利潤降低成交量低迷，中國房地產業(yè)告別暴利時代

這幾天，房地產上市公司2011年年報陸續(xù)公布。已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到9048億元，有媒體稱房地產全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元，預計今年資金缺口將達1.3萬億元。

　　如果這些數(shù)據(jù)是真實的，房企將面臨一個兩難困境：前有巨額庫存難以消化，后無資金有效補充，房地產市場的降價潮是否會真的來臨？

　　房地產業(yè)告別“暴利時代”

　　年報顯示，大部分上市房地產企業(yè)去年銷售業(yè)績仍保持增長。但利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%-70%；陽光股份下降50%-80%。中信建投證券房地產首席分析師蘇雪晶說，根據(jù)統(tǒng)計，當前一些大的房企凈資產收益率均維持在百分之十幾，而在過去，隨便一家房企的收益率都可能有30%，這預示著中國房地產業(yè)將逐步告別“暴利時代”。

　　蘇雪晶：目前A股市場里邊，房地產凈利潤水平已經不是特別高的水平，所以暴利之說已經逐漸離房地產遠去了，中國房地產進入下半場，下半場特點可能就是整體行業(yè)凈資產收益率和毛利水平下降。

　　利潤降低的同時，房地產成交量也持續(xù)低迷，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度業(yè)績顯示，五大房企一季度的簽約總金額與去年同期相比下降10.7%。即便經過了3月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠實現(xiàn)業(yè)績的明顯增長，這導致房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計，已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，比2009年翻了2倍以上，而有媒體稱：“房地產全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題。”

　　中信建投證券房地產首席分析師蘇雪晶認為，當前庫存確實需要一段時間消化，但規(guī)模沒有傳言的這么大。

　　蘇雪晶：我們覺得數(shù)據(jù)首先是不實的。另外從開發(fā)商資金流角度講，除了資產負債率以外還要分析負債結構，如果將短期負債和長期負債分開的話，就遠沒有這么大壓力。

　　房價不會大起大落

　　負債率的普遍上升進一步加劇了資金緊張的狀況，有人預計今年資金缺口將達1.3萬億元。那么這是否會引發(fā)所謂的“降價潮”呢？中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析說，盡管一季度交易量同比下降，但剛性需求仍然存在。這從3月份單月交易量的回升可以看出端倪。

　　顧云昌：3月份交易量等于前兩個月總和，背后是兩個問題支撐。一個是國家對首套房貸款支持和降低首套房利率，打折。第二是房價出現(xiàn)降價現(xiàn)象，以量換價已經出現(xiàn)。

　　他認為庫存和資金逼宮房企大幅度降價的可能性比較小。

　　顧云昌：經過2008年之后，許多房企對2011年的調控已經有所準備，沒有像2008年那么糟糕，不是像過去那樣措手不及。大幅度下降我認為可能性不大。

　　蘇雪晶也認為房價不會大起大落。

　　蘇雪晶：我認為現(xiàn)在價格是今年的相對底部了。回升的可能性也不大，還是低位徘徊震蕩的局面。

　　13日召開的國務院常務會議決定，要堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現(xiàn)反復。顧云昌認為，當前的形勢下，房地產行業(yè)正在發(fā)生深刻變化，結果是房企大洗牌正在加速，并被倒逼進行結構調整和轉型創(chuàng)新。

　　顧云昌：好的企業(yè)可能會繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展得穩(wěn)健一些，差的企業(yè)正在被洗掉。這和過去拿塊地都能賺錢的情況已經大不相同了。通過這樣的轉型創(chuàng)新才能使企業(yè)生存下來越做越大，整個行業(yè)適應市場的變化，滿足市場的需求，適合整個國家轉變發(fā)展方式的主線。（肖志濤）

來源：中國廣播網(wǎng)

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