不久前，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知確定，在北京、上海等全國(guó)13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，目前北京市已有海淀唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項(xiàng)目、朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，5600套住房入住租戶。
（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 集體土地建租賃用房，既可以讓相關(guān)土地得到合理的利用，又可以緩解一些市民購不起房、租不起房的問題，解決一部分城市低收入和來城務(wù)工人員的住房問題。可以說不僅保障了城市低收入群體、城市外來人口的住房需求，也完善了購租并舉的住房供應(yīng)體系。但需要注意的是，集體土地建租賃用房還必須對(duì)具體實(shí)施行為進(jìn)行規(guī)范，以避免引發(fā)新的問題。
首先要規(guī)范哪些集體土地能建，哪些土地不能建。相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。集體用地建租賃房，既不能選擇已掛牌的違法違規(guī)項(xiàng)目，又要滿足城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃條件。也就是說，規(guī)劃中是產(chǎn)業(yè)用地的，就不能變成居住用地；屬于基本農(nóng)田的，更不能用于建造出租房。一旦違規(guī)建了租賃用房，建成出租后，也有可能被有關(guān)部門查處。
其次，要明確集體在什么情況可以建。集體土地建租賃房，集體經(jīng)濟(jì)組織本身也要有建造租賃屋的意愿才行，且還要具備一定資金實(shí)力，更必須要具備房屋出租的市場(chǎng)需求。這是因?yàn)榧w建設(shè)用地建成租賃房后，靠租金收益回收成本需要一段時(shí)間，前期建設(shè)資金壓力會(huì)很大。如果集體沒有實(shí)力，靠借貸資金蓋租賃房屋，可能讓集體經(jīng)濟(jì)背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)，反而影響了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。假如當(dāng)?shù)赝ㄟ^向村民集資建房，建房之前，對(duì)集體土地建租賃住房不進(jìn)行認(rèn)真的考察評(píng)估，建成后租不出去或者出租率不高，那么就很難收回成本。
再者，要規(guī)范集體土地建租賃住房的租金、租期等。試點(diǎn)方案中明確提出，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。但如果有的地方不嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，要么以租代售、要么轉(zhuǎn)租，要么把租期壓得很短，動(dòng)不動(dòng)就漲價(jià)，那可能會(huì)使租住者忐忑不安，不知道哪一天被趕出租賃房，或者由于租金飛漲，交不起租金而卷鋪蓋走人。如果集體租賃用房不明確收益分配，不能讓集體組織成員從中獲利，也可能會(huì)引起當(dāng)?shù)厝罕姷牟粷M，使租房者很難住得安穩(wěn)。
總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃化是大勢(shì)所趨，但目前很多大城市土地緊張，能用來做建設(shè)用地的土地越來越少。因此，能將集體建設(shè)用地用來建設(shè)租賃住房更是難得。但如果這些租賃用房建設(shè)、租賃、權(quán)益等方面沒有明確的規(guī)范，那么“物不能盡其用”是一個(gè)原因，同時(shí)租戶也難住得踏實(shí)。（胡建兵）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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