利潤(rùn)降低成交量低迷，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時(shí)代

這幾天，房地產(chǎn)上市公司2011年年報(bào)陸續(xù)公布。已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到9048億元，有媒體稱房地產(chǎn)全行業(yè)的庫(kù)存市值或超過(guò)5萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元。

　　如果這些數(shù)據(jù)是真實(shí)的，房企將面臨一個(gè)兩難困境：前有巨額庫(kù)存難以消化，后無(wú)資金有效補(bǔ)充，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)潮是否會(huì)真的來(lái)臨？

　　房地產(chǎn)業(yè)告別“暴利時(shí)代”

　　年報(bào)顯示，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)去年銷售業(yè)績(jī)?nèi)员３衷鲩L(zhǎng)。但利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%-70%；陽(yáng)光股份下降50%-80%。中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說(shuō)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前一些大的房企凈資產(chǎn)收益率均維持在百分之十幾，而在過(guò)去，隨便一家房企的收益率都可能有30%，這預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。

　　蘇雪晶：目前A股市場(chǎng)里邊，房地產(chǎn)凈利潤(rùn)水平已經(jīng)不是特別高的水平，所以暴利之說(shuō)已經(jīng)逐漸離房地產(chǎn)遠(yuǎn)去了，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，下半場(chǎng)特點(diǎn)可能就是整體行業(yè)凈資產(chǎn)收益率和毛利水平下降。

　　利潤(rùn)降低的同時(shí)，房地產(chǎn)成交量也持續(xù)低迷，萬(wàn)科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度業(yè)績(jī)顯示，五大房企一季度的簽約總金額與去年同期相比下降10.7%。即便經(jīng)過(guò)了3月份的“小陽(yáng)春”，大型開發(fā)商整體也沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)，這導(dǎo)致房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，比2009年翻了2倍以上，而有媒體稱：“房地產(chǎn)全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元。去庫(kù)存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！?/p>

　　中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，當(dāng)前庫(kù)存確實(shí)需要一段時(shí)間消化，但規(guī)模沒(méi)有傳言的這么大。

　　蘇雪晶：我們覺(jué)得數(shù)據(jù)首先是不實(shí)的。另外從開發(fā)商資金流角度講，除了資產(chǎn)負(fù)債率以外還要分析負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果將短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債分開的話，就遠(yuǎn)沒(méi)有這么大壓力。

　　房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落

　　負(fù)債率的普遍上升進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況，有人預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元。那么這是否會(huì)引發(fā)所謂的“降價(jià)潮”呢？中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌分析說(shuō)，盡管一季度交易量同比下降，但剛性需求仍然存在。這從3月份單月交易量的回升可以看出端倪。

　　顧云昌：3月份交易量等于前兩個(gè)月總和，背后是兩個(gè)問(wèn)題支撐。一個(gè)是國(guó)家對(duì)首套房貸款支持和降低首套房利率，打折。第二是房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，以量換價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　他認(rèn)為庫(kù)存和資金逼宮房企大幅度降價(jià)的可能性比較小。

　　顧云昌：經(jīng)過(guò)2008年之后，許多房企對(duì)2011年的調(diào)控已經(jīng)有所準(zhǔn)備，沒(méi)有像2008年那么糟糕，不是像過(guò)去那樣措手不及。大幅度下降我認(rèn)為可能性不大。

　　蘇雪晶也認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落。

　　蘇雪晶：我認(rèn)為現(xiàn)在價(jià)格是今年的相對(duì)底部了?；厣目赡苄砸膊淮螅€是低位徘徊震蕩的局面。

　　13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變化，結(jié)果是房企大洗牌正在加速，并被倒逼進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

　　顧云昌：好的企業(yè)可能會(huì)繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展得穩(wěn)健一些，差的企業(yè)正在被洗掉。這和過(guò)去拿塊地都能賺錢的情況已經(jīng)大不相同了。通過(guò)這樣的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新才能使企業(yè)生存下來(lái)越做越大，整個(gè)行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，滿足市場(chǎng)的需求，適合整個(gè)國(guó)家轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的主線。（肖志濤）

來(lái)源：中國(guó)廣播網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀