多地調(diào)整公積金政策 房地產(chǎn)調(diào)控“一市一策”落地

　　2016年上半年，樓市分化進(jìn)一步加劇，多地開始推行當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策。

　　8月3日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)文稱，要因城施策加大調(diào)控力度。既要“鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房”。同時(shí)還提到，“一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲?！?/br>

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止8月初，包括南京、武漢、合肥、廈門、蘇州等眾多二三線城市，采取包括限貸、限價(jià)等不同措施，調(diào)控當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，“一市一策”正進(jìn)入實(shí)踐階段。

　　多地公積金限貸調(diào)整，松緊不一

　　8月2日，據(jù)長(zhǎng)沙市公積金管理中心消息，二套房可享受公積金貸款政策。同時(shí)有條件放開三套房公積金貸款。

　　根據(jù)新政策，職工家庭含夫妻雙方已有一套建筑面積小于144平方米的自有住房，再次購(gòu)買改善性住房，可以申請(qǐng)二套房住房公積金貸款，最低首付款比例為20%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%。同時(shí)，允許部分條件下，公積金貸款用于第三套住房的購(gòu)買。

　　需要指出的是，長(zhǎng)沙去庫(kù)存壓力并不迫切。數(shù)字顯示，二季度，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交面積403萬平方米，同比增長(zhǎng)52%。上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅庫(kù)存量898.72萬平米，去化周期僅為7.4個(gè)月。

　　不只長(zhǎng)沙，進(jìn)入7月以來，相當(dāng)多的地區(qū)和城市開始發(fā)布新政，調(diào)控樓市。其中，公積金領(lǐng)域成為各地此輪出招的“重點(diǎn)”。與長(zhǎng)沙不同，上半年樓市同樣火爆的廈門、合肥等地，都選擇穩(wěn)控房?jī)r(jià)，通過“限貸”政策，禁止或停止向第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的家庭發(fā)放住房公積金貸款。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前，地方政府可以采用的樓市調(diào)控手段不多，采取公積金貸款調(diào)整，一方面直接引導(dǎo)部分剛需購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面，也是在釋放信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)。

　　他認(rèn)為，部分上半年房?jī)r(jià)迅速上漲的城市，也只采取了輕微的抑制政策，防止樓價(jià)出現(xiàn)暴跌。說明在依然需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要地位的前提下，采取適當(dāng)?shù)恼叽碳ず捅３謽鞘械闹懈咚龠\(yùn)轉(zhuǎn)，是二三線城市地方政府調(diào)控的主流取向。

　　但是，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在部分二線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)也比較明顯，對(duì)于合肥等地來說，雖然政策有所管控，但部分投資資金和投機(jī)資金開始流入別地，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫的同時(shí)，各類資金和金融風(fēng)險(xiǎn)在加大。

　　“一市一策”成為常態(tài)？

　　2016年《政府工作報(bào)告》提出，“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。在樓市分化嚴(yán)重，一線城市供需失衡，三四線城市去庫(kù)存壓力巨大的背景下，迅速在各地引起反響。

　　長(zhǎng)沙、合肥等地的政策導(dǎo)向不同，實(shí)際上是“因城施策”思想的落地體現(xiàn)。

　　雖然樓市同樣火爆，但長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲幅度較小。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2016上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，2016年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為6493元/平，環(huán)比上漲2.39%，而同樣的數(shù)據(jù)，在合肥是15.6%。

　　而另一些此前成交火熱、房?jī)r(jià)高漲的二線城市，如蘇州、南京，都出臺(tái)了多種房?jī)r(jià)調(diào)控政策。4月，南京規(guī)定除部分地區(qū)外，開發(fā)商申報(bào)房?jī)r(jià)年化漲幅不得超過8%-12%。5月，南京更是宣布將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，采取熔斷機(jī)制，由市政府設(shè)定熱點(diǎn)地塊的出讓最高限價(jià)。蘇州此前更是一度傳出，或?qū)⒅貑⑿乱惠喯拶?gòu)。

　　這些實(shí)際上的“一市一策”探索，也得到了中央層面的支持。8月3日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)文指出，既要鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，又要防范一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市土地價(jià)格快速上漲。

　　同日，福建公布《福建省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案2016-2018年》，提出“一市縣一策”原則，即區(qū)分不同情況，分城分縣施策。政策推出后，福建有望成為全國(guó)首個(gè)在省內(nèi)實(shí)施“一市縣一策”房地產(chǎn)新政的省份。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)福建等部分省份的城市而言，細(xì)化政策在于此類城市存在比較大的市場(chǎng)差異，部分市場(chǎng)非常好，而部分市場(chǎng)非常差，這使得此類城市后續(xù)整體上會(huì)面臨一個(gè)較大的調(diào)控壓力。一刀切的做法往往會(huì)使得市場(chǎng)供求關(guān)系紊亂，而細(xì)分的、分城施策的做法，反而是比較務(wù)實(shí)的。

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