“紅五月”樓市回暖 再現火爆行情概率不大

　　隨著房地產政策的調整，傳統(tǒng)旺季“紅五月”樓市回暖趨勢確立。國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布的數據顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴大0.7個百分點，二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。

　　有專家表示，房貸政策調整、限購松綁刺激需求釋放、房企去庫存步伐加快等因素導致的供需變化，致使樓市趨暖格局顯現，尤其是一線城市回暖現象更為明顯，城市呈現分化趨勢。

　　一線城市帶動樓市升溫

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，“紅五月”如期兌現，新房均價環(huán)比和銷售額同比雙雙轉正，回暖趨勢已確立，這其中很大一部分原因來自于一線城市的帶動作用。

　　她認為，二季度樓市回暖得以確立的原因主要有三個：一是政策面的持續(xù)刺激，除此前出臺的貨幣政策和信貸政策效果顯現外，各地購房政策放松的步伐仍在繼續(xù)，如北京、天津公積金貸款首付比例下調，湘鄂贛公積金互認擴展至三省所有城市。二是季節(jié)性特征，二季度本為傳統(tǒng)旺季和年內推盤的第一個高峰。三是居民置業(yè)熱情高漲，加強了對量價上行的正向刺激，加之股市的財富效應顯現，推升了小康家庭的投資意愿。

　　從銷售來看，國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師王寶濱表示，商品房銷售明顯回暖，重點城市更為明顯。全國商品房銷售市場回暖的原因，一是房地產調控政策效果開始顯現，市場預期發(fā)生轉變，購房者信心有所恢復；二是房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構適時優(yōu)化推盤和定價策略，積極去庫存，現有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化；三是房價基本穩(wěn)定，有利于購房需求平穩(wěn)釋放。

　　無論從房價還是從銷售來看，城市分化正在加劇。由于前期限購政策以及房地產調控對一線城市的影響較大，一線城市更早地受到政策影響，因此，此輪房地產新政的推出，對需求受到壓抑的一線城市影響更大，三四線城市所受影響較小，城市之間的分化格局日趨明顯。

　　開發(fā)投資出現向好跡象

　　國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數據顯示，2015年1至5月份，全國房地產開發(fā)投資32292億元，同比名義增長5.1%，增速比1至4月份回落0.9個百分點。

　　王寶濱表示，房地產開發(fā)投資主要先行指標有向好跡象。房地產開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積一般作為分析房地產開發(fā)投資走勢的先行指標。前兩個指標分別反映了房地產開發(fā)兩大要素即資金和土地的情況，新開工面積反映了未來投資的增長潛力。數據顯示，1至5月份，3個先行指標同比降幅均收窄。房地產開發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1至4月份收窄0.9個百分點；房屋新開工面積降幅收窄1.3個百分點；土地購置面積降幅收窄1.7個百分點。

　　夏丹表示，單月投資增速較上月略有抬頭，卻并不能因此斷言投資下行拐點出現，相反，累計投資增速還會繼續(xù)下探。5月份庫存情況出現改善。截至5月末，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。盡管幅度不大，但這是自2012年3月以來總體庫存的首次減少。隨著回暖節(jié)奏較快的第一梯隊城市庫存消化速度加快，加之開發(fā)商到位資金有所好轉，預計三季度這些城市的推地行情將啟動，這也有利于在一定程度上緩解后續(xù)投資的頹勢。按目前銷售復蘇對開發(fā)前端的帶動情況來看，若投資增速年內企穩(wěn)，則該時點較可能出現在四季度，全年或將維持低位增長。

　　下半年樓市回暖或成趨勢

　　夏丹預計，年內房地產市場將持續(xù)復蘇，一線城市房價具有較強的上漲勢頭。

　　上海易居房地產研究院發(fā)給記者的報告指出，5月份房價上漲與預期一致，在連跌12個月后首次翻紅，反映了房地產市場正處于一個較好的復蘇階段。市場邏輯將不會改變，下半年房價漲幅將繼續(xù)擴大。

　　樓市的回暖是否是房價大幅反彈的前奏？對此，有專家表示，從樓市的其他數據，特別是房地產開發(fā)數據以及國房景氣指數來看，樓市難以重現前幾輪的火爆行情。樓市正在回歸住房屬性的常態(tài)，難以大漲大落，分化也將成為常態(tài)。

　　有專家表示，今年樓市去庫存仍將是主基調。房地產宏觀調控主要是為了促進房地產市場的健康運行，重在構筑長效機制，從政策層面來看，樓市再現火爆行情的概率不大。

來源：金融時報

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