樓市回暖已成事實，下半年房價不會大漲

7月4日，《人民日報》發(fā)表文章稱“樓市回暖已成事實”，這是半年來“樓市回暖”的命題第一次正式得到官方認(rèn)可。

　　事實上，“回暖”這個關(guān)鍵詞從2012年2月底就開始出現(xiàn)，虛虛實實地一直貫穿著上半年樓市的發(fā)展。在近幾個月市場成交回暖和政策力度減弱的影響下，開發(fā)商的底氣逐漸充足，開始試探著提高銷售價格。不過多位業(yè)內(nèi)人士分析，未來半年里，“以價換量”仍是樓市未來的發(fā)展趨勢，在“限購令”不取消的前提下，房價仍然沒有大漲的動力。

　　回暖已成事實

　　當(dāng)各地樓市6月份的成交數(shù)據(jù)出來的時候，業(yè)內(nèi)各方的態(tài)度有了前所未有的統(tǒng)一：房地產(chǎn)市場回暖已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦崱?/p>

　　7月2日，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布了6月“百城價格指數(shù)”。2012年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平米，環(huán)比5月的8684元/平米上漲了0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。其中，北京的房價漲幅排在第二位，樣本樓盤平均價格為22930元/平米，環(huán)比漲2.29%。這也是2012年內(nèi)第一次出現(xiàn)2萬元以上的均價。

　　帶動各地房價上漲的動力來自成交量的持續(xù)走高。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市，上半年累計成交高達107萬套，同比上漲12%。其中北京前6個月成交住宅4.8萬套，同比上漲10%。

　　成交量的迅速復(fù)蘇，讓大型房企整體銷售業(yè)績呈現(xiàn)增長態(tài)勢。7月初公布的《2012年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額及銷售面積TOP50》榜單顯示，上半年排名前10位的房企銷售總額和面積均較去年同期有所增長。

　　地方微調(diào) 中央“喊話”

　　“樓市從來都是政策市”，這是地產(chǎn)名嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強早在幾年前給國內(nèi)樓市立下的命題。不過，這個命題似乎到現(xiàn)在一直適用。

　　進入2012年以來，從中央決策層的態(tài)度來看，樓市的調(diào)控政策盡管一直被強調(diào)“不會放松”，但實際上，調(diào)控的力度卻被日益溫暖的樓市成交量逐漸消解。與此同時，樓市調(diào)控以來，土地收入銳減則給地方政府造成了資金壓力，隨著多地提振樓市的“微調(diào)”政策獲得中央默許，各地樓市也將進入政策微調(diào)的頻發(fā)期。

　　“地方政府的政策微調(diào)，一方面是從細(xì)微之處為樓市好轉(zhuǎn)撕開口子，促進成交，另一方面，各地也希望在頻繁的試探中探求中央的底線?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，“對于地方政府來說，出臺新政最多就是被叫停，中央也不會有更多的處罰?！?/p>

　　按照“不違背限購原則”的微調(diào)“底線”，上海、石家莊、河南等地的微調(diào)新政都沒有順利實施就被叫停。但盡管如此，中央也沒有更進一步的處理辦法與調(diào)控措施。面對樓市一步一步地走向“春天”，中央相關(guān)部委只是采取了“喊話”的處理方式。

　　從今年4月份開始，作為房地產(chǎn)市場的主管部門住建部就曾經(jīng)3次重申調(diào)控力度，要求“堅定不移地落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施”。當(dāng)然，“喊話”的也不止是住建部。在進入6月僅半個月時間內(nèi)，央行、發(fā)改委、銀監(jiān)會三部委也密集辟謠與“喊話”：將繼續(xù)落實從嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。

　　各大部委密集“喊話”并沒有阻止主要城市量價出現(xiàn)全面反彈的情況。反而，6月份央行降息的政策卻為樓市回暖又增添了“一把火”。

　　下半年房價不會大漲

　　在近幾個月市場成交回暖和政策力度減弱的影響下，開發(fā)商的底氣不知不覺間變足了一些。在銷量好轉(zhuǎn)的助推下，開發(fā)商表現(xiàn)出強烈的推盤意愿，而且開盤價格也“硬氣”許多。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京有29個項目計劃入市，比6月份開盤的項目超出近一倍。而在已經(jīng)公布開盤價格的項目中，多個老項目的計劃開盤價相比上一期開盤，每平米上漲了1000-5000元不等。

　　記者在調(diào)查中也了解到，進入下半年，不少開發(fā)商也開始調(diào)整自己的銷售策略，在原有的“以價換量”策略上，適當(dāng)提高銷售價格、降低折扣和優(yōu)惠幅度。

　　不過，令開發(fā)商頭疼的是，困擾著開發(fā)商的“高庫存”仍然存在。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月底，京滬廣深四大一線城市的庫存住宅套數(shù)為222450套，環(huán)比5月底的232630套盡管下調(diào)了4.4%，但按照目前各城市的成交情況，這些庫存仍需要消化1-2年的時間。

　　“雖然樓市去化率上升，但庫存量依然不小，消化庫存依然是房企首要解決的問題?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部陳雪向記者表示。

　　但對于今年下半年的房價走勢，業(yè)內(nèi)似乎有著較為一致的判斷，那就是房價在未來半年不會大漲。陳國強認(rèn)為，以價換量仍是樓市未來的發(fā)展趨勢，因為現(xiàn)在對房企來說，高庫存的狀況沒有改觀，高負(fù)債的局面也很明顯。同時，“限購令”不放松的前提下，房價也缺乏大漲的動力。

來源：華夏時報

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