本文通過對商業(yè)地產進行宏觀發(fā)展概括，選取潛力較高的社區(qū)商業(yè)，輔以大數(shù)據(jù)分析，以達到對可進入的社區(qū)商業(yè)方向剖析。
基于克而瑞城市運營部大數(shù)據(jù)管理平臺10萬+全國商場相關數(shù)據(jù)、總覽商業(yè)地產宏觀概況；
通過5000+上海商場相關數(shù)據(jù)，重點分析上海社區(qū)商業(yè)；
知名企業(yè)社區(qū)商業(yè)案例；
最終提出社區(qū)商業(yè)6大發(fā)展趨勢。
一、商業(yè)地產宏觀概括
（一）百強商業(yè)地產經營性物業(yè)收入情況
隨著中國房地產市場調控力度加大，地產行業(yè)形勢已發(fā)生明顯變化，而中國百強商業(yè)地產企業(yè)經營租金收入的持續(xù)增長在一定程度上反映了商業(yè)地產發(fā)展規(guī)模的成效，成為房產企業(yè)新的業(yè)務增長點。因此，商業(yè)地產及物業(yè)或將成為未來5年房產企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務方向。
?。ǘ┤珖饕鞘猩虡I(yè)繁榮度
在硬核式創(chuàng)新的背景下，基于全國10萬+商場相關數(shù)據(jù)，進行分析。
對主要城市的人口、GDP、國民生產指數(shù)、消費指數(shù)、高速出入口等數(shù)據(jù)因子進行綜合計算后，通過大數(shù)據(jù)得到各主要城市的商業(yè)繁榮度排名，可以看到上海市以9.94的商業(yè)繁榮度排名為第一。
通過主要城市的商業(yè)數(shù)據(jù)概覽，可以看到，雖然上海的商鋪數(shù)量不是最多的，但是消費均價最高，給上海創(chuàng)造了很好的營商環(huán)境。
?。ㄈ┥虡I(yè)地產與資本市場
在國際市場上，REITs等房地產證券化產品是一種通行的房地產金融投資工具，其以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域。
在我國，商業(yè)地產金融化已具備市場需求，當前中國商業(yè)地產融資結構中商業(yè)銀行貸款依然占據(jù)大部分比例。而隨著商業(yè)地產金融化的逐步推進，今后商業(yè)地產的融資結構將發(fā)生變化。商業(yè)地產資產證券化是房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保障之一，從國內近六年發(fā)行類REITs產品以來，商業(yè)地產REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模逐年增加，深受資本市場青睞。
二、社區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析
社區(qū)商業(yè)作為最廣泛的一種商業(yè)，無論何種規(guī)模的城市，無論處于城市的哪個區(qū)域，基礎需求的存在注定社區(qū)商業(yè)應用的廣泛，可以說是最有市場的一種商業(yè)地產業(yè)態(tài)，且具有投資總額不大、風險小、投資回報率較高的特點，因此本文主要分析最為基礎且逐漸受開發(fā)商投資者關注的社區(qū)商業(yè)。
?。ㄒ唬┤珖鐓^(qū)商業(yè)建成情況
國內社區(qū)型購物中心行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴張，平均每年新開業(yè)項目超過155個、體量逾850萬方，年均增長率達到29%，自2015年后項目增量明顯放緩，行業(yè)告別“野蠻增長”，進入精細化運作階段。
?。ǘ┥虾Ｊ猩虉隹臻g分布情況
上海市商場分布熱力圖
從上圖可以分析得知，上海市商場分布集中于市區(qū)，但郊區(qū)沿地鐵線也均分布商業(yè)項目。
從數(shù)量來看，大浦東雖然形成商圈不多，但依舊擁有最多的商業(yè)數(shù)量，而黃浦區(qū)在與盧灣區(qū)合并后，為市中心幾區(qū)中商業(yè)數(shù)量最多的區(qū)，漸趨于飽和，靜安和徐匯區(qū)仍有少量增長空間。
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從商業(yè)項目的體量規(guī)模來看：
大部分商業(yè)體集中在3-5萬㎡的規(guī)模，主要輻射周邊5公里范圍的體量；
其次為1-2萬㎡的社區(qū)商業(yè)項目。
縱觀上海大小商業(yè)項目：商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量配比中，零售業(yè)占比最高，且銷售額比例占比更大，可見零售業(yè)依然是支撐商業(yè)發(fā)展的主力。
（四）社區(qū)商業(yè)畫像
對上海市數(shù)百家社區(qū)商業(yè)進行分析，得出社區(qū)商業(yè)大致“畫像”特征：
體量：輻射半徑在1.5公里以內，通過約10-15萬人口支撐，體量控制在2-5萬㎡，建議開發(fā)體量重點考慮3萬㎡以下的體量；
消費人群：主要以25-45歲為主，占據(jù)60~70%；
業(yè)態(tài)組合：根據(jù)項目輻射范圍和服務對象不同，功能定位亦有所不同，業(yè)態(tài)組合上分為綜合型、餐飲業(yè)態(tài)主導型、兒童業(yè)態(tài)主導型和配套業(yè)態(tài)主導型四大類型，不同類型下對應的業(yè)態(tài)配比亦有所側重；
建筑形態(tài)：在考慮體量及具體地塊形式條件下，社商項目將呈現(xiàn)盒子、街區(qū)、底商三大多樣化的類型。
?。ㄎ澹┥鐓^(qū)商業(yè)與資本市場
2018年4月2日，中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃正式掛牌上交所，成為國內首單在交易所掛牌交易的社區(qū)商業(yè)REITs產品。該產品計劃發(fā)行規(guī)模為20.5億元。
本專項計劃的物業(yè)資產為湖東鄰里中心物業(yè)、玲瓏鄰里中心物業(yè)、翰林鄰里中心物業(yè)、新城鄰里中心物業(yè)、貴都鄰里中心物業(yè)、師惠鄰里中心物業(yè)、沁苑鄰里中心物業(yè)、方洲鄰里中心物業(yè)、東沙湖鄰里中心物業(yè)和鄰瑞廣場物業(yè)等共十處物業(yè)。10個鄰里中心均坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)的核心區(qū)域。對物業(yè)2018年-2023年現(xiàn)金流預測如下表：
隨著第一筆社區(qū)商業(yè)REITs的發(fā)行，也意味著社區(qū)商業(yè)正在逐步引起資本市場的關注，社區(qū)商業(yè)對于機構型投資者而言，投資經營風險可控，盈利必然性堅實可靠。
一個社區(qū)商業(yè)從選址拿地到最終建成運營，根據(jù)其現(xiàn)金流特征大致是可以分為三個階段：建設期、孵化期和成熟期。
建設期：對于投資機構想要在建設期進入社區(qū)商業(yè)，需要掌握好節(jié)奏和融資成本，鑒于項目開發(fā)存在太多的不確定性，風險較高，選擇在進入期投資的機構不多；
孵化期：對于開發(fā)企業(yè)則可以采取股加債的結構性融資方式。對于在孵化期準備進入的投資機構，孵化階段主要以購買資產的形式介入，只要孵化的周期可以確定，租金成長空間可以預計，運營成本可以通過標準化來固定，投資回報率也就相對好確定，此階段主要考慮的問題是如何使租金最大化，以此保證退出的價值最大化。
成熟期：在成熟期的資產價值變化可預期，同時投資風險性已經降到了極低，這個時候最佳的投資變現(xiàn)方式就是資產證券化，參考REITS上市的標準是凈租金回報大于6%設計，不能上市也可以用租金收益權來設計融資產品，因為收益預期非常穩(wěn)定，融資成本可以做到很低。深受險資等避險性資本喜愛。
（六）知名企業(yè)社區(qū)商業(yè)案例
近年來，國內眾多的商業(yè)地產開發(fā)商以及傳統(tǒng)以住宅為主的開發(fā)商，均嗅到了社區(qū)商業(yè)所蘊藏的商機，紛紛加碼布局。這其中，萬科、綠地和龍湖三家企業(yè)是明確構建社區(qū)商業(yè)產品線且有相應產品問世的知名國內開發(fā)商。本文以萬科產品線為例，解析其社區(qū)商業(yè)打造之道。
萬科產品線
萬科社區(qū)商業(yè)主要有兩條產品線：
屬于集中商業(yè)類型的生活中心系列；
屬于商業(yè)街類型的鄰里家系列。
萬科社區(qū)商業(yè)在資源上占全部商業(yè)的50%以上，且將菜市場、第五食堂、超市便利店、洗衣店、銀行ATM機、藥店等配套設施組成的“五菜一湯”視為標配，植入生活中心和鄰里家兩個系列當中。
萬科“生活中心系列”社區(qū)商業(yè)
生活中心系列是萬科社區(qū)商業(yè)的重點領域。萬科松山湖生活廣場于2013年9月在東莞正式開業(yè)，這是萬科社區(qū)商業(yè)首個嘗試的項目；未來幾年，預計將有近30個生活廣場落地全國。
萬科“2049系列”社區(qū)商業(yè)
鄰里家系列是萬科樓盤的“標配”，滿足社區(qū)居民基本生活購物需求。按照不同的社區(qū)定位，“五菜一湯”的規(guī)模配比及品牌檔次分為基礎型、升級型、精品型等。其中：
萬科2049|城花作為萬科2049首個2.0升級產品，融入了健康人生、兒童成長、綠色生活、文化社區(qū)四大理念；
萬科2049|五玠坊是上海萬科首創(chuàng)“原·享未來生活心體驗”商業(yè)街，建筑面積近2萬平米，其是鄰里家系列的精品版，業(yè)態(tài)覆蓋精品餐飲、生活娛樂、教育親子、商務會所、休閑旅游等。
?。ㄆ撸┥鐓^(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢
趨勢1：社會功能融合化
關注商業(yè)的社會屬性、社交屬性、連接屬性，將商業(yè)與社區(qū)的融合發(fā)展作為運營目標。
趨勢2：規(guī)劃建設合理化
將逐步提升對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃建設能力，使其分布、功能、運營和管理，逐漸接軌發(fā)達城市。
趨勢3：類型結構屬地化
在提高規(guī)?；瓦B貫性的基礎上，根據(jù)屬地需求產生多樣化和細分化的功能走勢，以滿足不同的需求。
趨勢4：客群高粘性、高轉化
從社區(qū)商業(yè)的客群來源及屬性來看，未來能深入社區(qū)的商業(yè)，面對的將是一群高粘性、高轉化率的“重視客戶”。
趨勢5：需要先進專業(yè)的資本運作思維
從社區(qū)商業(yè)的資產管理及模式來看，未來的社區(qū)商業(yè)將是下一輪實體經濟的“資本熱地”，在“投、融、管、退”層面，“小而快”的社區(qū)商業(yè)需要更加先進和專業(yè)的資本運作思維的強勢介入。
趨勢6：小體量、大規(guī)模的連鎖型商業(yè)載體將有望“彎道超車”
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主筆：尹湘婕 責編：全秀娟
轉自：易居企業(yè)集團·克而瑞城市運營部
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