政策“尺度”越來(lái)越大？樓市下一步怎么走？

連日來(lái)，樓市異動(dòng)頻頻。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有近50個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。而2月21日，河南駐馬店更是對(duì)首付比例“動(dòng)手”，下降首套房貸款比例，信貸政策松動(dòng)，這在全國(guó)還是頭一個(gè)。

為何樓市調(diào)控政策尺度越來(lái)越大？這會(huì)是樓市調(diào)控全面放松的信號(hào)嗎？房?jī)r(jià)又要漲嗎？

2月21日，河南省駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，出臺(tái)17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策。

政策中最引人關(guān)注的當(dāng)屬第八項(xiàng)“發(fā)揮住房公積金支持作用”，該條明確，繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%！

下調(diào)公積金貸款首付比例，而且一下子下調(diào)10%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，駐馬店并非一二線城市，只是一個(gè)三四線城市代表，但這項(xiàng)政策心理影響巨大，意味著有城市開(kāi)始動(dòng)信貸政策了。

樓市的躁動(dòng)還不止如此。

這不，一些二線熱點(diǎn)城市，如南京、沈陽(yáng)、濟(jì)南等正在研究售樓處開(kāi)放。

比如，2月20日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于有序恢復(fù)商品房銷(xiāo)售的工作方案。方案指出商品房銷(xiāo)售實(shí)行精準(zhǔn)防控，符合條件的各開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目售樓處逐步有序開(kāi)放。

此次河南駐馬店的調(diào)控政策之所以引人注意，主要是降低了首付政策，相當(dāng)于在信貸政策上對(duì)樓市進(jìn)行了松綁。這類(lèi)操作，自“房住不炒”定位確立以來(lái)，的確極為罕見(jiàn)。

那么，為什么駐馬店要“一馬當(dāng)先”？這就不得不從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展說(shuō)起了。

當(dāng)?shù)貥鞘忻黠@降溫。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年駐馬店商品房網(wǎng)簽面積2863166平方米，網(wǎng)簽金額1702678萬(wàn)元。與2018年相比，分別下降了23.2%和16%。再加上疫情影響，今年一季度成交量滑坡已是大勢(shì)所趨。

當(dāng)?shù)貛?kù)存大幅上升。截至2019年12月末，駐馬店商品房待售面積2529.37萬(wàn)平方米，比11月末增加47.74萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加7.11萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加17.69萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加15.61萬(wàn)平方米。庫(kù)存高企，也成為駐馬店出臺(tái)調(diào)控新政的重要原因之一。

此外，牽一發(fā)而動(dòng)全身，體量巨大的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)不起大的動(dòng)蕩。房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及大量上下游產(chǎn)業(yè)，還涉及大量就業(yè)人口。一旦產(chǎn)生大的動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈勢(shì)必遭受不同程度的沖擊，屆時(shí)不僅影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更會(huì)擠壓就業(yè)空間。

但是，也沒(méi)有必要過(guò)分放大駐馬店操作的影響。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，雖然公積金貸款方面的優(yōu)惠，可能會(huì)刺激購(gòu)房需求，但一般而言，這種地方政策的利好程度較為有限，對(duì)本地樓市的刺激效應(yīng)非常小。在全國(guó)而言，更改變不了房?jī)r(jià)平穩(wěn)、穩(wěn)中有降的大勢(shì)。

在各地陸續(xù)出臺(tái)樓市新政的背景下，特別是在駐馬店降低公積金購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例后，有人認(rèn)為調(diào)控政策“尺度”越來(lái)越大，房?jī)r(jià)要迎來(lái)大漲了。對(duì)此，完全沒(méi)必要擔(dān)心。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前，大多數(shù)省市政策集中于供給端和企業(yè)端，屬于“微調(diào)”型，包括了延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整預(yù)售條件等，此類(lèi)政策能夠壓縮資金回籠周期，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。而對(duì)房?jī)r(jià)而言，房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲大漲局面，已是極小概率事件。

事實(shí)上，真正能對(duì)樓市起到?jīng)Q定性影響的商業(yè)銀行貸款首付比例和貸款利率是由央行指導(dǎo)的。近日央行已明確表態(tài)，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

此外，梳理近期各地樓市調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)，相關(guān)政策仍是各地結(jié)合自身情況，在一城一策、因城施策基調(diào)下制定的，主要側(cè)重于緩解房企資金壓力，逐步、有序引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)正常。

最近一段時(shí)間，人民銀行、財(cái)政部等部門(mén)相繼重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，其實(shí)很容易理解，就是房地產(chǎn)不可能再允許炒作。

所以說(shuō)，房?jī)r(jià)又要漲了，只是有些人的一廂情愿而已。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

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