上半年樓市局部回暖，中央屢表態(tài)顯調(diào)控決心

　　2012年已經(jīng)過(guò)半，對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，上半年，經(jīng)歷了年初的冷清開(kāi)場(chǎng)，三四月份的市場(chǎng)回暖、五六月份的成交火爆，市場(chǎng)變得更加撲朔迷離。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、地方政府的態(tài)度也正在出現(xiàn)微妙變化。

　　成交暴漲背后，樓市調(diào)控堅(jiān)冰是否真的消融？7日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作。總理上半年“五論”房?jī)r(jià)以及各部委一月內(nèi)密集表態(tài)調(diào)控不放松，為市場(chǎng)注入了一針“定心劑”。業(yè)內(nèi)人士表示“把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策”奠定了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的政策基調(diào)。

　　樓市回暖成既定事實(shí)購(gòu)房者入市能力增加

　　自今年3月樓市呈現(xiàn)回暖跡象之后，連續(xù)4個(gè)月市場(chǎng)成交量一直穩(wěn)步攀升。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)54個(gè)主要城市累計(jì)成交商品房107萬(wàn)套，同比上漲12%。

　　剛剛過(guò)去的6月，一線城市北京、上海、深圳等地成交也再創(chuàng)新高。據(jù)北京住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，6月份北京住宅網(wǎng)簽總量25602套，環(huán)比5月上漲10.5%，比去年同期上漲50.6%?！段膮R報(bào)》援引機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上海商品房成交面積137.54萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲21.49%，比去年同期漲18.15%。深圳規(guī)劃國(guó)土委成交數(shù)據(jù)也顯示，深圳6月新房成交套數(shù)達(dá)到4183套，環(huán)比5月增加2.9%。顯然，“紅6月”的火爆行情出乎所有人預(yù)料。

　　隨著各地成交量屢創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)上漲跡象也愈發(fā)明顯。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。

　　在北京通州，二手房市場(chǎng)價(jià)格同新房一樣略有上漲，業(yè)主議價(jià)空間越來(lái)越小?！耙惶?50萬(wàn)元的房源，之前業(yè)主稱價(jià)格還有商量余地了。但現(xiàn)在卻絲毫沒(méi)得商量余地了。主要是現(xiàn)在看房的人越來(lái)越多了?！敝薪殇N售人員曾對(duì)媒體這樣表示。

　　《人民日?qǐng)?bào)》4日評(píng)論認(rèn)為，“樓市的全面回暖，或許已是不爭(zhēng)的事實(shí)?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析稱，恐慌性購(gòu)房群體與既有的剛需客群疊加，從而不斷推高樓市成交量。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，全國(guó)近40個(gè)城市的樓市微調(diào)提振了購(gòu)房者入市信心，首套房信貸政策的松動(dòng)使得購(gòu)房者入市能力增加，觀望情緒降低。價(jià)隨量漲是當(dāng)前人們普遍擔(dān)心的問(wèn)題，也是一些購(gòu)房者急于出手的原因。雖然目前尚無(wú)房?jī)r(jià)大幅反彈跡象，但個(gè)別樓盤或已按捺不住漲價(jià)沖動(dòng)，悄然調(diào)價(jià)。

　　地方微調(diào)政策被“糾偏” 連續(xù)降息強(qiáng)化回暖預(yù)期

　　房?jī)r(jià)止跌微漲，意味著當(dāng)前樓市調(diào)控已到了關(guān)鍵時(shí)期。然而，各地微調(diào)動(dòng)作頻頻以及央行年內(nèi)兩次降息，也在不斷強(qiáng)化各方對(duì)于樓市回暖的預(yù)期。

　　2011年下半年以來(lái)，包括北京、上海、成都、蕪湖等近40個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，內(nèi)容涉及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費(fèi)等多個(gè)方面。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，目前微調(diào)政策主要分為五類，一是免或減征購(gòu)房契稅或退稅。如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州；二是改變普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如天津、增城、中山、上海、南昌。三是公積金貸款首付及額度方面的調(diào)整。如濟(jì)南、廈門、重慶、南京、廣州、沈陽(yáng)等城市提高了公積金貸款額度；四是重啟購(gòu)房入戶政策。如從化、長(zhǎng)春。五是補(bǔ)貼首次置業(yè)。如青島、重慶、杭州等。

　　在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策目標(biāo)下，各地積極推出房地產(chǎn)“微調(diào)”政策。不過(guò)，希望通過(guò)“微調(diào)”拉開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控“口子”，改變中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)的企圖很難成功。

　　6月25日，河南省出臺(tái)房地產(chǎn)新政，將家庭名下無(wú)房產(chǎn)登記購(gòu)房的均視為首套房，此前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”演變成“認(rèn)房不認(rèn)貸”。不過(guò)最終，這份文件并沒(méi)有出臺(tái)。除此之外，包括蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因與中央房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)相左最終被“叫停”。

　　住建部新聞發(fā)言人曾對(duì)媒體表示，住建部對(duì)地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正，并繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　除地方政府微調(diào)動(dòng)作外，央行年內(nèi)兩次降息，似乎也在不斷消解購(gòu)房者的觀望情緒。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，連續(xù)有助于樓市成交量活躍，因?yàn)閷?duì)交易的成本有所降低，同時(shí)人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期也會(huì)改變，以推動(dòng)剛需進(jìn)一步釋放。

　　不過(guò)，西南證券研究所副所長(zhǎng)王劍輝認(rèn)為，降息反映出對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的刺激，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言不是決定性的利好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控主要來(lái)自限購(gòu)政策，不完全受到資金成本的影響。

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