銀監(jiān)會：嚴(yán)控房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險

在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，銀行開發(fā)貸收緊，限購政策發(fā)揮作用之后，部分房地產(chǎn)信托顯現(xiàn)出不能按期兌付的跡象，已有信托公司悄然啟動應(yīng)急安排。

　　監(jiān)管當(dāng)局擔(dān)心，風(fēng)險案例的發(fā)生將對信托行業(yè)的聲譽(yù)造成重創(chuàng)，防御措施一再升級。此前，房地產(chǎn)信托已由發(fā)行后報備，全部轉(zhuǎn)為發(fā)行前“審批”，只有極少數(shù)項目獲得“審批”。

　　控制新增規(guī)模的同時，銀監(jiān)會開始逐個監(jiān)測房地產(chǎn)信托項目。在近期下發(fā)的《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測工作有關(guān)事項的通知》下稱《監(jiān)測通知》中，銀監(jiān)會要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險，并采取相應(yīng)的措施，做到對房地產(chǎn)信托項目兌付風(fēng)險“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

　　此前，銀監(jiān)會已經(jīng)下發(fā)了簡略的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)測表》，此次《監(jiān)測通知》對監(jiān)測項目予以進(jìn)一步細(xì)化。

　　《監(jiān)測通知》特別要求，“對于已出現(xiàn)風(fēng)險的房地產(chǎn)信托項目，各銀監(jiān)局應(yīng)果斷處置并將有關(guān)情況及時報送銀監(jiān)會?！币晃槐O(jiān)管當(dāng)局人士表示：“誰在這個時候出風(fēng)險，我們就地?fù)錅??！?/p>

　　如期兌付險情乍現(xiàn)

　　一旦銷售進(jìn)度不理想，回款過慢，房地產(chǎn)信托也就很難按期兌付。

　　一度極其火爆的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，怎會出現(xiàn)無法如期兌付的跡象？其實原理非常簡單。過去兩三年，信托公司普遍重視控制更多的抵押物，而忽視了信托產(chǎn)品必須“按時”兌付的“時點(diǎn)償付風(fēng)險”，亦即流動性風(fēng)險。

　　在主流的“大信托”模式中，信托公司控制房地產(chǎn)項目公司100%股權(quán)，抵押率控制在40%以下，信托公司控制項目公司財務(wù)印章，幾乎控制每一分錢的使用。但是，這樣看似“萬無一失”的模式，無法抗衡目前房地產(chǎn)遭遇的兩大風(fēng)險。

　　一大風(fēng)險是，過去，很多信托公司擅長的路數(shù)是：幫開發(fā)商做杠桿融資，信托資金做股權(quán)投資，撬動銀行開發(fā)貸進(jìn)入項目。但現(xiàn)在這條路很難再走通，導(dǎo)致項目陷入困境。

　　目前，各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸已實行“名單制”管理，受限于信貸額度控制，減少了授信，甚至已經(jīng)授信也無法放款。項目預(yù)算缺了信貸這一大塊資金，按期完工的難度大大增加。而此時，又恰逢銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托項目實行事前審批和總量控制，“銀行不能給錢，信托也不能給錢，項目就岌岌可危了?！?/p>

　　另一重風(fēng)險是，本輪房地產(chǎn)調(diào)控采取了“限購”政策，對需求打擊很大，一旦銷售進(jìn)度不理想，回款過慢，房地產(chǎn)信托也就很難按期兌付。

　　房地產(chǎn)信托今日風(fēng)聲鶴唳的危情，與2008年高度相似。當(dāng)時，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，數(shù)家信托公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品眼看不能兌付，有的已經(jīng)啟動重組措施，但2008年底，國家出臺四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，銀行信貸放量注入，房地產(chǎn)銷售回暖?！靶蝿荽竽孓D(zhuǎn)，項目全活過來了，但我至今心有余悸?！币晃毁Y深信托經(jīng)理說。

　　“這個市場沒有神話。”一位信托公司總經(jīng)理說，某些信托公司與二三線的小開發(fā)商大量合作，提供所謂“夾層融資”，幫開發(fā)商做大資金杠桿，其邏輯就是，與開發(fā)商共進(jìn)退。現(xiàn)在開發(fā)商遇到市場危機(jī)，信托公司自然也就搭進(jìn)去了。而此時，信托公司才發(fā)現(xiàn)自己的風(fēng)險承受能力是很低的。

　　部分房地產(chǎn)信托顯現(xiàn)出不能按期兌付的跡象，已有信托公司悄然啟動應(yīng)急安排，銀監(jiān)會的防御措施也一再升級，要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預(yù)期兌付情況。

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