房地產(chǎn)市場雙拐點(diǎn)到來 明年樓市由“去庫存”轉(zhuǎn)向“去杠桿”

       年尾將至，回望2017年的房地產(chǎn)市場，新房銷售量再創(chuàng)高峰，但量價增速都大幅回落。

　　日前，據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《品質(zhì)時代——2018年房地產(chǎn)市場和行業(yè)展望》報告顯示，2017年既是1998年以來長周期的拐點(diǎn)，又是2015年以來短周期的拐點(diǎn)。2017年，成為了房地產(chǎn)新增市場“超級繁榮期”的尾巴。

　　據(jù)鏈家研究院預(yù)測，2018年全國房地產(chǎn)由去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段。房價結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步放緩，將視線放至更長的周期，則是中國房地產(chǎn)過去近20年以來數(shù)量驅(qū)動時代的結(jié)束。人民群眾對美好生活的追求使房地產(chǎn)進(jìn)入到品質(zhì)驅(qū)動時代——圍繞房屋的居住屬性，如何為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和服務(wù)是未來行業(yè)增長的核心價值。

　　一線城市交易量向上修復(fù)

　　事實(shí)上，縱觀2017年全國房地產(chǎn)市場交易格局，一、二線熱點(diǎn)城市交易量萎縮，以北京為例，新房市場交易量萎縮一半。總體來看，一線城市及個別二線城市新房成交量可謂“跌至谷底”。

　　對此，鏈家研究院認(rèn)為，2018年一線城市的成交量會在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)。一線城市間的分化將會持續(xù)，北京的人口集聚和經(jīng)濟(jì)活力相對弱化，南方深圳的活力突出。二線城市則會加速追趕，內(nèi)部分化加劇。在北京、上海高房價和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來人口的流動方向更多向重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，給城市房地產(chǎn)市場注入了較強(qiáng)的動力。二線城市內(nèi)部將會出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起、房價可能被重估。

　　隨著城市分化的加速，城市圈之間也將出現(xiàn)分化。鏈家研究院認(rèn)為，2018年，圈內(nèi)城市之間的差距進(jìn)一步縮小。目前看來，2017年環(huán)北京城市圈率先出現(xiàn)價格下跌?；诖伺袛?，未來城市圈內(nèi)部的聯(lián)動將會增強(qiáng)，周邊城市房價上漲較快，與中心城市的梯度差距不斷收窄。

　　此外，在二手房市場方面，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2017年有24個城市二手房成交套數(shù)超過新房。隨著城市化率的提高，未來一線城市二手房交易占比進(jìn)一步提高，更多城市的二手房市場交易量將進(jìn)一步壯大。

　　更重要的是，2018年，在整體低溫的市場中，各個城市內(nèi)部房屋的價格將會逐步回歸居住價值。具有較好基本面支撐的地段和區(qū)域價格將會堅(jiān)挺甚至上漲，而前期投資占比高、依靠“加杠桿”或者“炒概念”漲起來的區(qū)域和地段將會迎來回調(diào)。

　　住房供應(yīng)體系更加多元化

　　事實(shí)上，據(jù)記者了解，2017年，北京新房市場供應(yīng)以滿足改善性需求產(chǎn)品為主，交易量占比也比較高。但未來，住房供給主體將更多元化。

　　鏈家研究院認(rèn)為，2018年中國房地產(chǎn)改革將更加區(qū)分政府與市場的關(guān)系，將“住房”與“房地產(chǎn)”問題切割開來，實(shí)現(xiàn)“政府的歸政府，市場的歸市場”。政府履行好社會保障的職責(zé)，讓市場發(fā)揮資源配置的決定性作用。

　　與此同時，市場主體的需求也開始發(fā)生變化。據(jù)鏈家研究院監(jiān)測，如下幾種需求漸漸明朗成形，推動住房的需求從數(shù)量向品質(zhì)轉(zhuǎn)變，需求的變軌促使中國房地產(chǎn)行業(yè)在2018走進(jìn)“品質(zhì)時代”。

　　具體來看，這幾種需求包括，高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住和老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求。

　　在高收入家庭的改善性需求方面，這類需求將主要集中在城市高收入家庭。大多數(shù)情況下，這類家庭已經(jīng)有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長以及家庭成員的擴(kuò)大，已有住房并不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購和改善。品質(zhì)居住需要增量和存量兩方面來增加供給。

　　在中等收入家庭的首置需求方面，隨著大城市房價的上漲，首次置業(yè)的門檻越來越高。與郊區(qū)化、豪宅化的新房相比，二手房的總價、戶型和區(qū)位更加多樣化，且供應(yīng)量相對更大，因此首置的品質(zhì)居住主要依靠二手房市場。

　　在單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住方面，適齡未婚青年偏好于可負(fù)擔(dān)的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯(lián)網(wǎng)以及豐富的社交場所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閑場所。獨(dú)居老年人既需要強(qiáng)烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡單的健身設(shè)施，而身體機(jī)能的退化對于居家醫(yī)療、居家護(hù)理需求旺盛。

　　在老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求方面，居家養(yǎng)老已成為老年人主要的居住狀態(tài)，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR（都市再生）機(jī)構(gòu)通過對存量房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和改造，推出適合老年人口居住的產(chǎn)品。這些老齡公寓分散在正常的社區(qū)之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運(yùn)營商為老年人提供日常的安全監(jiān)護(hù)等服務(wù)，這種分散式、服務(wù)式養(yǎng)老公寓得到老年人的青睞。（本報記者王麗新）　
 

　　轉(zhuǎn)自：證券日報網(wǎng)

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