(lì)銀行支持保障性住房，因此商業(yè)住房從傳統(tǒng)領(lǐng)域獲取資金的渠道已大不如前?！?/p>

　　該開發(fā)商還舉例子說：“現(xiàn)在不僅僅是中小開發(fā)商，連大型房地產(chǎn)商也受到銀行冷遇。最先是審批的時(shí)間延長(zhǎng)，接著是獲得的貸款數(shù)額越來越少?！彼f，房地產(chǎn)商在銀行方面遇冷已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　銀行層面意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)控制房地產(chǎn)商的貸款，而開發(fā)商融資的另一渠道信托公司也開始拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商了。據(jù)用益信托網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，2014年一季度，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模764.8億元，環(huán)比下降39%，一季度新發(fā)行的地產(chǎn)信托占比為31.58%，較2013年四季度的35.84%明顯下降。

　　百瑞信托發(fā)布的一份報(bào)告也指出，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和占比出現(xiàn)“雙降”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)近期出現(xiàn)了周期性回落，而更為重要的是，此前出現(xiàn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件使得信托公司和投資者對(duì)于新項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎。

　　再融資的放開有助于提高房地產(chǎn)業(yè)的資金配置效率，能顯著改善開發(fā)商的資金狀況。

　　再融資有選擇性放行

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)去庫存壓力較大，不少二三線城市出現(xiàn)了樓盤降價(jià)現(xiàn)象，再加上受銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國(guó)商品住宅成交量近期出現(xiàn)“普跌”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布了2013年年報(bào)的地產(chǎn)企業(yè)中，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的已經(jīng)超過四十家，更有超過十家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~低于負(fù)10億元。

　　今年以來，房企再融資步伐顯著加快但是，前段時(shí)間陸續(xù)有幾家企業(yè)獲批?！敖衲暌詠矸科笤偃谫Y的開啟，在一定程度上順應(yīng)了市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的政策基調(diào)，通過資金鼓勵(lì)使企業(yè)開發(fā)更多產(chǎn)品投入市場(chǎng)，達(dá)到市場(chǎng)供需平衡，解決部分市場(chǎng)問題。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示。

　　2014年3月19日，兩家地產(chǎn)公司中茵股份、天保基建發(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過，4年半之后地產(chǎn)再融資由此正式開閘。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓表示，“此次再融資獲批對(duì)于房地產(chǎn)板塊信號(hào)意義重大，意味著管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路，從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)切換，過去資本市場(chǎng)市場(chǎng)化機(jī)制被行政手段制約的因素將得以消除。”

　　與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，僅僅幾家房企再融資方案得到批準(zhǔn)，并不意味著房企再融資將會(huì)全面開閘，而是有選擇性地放行。

　　謝逸楓認(rèn)為，從企業(yè)層面來講，再融資的放開有助于提高房地產(chǎn)業(yè)的資金配置效率，使經(jīng)營(yíng)效率高的房地產(chǎn)企業(yè)獲得成長(zhǎng)所需的資金。再融資開閘能顯著改善開發(fā)商的資金狀況。（本報(bào)記者曾靜婕）

來源：中國(guó)商報(bào)

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