開(kāi)發(fā)商高庫(kù)存重壓，5月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

“紅五月”樓市的圓滿與住宅用地市場(chǎng)的冷淡形成了鮮明對(duì)比。中國(guó)指數(shù)研究院昨日發(fā)布的5月份中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比減少33%，成交面積2297萬(wàn)平方米，同比減少42%。中指院的報(bào)告同時(shí)指出，在政策預(yù)期依然不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存積壓、拿地需求下降。

　　雖然5月份成交開(kāi)始有所回暖，但依然高企的庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力，還是使得地方微調(diào)房地產(chǎn)政策的預(yù)期升溫。昨日，德意志銀行發(fā)表的研究報(bào)告也指出，為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)8%，中國(guó)將會(huì)在不超過(guò)所設(shè)底線情況下，容許房地產(chǎn)政策微調(diào)，有望鼓勵(lì)更多購(gòu)房者入市。

　　中指院報(bào)告顯示，不僅土地成交量有所下降，住宅用地成交價(jià)格也出現(xiàn)“雙降”。5月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地成交樓面均價(jià)為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。

　　或是持續(xù)升高的高庫(kù)存讓開(kāi)發(fā)商失去了大量購(gòu)地的動(dòng)力。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月底，全國(guó)13個(gè)典型城市的樓市庫(kù)存總量為78萬(wàn)套，與去年同期相比增加17.82萬(wàn)套，上漲29.6%，處于高位。

　　“庫(kù)存量處于高位意味地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是后續(xù)政府調(diào)控的內(nèi)容之一，各地政府政策微調(diào)的可能性加大。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。自2011年8月8日馬鞍山人才買(mǎi)房稅費(fèi)優(yōu)惠起，截止到2012年6月1日，全國(guó)共有51個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，45個(gè)城市通過(guò)，6個(gè)叫停。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控存在微調(diào)的條件。他向《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，首先是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資重要的火車(chē)頭，拉動(dòng)了60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)；其次是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)遏制；最后是考慮到保護(hù)合理購(gòu)房需求，避免調(diào)控“一刀切”。

　　至于微調(diào)開(kāi)啟后對(duì)房?jī)r(jià)的影響，謝逸楓認(rèn)為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)下，今年房?jī)r(jià)缺乏暴漲和反彈的條件。從政策層面上，限購(gòu)和限貸政策仍未實(shí)質(zhì)放松，而微調(diào)的尺度在中央控制范圍內(nèi)。從市場(chǎng)層面上看，大由于當(dāng)前房企庫(kù)存高企，去庫(kù)存化速度不算理想，本輪去庫(kù)存進(jìn)程較2008年要長(zhǎng)。從房企資金層面上看，貨幣和信貸及融資渠道依然收緊，房企負(fù)債率居高位和銷售回款緩慢，整體資金鏈依然偏緊的局面。況且，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市恢復(fù)到調(diào)控前的狀態(tài)，至少需要半年到一年的時(shí)間。在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。（李木子）

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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